滨江集团|销售业绩排名升至第八位，多元业务待提升【2024H1·年报有料(10)】
在房地产市场处于转型与调整的过渡阶段，滨江集团在“1+5”发展战略（“1”指房地产主业，“5”指服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块）的指引下，展现出了高度的应对能力与进取精神，凭借前期积累的优势依然展现出了强韧底色。
营收利润双下滑，多元业务开展尚有提升空间。2024年上半年，滨江集团实现营业收入242亿元，同比下降10.5%；实现毛利润23.2亿元，同比下降53%；实现归母净利润11.7亿元，同比下降28.8%，自2020年上半年以来，下降幅度最大，归母净利润率4.8%，同比下降1.2个百分点。虽然滨江集团开展了代建、租赁和养老业务，但是目前这些业务的占比非常小，2024年上半年，房地产业营收占比高达99.5%，与上年同期基本持平。
销售业绩排名升至第八位，新获地块全聚杭州。2024年上半年，滨江集团实现销售额582.3亿元，从亿翰智库2024年1-6月TOP200销售榜单排名上看，滨江集团名列第八位，较2023年年末上升了3位。2024年上半年，滨江集团新增土地储备项目10个，均位于大本营杭州，计容建筑面积总计87.5万平方米，全口径拿地金额223亿元，权益金额112亿元。
“三道红线”维持绿档，经营性净现金流转负。“三道红线”持续保持“绿档”水平，2024年上半年，扣除预收款后的资产负债率为55.1%，净负债率为22.9%，现金短债比为2.5倍。短期债务占比下降，截至2024年6月末，短期债务为107.6亿元，占比仅为27%，较2023年年末下降了5.5个百分点。融资成本不断下降，2024年上半年，滨江集团平均融资成本为3.7%。2024年上半年，滨江集团经营性净现金流为-45.8亿元，同比减少了116.6%。
营收利润双下滑，多元业务开展尚有提升空间
滨江集团的盈利能力下滑，但整体实力居于行业前列。具体而言，2024年上半年，滨江集团实现营业收入242亿元，同比下降10.5%；实现毛利润23.2亿元，同比下降53%；实现归母净利润11.7亿元，同比下降28.8%，自2020年上半年以来，下降幅度最大，但放眼全行业，归母净利润在整个行业中位于TOP10，在民企中排名第二，仅次于龙湖集团。归母净利润率4.8%，同比下降1.2个百分点。
归母净利润下降主要受两方面的影响。一是交付量较上年同期有所减少，2024年上半年交付新盘项目16个，2023年上半年交付18个新盘项目，根据现有项目建设进度，第四季度交付量有望增加。二是交付项目本身毛利润率下降，2024年上半年，毛利润率为9.6%，同比下降8.7个百分点，结算的项目主要源自2020年和2021年，这些项目受高自持等因素的影响导致毛利润率较低。
除房地产开发业务之外，滨江集团也在推进其他业务，但速度较慢，对整体利润的拉动作用有限。代建业务方面，2024年上半年，滨江集团新增一个宁波余姚代建项目。租赁业务方面，截至2024年6月末，写字楼、商业裙房等实现租金收入约2亿元。养老业务方面，滨江集团首个康养项目—滨江和家御虹府长者之家的入住率已超75%。虽然滨江集团开展了代建、租赁和养老业务，但是目前这些业务的占比非常小，2024年上半年，房地产业营收占比仍高达99.5%，与上年同期基本持平。
目前随着房地产行业的下行，商业模式转型升级成为了众多房企的首要选择，一些房企已经走在了前列，如华润置地其他业务收入占比已超过20%，滨江集团未来何加大力度积极打造第二增长曲线，值得关注。
图表：2020H1-2024H1归母净利润走势及同比变化
销售业绩排名升至第八位，新获地块全聚杭州
滨江集团销售业绩同比下滑，但仍优于市场平均水平。2024年上半年，滨江集团实现销售额582.3亿元，与2023年同期相比下降37%，根据亿翰智库，TOP200企业销售业绩整体下行43%，仍在市场下行中体现了强大的韧性。尤其是杭州项目广受市场热捧，如叠映里创下了超40亿的销售业绩，春曼雅庐销售金额近20亿，映宸里、棠前文栖府均超过10亿，并且叠映里、棠前文栖府中签率只有10%左右，展现了滨江集团在其大本营杭州依然保持着市场的高度认可。
此外，从亿翰智库2024年1-6月TOP200销售榜单排名上看，滨江集团名列第八位，较2023年年末上升了3位，2024年1-8月销售业绩排名仍然不变，稳居第八。
稳定的销售业绩离不开滨江集团聚焦杭州、深耕浙江的投资策略。2024年上半年，滨江集团新增土地储备项目10个，均位于大本营杭州，计容建筑面积总计87.5万平方米，全口径拿地金额223亿元，权益金额112亿元，同比下降了37.8%，拿地力度有所下降。截至2024年6月末，滨江集团土地储备总建筑面积为1289.5万平方米。分区域来看，杭州占比为76%，浙江省内合计占比达93%，健康优质的土地储备为其未来的持续发展奠定了坚实的基础，确保了其长远的竞争力。
图表：2024年上半年各区域累计土地储备情况
图表：2024年上半年新增土地项目
对于2024年目标，滨江集团则希望能够实现销售额1000亿元以上，市场份额占比达到1%，销售业绩能保持在前15名以内。
“三道红线”维持绿档，经营性净现金流转负
滨江集团坚持稳健经营，保持健康的财务状况。一是“三道红线”持续保持“绿档”水平，2024年上半年，扣除预收款后的资产负债率为55.1%，净负债率为22.9%，现金短债比为2.5倍。二是短期债务占比下降，截至2024年6月末，短期债务为107.6亿元，占比仅为27%，较2023年年末下降了5.5个百分点。三是融资成本不断下降，2024年上半年，滨江集团平均融资成本为3.7%，在民企中依然保持融资优势，与2023年年末相比下降了0.5个百分点，创下了自2020年以来的新低。
2024年上半年，滨江集团经营性净现金流为-45.8亿元，同比减少了116.6%。这主要受销售回款同比下降的影响，现金流量表中，销售商品及劳务收到的现金较2023年同期下降超六成，加之按揭放款条件受限因素的影响，导致经营性净现金流由正转负。同时，滨江集团货币资金也随之下降，2024年上半年仅为264.4亿元，较2023年年末下降了19.2%。
滨江集团剩余授信额度充足。截至2024年6月末，滨江集团的银行授信总额度为1259.24亿元，较2023年年末增加3.45%，剩余可用892.44亿元，占总额度比重超过七成。这为滨江集团增厚了“安全垫”，增强其应对突发状况的能力，确保在长期中仍能保持运营的稳定性。
图表：2020-2024H1平均融资成本走势
展望未来，在行业深度调整阶段，对民企来说，既有机遇也有挑战，未来滨江集团在把房地产主业做优做强的同时，需积极探索并实践多元化发展战略，寻求新的价值增长点，才能在房地产发展的新模式下实现稳健安全发展。
