天风证券：房地产止跌回稳有哪些挑战与转机？
天风证券发布研报称，24年9月，政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，随后北上广深出台楼市新政，限购政策进一步放松。10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，各部门协同发力，为房地产市场的平稳健康发展注入新动力。当下商品房销售量仍承压，新开工已大幅萎缩的背景下下行空间或有限，竣工降幅开始走阔。严控增量要求下土地供应与成交或将继续处于相对低位。房价方面，从资产收益角度，当前住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达到历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。
天风证券主要观点如下：
销售：9月销售累计降幅小幅收窄，居民购房意愿处历史相对低位
24年以来，商品房销售面积降幅持续收窄，1-9月累计下降17%。根据30大中城市商品房销售数据，9月单月销售套数同比下降32.9%，降幅较上月扩大12.3PCT，销售面积同比下降32.4%，降幅较上月扩大8.1PCT，9月销售降幅扩大。居民收入信心、购房意愿处相对低位，居民杠杆率环比转负，商品房销售额同步下行。
经营：房屋新开工累计降幅收窄，竣工面积累计降幅扩大，库存去化周期达历史相对高位
2022年和2023新开工规模大幅萎缩。2024年1-9月，新开工面积同比降幅持续收窄。展望后市，土地成交建筑面积及房地产开发资金来源同比降幅逐渐收窄，或支撑后续新开工面积回稳。房屋竣工方面，24年前9月房屋竣工面积同比下降24.4%，降幅已超过同期新开工降幅。库存方面，房地产待售面积去化周期和长期库存去化周期均处于历史相对高位。
土地：土地成交持续收缩，住宅用地降幅更显著
24年1-9月成交面积降幅收窄，住宅用地降幅更显著。土地成交面积方面，2024年1-9月，土地成交建筑面积同比-8%，23年全年同比-20%，住宅类土地成交建筑面积同比-17%，23年全年同比-26%，同比降幅均有所收窄。展望后市，9月26日中共中央政治会议提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。当下，商品房销量仍在走弱，房地产库存去化周期处于高位，预计土地供应和成交将继续处于相对低位。
房价：住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达历史相对高位
24年9月，70城新建住宅销售价格指数同比下降6.1%，二手房住宅销售价格指数同比下降9.0%。从资产收益角度，截至24年8月一线城市住宅租金回报率为1.70%，回升到2016年附近水平。住宅租金回报率-10年国债收益率利差与二手房价格指数同比增速存在较强负相关关系，当前住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。
风险提示：
宏观经济波动的不确定性;房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性;居民收入信心及购房意愿恢复不及预期;开发商债务违约风险。