万柳书院75套房产拍卖背后:信托提前追债了
原标题:信托提前追债了
文/乐居财经 许淑敏
京东拍卖网上,关于“北京赫华恒瑞房地产不良债权转让项目”已有2万多次围观,61名意向人。
这一不良资产包,价值46.95亿元,底层资产为北京顶豪万柳书院75套房产,备受各界关注。
但关注点更多在于,万柳书院的开发商为中赫集团,此次转让方却是中国信达北京市分公司,两者之间是何时扯上关系,背后又是如何运转,令人倍感好奇。
个中的关键纽带,其实在于金谷信托这一平台。早于2019年,金谷信托便已经全资入股北京赫华恒瑞,全面接手该项目公司。而金谷信托背后的大股东,正是中国信达。
这些年,依托中国信达的股东背景,金谷信托作为财务投资者,“捡漏”了不少项目。
与此同时,这些项目运作风险都不小,导致金谷信托被众多官司缠身,金谷信托因追讨债务与房企、供应商等对簿公堂的场景,屡见不鲜。
不仅如此,这些年,金谷信托内部也并不平静,股东纷争、高管动荡未曾间断。
眼下,掌握着金谷信托绝对话语权的中国信达,正朝着“战略协同”努力,以期改变业绩低迷的态势。
频频踩雷
2019年4月,金谷信托潜入北京赫华恒瑞,取代原有的股东中赫集团、中赫置地以及苏州好景房地产开发有限公司,全资持股北京赫华恒瑞。
作为信托公司,该等变更往往意味着信托融资。亦即,中赫集团此时已有资金缺口,并从金谷信托取得了借款。
从拍卖信息上看,该债权项目实际到期日为2025年3月,距今仍有两年时间。但中国信达提及,债务人曾存在逾期等违约情形。
作为共同债务人的中赫集团,存在多个被执行人信息。资料显示,这两年,中赫集团新增5条被执行人信息,被执行总金额超11亿元。
换而言之,中国信达此番拍卖债权,是为了防止债权最终无法收回,提前追讨债务。而金谷信托在其中充当的角色,更多是财务投资者,并不会涉及具体项目操盘事项。
因此,当投资资金面临无法回收的风险时,金谷信托自然忙着采取措施保证资金安全,不管项目开发、销售进度如何。当前,万柳书院这75套房是已售未网签,还是完全未售,仍存争议。
金谷信托类似的“追债”动作,其实并不少见。比较典型的是于2019年,金谷信托与协信之间13亿元的债务纠葛。
彼时,上海渝康将其持有的上海叁生100%股权,转让给金谷信托。上海渝康应当按约回购标的股权,并支付回购价款,回购价款为回购本金总额与股权维持费金额之和。不仅有不动产作为抵押物,也有关联方协信远创承担了连带保证责任。
但直到2021年年初,上海渝康等各方仍未支付相关款项,金谷信托遂将对方告上法庭,请求判令其支付股权回购价款本金11亿元,以及全部股权维持费0.69亿元、违约金1.1亿元,合计12.79亿元。
今年2月,上海渝康所抵押的上海市普陀区大渡河路388弄2、3号不动产,再次进入司法拍卖阶段,评估价11.35亿元,起拍价6.36亿元。
之所以频繁出现“追债”事件,还是源于其大股东中国信达本身作为不良资产管理公司,接手的项目大多存在股权、债权等各方面的问题,都有着比较复杂的利益关系。
而金谷信托依托中国信达在不良资产领域的背景,在风险资产处置、产能出清、特殊机遇投资等多领域与中国信达协同发展,因此大部分“捡漏”的项目风险都不小。
金谷信托的资产当中,自营资产34.88%分布于房地产业,共20.83亿元,而信托资产6.37%分布于房地产业,共106.65亿元。实际上,相较于其他信托公司,金谷信托整体房地产投资比例并不算高,但踩雷现象时有发生。
纵观它的地产投资脉络,74家对外投资公司中,就有27家与房地产开发有关,其中,涉及了海伦堡、融创、华夏幸福、蓝光、康桥等多家出险房企。
因此,金谷信托旗下涉及诉讼众多,企查查显示,其涉及司法案件622宗,其中身为原告的案件共有384宗,占据六成以上。
根据金谷信托年报,2022年度,公司新增重大信托项目诉讼事项2起,年内终结的信托项目诉讼事项4起。
信达“撑腰”
从金谷信托董事会席位分布来看,中国信达掌握了绝对的话语权。
董事会成员当中,中国妇女活动中心任侠为拟任董事,仅占有一席,其余包括董事长李洪江、董事陈振军、董事叶郁文、拟任董事马承宇,均来自中国信达。
其中,马承宇为金谷信托去年底刚上任的总经理,曾担任过信达资产资金市场部总经理等职务。
而金谷信托原总经理徐兵于2020年9月上任,随后被免去公司总经理及法定代表人职务。
该岗位空了一年多的时间,终于迎来新人。持续加入中国信达背景的管理层,正应和了年报中提及的“全面推进与中国信达之间的战略协同,打造具有金谷特色的信托业务体系。”
去年10月,马承宇曾会见中建一局副总经理郝建成一行,阐述了关于金谷信托“大国企、大政信、大协同、大标品”的合作思路,可见其十分看重金谷信托与中国信达之间的组合优势。
而该等战略协同,或许是为了更好地推动金谷信托走出业绩低迷的态势。
相较于头部信托公司二三十亿元的净利润水平,金谷信托的净利润水平长期在1亿元上下,起色不大。
去年,金谷信托虽然实现了营收、净利润双升,但实际规模依然与头部信托公司相差甚远。数据显示,2022年,金谷信托营收8.85亿元,同比增长19.75%,净利润1.34亿元,同比增长12.6%。
规模方面,截至2022年12月31日,金谷信托录得总资产合计68.66亿元,负债合计25.03亿元,其所管理的信托资产总计1673.94亿元。
按信用风险五级分类,金谷信托期末不良资产较期初减少6900万元至2760万元,不良资产率也从6.62%降至1.78%,处理不良资产的能力有所提高。
截至2022年末,金谷信托净资本35.05亿元,净资本与各项业务风险资本之和比例为198.84%,净资本与净资产比例为80.33%,符合监管要求。
尽管各项指标均符合监管要求,但从主要的财务指标看,金谷信托的资本利润率仅为3.12%,信托报酬率0.42%,人均净利润53.79万元,大部分低于行业平均水平。
比如资本利润率,据统计,2022年60家信托公司平均资本利润率为5.40%,而金谷信托资本利润率低于该数据。
金谷信托整体的盈利质量,仍需要持续改善。
股权之争
金谷信托在2022年报的开头,介绍公司概况时,特别强调“2022年11月14日,公司在北京市市场监督管理局完成股权结构调整的备案登记手续,股东持股比例变更为:中国信达持有93.75%股权,中国妇女活动中心持有6.25%股权。”
在此之前,金谷信托由中国信达、中国妇女活动中心、中国海外工程各持有92.3%、6.25%、1.46%股权。
而这三位股东,曾因金谷信托增资事件,对簿公堂多年,持续内耗。
2017年8月,金谷信托董事会审议通过了增资方案,想从外部引入1至2家战略投资者,新增注册资本14亿元至18亿元,助力企业发展。要知道,信托公司往往把增资扩股,作为垫厚家底的有力武器。
但三方想法各异,对于增资一事,未能达成一致。
据乐居财经测算,金谷信托原本的注册资本为22亿元,增资后至少为36亿元,若中海外工程、妇女中心保持1.696亿元的出资额不变,则它们的持股比例将由7.7%下降至4.71%,权益被摊薄。
方案中也提及,增资完成后,金谷信托这两位小股东的董事席位,只能保留一个。一听这消息,中海外工程、妇女中心表示不满,于是将金谷信托告上法庭,但最终于2019年初败诉。
这一争执,各方都没有赢家,金谷信托的增资计划,也没有获得任何进展。对此,大股东中国信达,曾想转变思路,筹划将它持有的部分金谷信托股份出让,以此引入投资方,但最后也不了了之。
不久后,中铁决定拂袖退场,欲将子公司中海外工程手中持有的金谷信托1.46%股权,转让出去。对此,它还聘任中联公司,出具了资产评估报告。
评估报告显示,截至2018年三季度末评估日,金谷信托每股净资产为1.78元,但评估值为1.92元/每股,中海外工程持有3210万股,因此该资产价值为6150.6万元。
评估价之所以高于净资产价值,是因为将金谷信托的牌照、商誉、优良的管理经验、市场渠道、客户、品牌等综合因素都考虑了进去,形成无形资产。
不过,在北京交易所挂牌3个月后,这部分资产的底价下调了10%,变为5538.99万元。
但拥有优先购买权的妇女中心,仍不买账。它觉得该资产价值有虚增之嫌,不符实际,需要重新评估,所以多次拒绝了上述转让底价。
另一边,中国信达则与中海外工程签订了《交易合同》,意在买下这部分股权。
妇女中心闻讯,再次不满,直言两者恶意串通,对其公平行使股东优先购买权,造成严重侵害。
2021年6月,二审驳回妇女中心的请求,萧墙之内,终于重新归于平静。
眼下,中海外工程已将1.46%股权成功转让予中国信达。虽然股权之争落下帷幕,但金谷信托至今在引资上仍止步不前。