观点与连平对话：新旧动能转换之间的地产与产业 | 博鳌新力量

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房地产路径依赖倘若难以为继，未来的路又在哪里？

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

观点网 今年年初，广开控股首个顶级产研智库平台“广开首席产业研究院”正式揭牌亮相。

研究院由广开控股和中国首席经济学家论坛共同发起设立，研究团队由中国首席经济学家论坛理事长、交通银行原首席经济学家连平教授领衔。

此次合作，被视为产业践行者和思想探索者的一次强强联手。

接受观点新媒体采访时，连平对他的新工作倍感荣幸，也深深体会到背后的重任。

“作为首任院长，我的职责主要是两方面，第一是为内部战略提供研究院智力支持；第二是研究集团所布局的新兴产业。”

他介绍，研究院有一个鲜明特点：因为广开控股立足大湾区，而首席论坛秘书处位于上海，所以着重于大湾区和长三角之间的产业联动，而这也是产业发展未来的方向。

十字路口

在世界格局发展演变的十字路口，连平先与我们回顾了上半年今年宏观经济情况。

他表示，在宏观政策的协同发力下，2024年上半年“三驾马车”总体上呈现稳中向好的态势，但也不乏隐忧。

上半年，我国服务消费增速较快，社会消费品零售总额同比增速放缓，但两年平均增速有所加快，以旧换新等政策也在逐渐见效；外贸方面，出口超预期增长，对冲了内需偏弱造成的经济下行压力；制造业和基建支持投资平稳运行。

投资方面，制造业和基建投资双管齐下，“基础设施建设投资的增速达到5.4%，制造业的投资则增速更高，为9.5%，而且连续几个月都保持了这样的状态。”

问题仍是房地产。

上半年，房地产市场继续下行。个人按揭贷款同比减少约四成，房企预收款和商品销售面积延续两位数以上的下跌状况。

受制于资金供给不足，房企拿地及房屋工程建设减少，投资跌幅较大。国内房地产支持政策频出，新政施策短期见效不易。房地产投资下行对投资、消费产生负面影响，拖累上半年名义GDP增速1.5个百分点。

“房地产市场持续的调整，无论是销售、土地出让、工程建设以及房地产投资等几个方面都不如人意，尤其是投资出现10%以上负增长，从内需来看房地产对投资消费都是一种负面效应，对家电、家具、装潢等行业的拖累更为直接。”

展望下半年，房地产市场仍将处于深度调整阶段，因内需群体减少、居民收入放缓和国内中性利率水平偏低，住宅市场难有明显改观。

房地产相关政策正在寻求企稳之道，“517新政”之后，目前已经超过200个城市执行最低15%的首付。但也有声音认为，这将加大居民部门杠杆，导致风险后移。

对此，连平认为，“517”政策对于未来持续一段时间的房地产需求释放有积极推动作用，因为首付比例门槛低了，利率水平也有所下降。

至于杠杆风险方面，他指出：“从目前来看，还没必要过度担忧。”

首先看供求关系，他表示，现在的主要矛盾是整个市场状况供大于求，未来一段时间只有极少数城市要增加供给。总体来看，未来很长一段时间需求依然存在，只是热度下降。

第二，从居民部门的杠杆水平来说，最近两年居民购房需求逐步减弱，因此银行体系按揭贷款投放增速明显放缓，杠杆水平已经下行。

第三，我国居民储蓄率较高，“这是中国的一个特点，在百分之三四十的水平上，即使中国居民部门的杠杆水平略高一点，也可以承受。”

第四个主要因素，就是大量存量房贷的首付比例较高，“过去长期供不应求，通常首付比例是3成以上，有很多达到了4成5成，甚至于在上海还曾经搞过7成首付比例。首付比例越高，对银行信贷风险的防护程度也就越高。”

因此，连平判断个人房贷的风险敞口可控，首付比例变化并不会带来系统性危机，且政策实施时间未必会有很长的持续性，等市场供求关系平衡，首付比例仍有回调的可能性，但总体趋势是趋于下行。

他也表示，仍需关注局部风险。

“不排除个别城市房价跌幅较大，比如超过30%，就把房贷给击穿了。虽然自住的房屋一般不会马上抛掉，但也确实可能出现局部断供案例。”

产业寻路

房地产路径依赖倘若难以为继，未来的路又在哪里？

连平同样深切关注政府产业引导基金的发展，但对于能否取代土地财政持相对谨慎态度。

“我觉得土地财政不会很快被取代，毕竟城镇化还在进一步发展，还有四五亿人口在农村，两亿人处在城乡之间，改善型需求巨大，也有品质化的购房需求。”

连平认为，一方面土地财政在政府收入比重不会像以前50%左右那么高，但仍是未来政府获得收入的重要渠道。

另一方面也要看到，2023年上半年政府产业引导基金规模达到12万亿，认缴规模投入了6万亿，而2023年地方土地出让收入共5.8万亿，所以地方产业引导基金投入的资金规模已经超过了全年土地出让收入。

他相信政府产业引导基金会在很大程度上增加财政收入，填补土地财政收入的减少。但部分地方政府财力有限，对未来政府产业引导基金规模能否进一步扩大，还有待观察。

此外，近两年各个地方政府对设立产业投资基金热情高涨，甚至对国家重点项目出现扎堆的状况，连平表示，这在于地方政府如何进行有效管理，特别要关注的是引导财政资金投入。不仅是国有企业，还要领导民营企业一起参与。

连平此前还提出，要建立国家层面民企基金以真金白银地支持民营企业。他向我们表示，主要的初衷是运用国家资金合理、长期支持培育优质的民间投资项目。

“虽然总体上国家定调一视同仁，但在实际推进落地的过程中，国企和民企很自然会受到不一样的待遇，因此还是需要动用一些特殊的资源来有的放矢，针对性地安排。”连平说道。

2018年10月24日，习近平总书记在广开控股旗下科技企业加速园区视察时，提出了“中小企业能办大事”的重要论断。到目前，广开控股运营管理的加速器、孵化器内，也培育了大量科技型中小企业。

连平表示，中小企业的贡献不容忽视，而他们普遍遇到的问题也长期存在，“其实它的本质一个是民营企业，另外一个就是规模较小，往往是处在比较弱势的状态。

根据中小企业的痛点，他指出未来园区运营方在支持中小企业方面有三个重点。

第一个是建设主导产业链，选择重点行业龙头企业进驻，”等于在园区里面种了一棵大树，让中小企业靠着大树来开展经营，建成一种相辅相成的关系。“

第二是要提供有效的制度和资金支持，引入战略投资者来为中小企业的发展提供长期资金，引入耐心的资本来助力中小企业发展。

第三是要结合科技型中小企业的特点，来改善园区基础设施建设，重视建设智能化、信息化、绿色化园区，营造融洽的研发交流和互动环境。

以下为观点新媒体与广开首席产业研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平先生的采访实录：

观点新媒体：2024年现在已经过半，您对中国经济上半年的总结以及下半年发展的判断如何？

连平：上半年宏观经济运行总体情况来看，各方面数据比较平稳，不过也有一些隐忧，有效需求不足。

从三驾马车情况来看，有的比预期要好一点，比如出口，一方面是由于外部环境有所改善，另一方面就是自身构成了一系列优势，比如产业链齐全、产品结构不断提升，还有市场多元化。

从投资的角度看，中间结构差异比较大，制造业投资和基础设施建设投资增速较高，但是房地产投资的增速却是负值。

问题主要是房地产市场持续调整，无论是销售、土地出让、工程建设以及投资等几个方面的状况都很不如人意，尤其是投资出现10%以上负增长，对投资消费都是一种负面拖累。

从消费来看，总体还是处在平稳恢复过程，但有效需求不足，因为房地产销售不行，有关的很多行业都受到影响。

总体来看，我们认为下半年增长速度可能会比上半年高一点，全年GDP增速有可能比两会提出来的5%略高一点。

国际市场下半年可能还会有所改善，主要是因为西方国家已经逐步推进宽松的货币政策，比如欧洲中央银行、比如瑞士等非欧元区国家，都已经开始降息。

美国现在因为通胀粘性较高，所以降息迟迟不落地。但从最近这一段时间数据来看，一方面通胀继续回落，另一方面无论是就业数据、制造业数据、房地产数据都表明美国经济越来越撑不住，会增加降息需求。

我们和美国的利差还有200多个bp，这种利差存在对我们是有压力的，降息之后会减轻，但仍会维持一定水平的利差，如100BP左右。

观点新媒体：今年517新政之后，已经超过200个城市执行了最低15%的首付，这对房地产市场会起到哪些影响？首付比例降低是否意味着将加大居民部门杠杆，导致一部分风险后移？

连平：我认为新政对未来持续一段时间的房地产需求释放会有积极推动作用，加大居民部门杠杆这种担心目前来看恐怕还没有必要。

因为现在主要矛盾是市场供大于求，未来一段时间还是要扩大和释放需求。

从居民部门的杠杆水平来说，最近两年因为房地产持续下跌，居民购房需求逐步减弱，银行体系按揭贷款投放增速明显放缓。

尤其今年以来，因为成交不多，按揭贷款增长大幅放缓，居民部门杠杆水平进一步向下，所以事实上这两年来是降杠杆的。

另外还有一点，我国居民储蓄率是比较高的，这是中国一个特点，和美国完全不一样。

还有一点也非常重要，大量存量房贷首付比例都比较高，通常是3成以上，有很多城市二手房达到了4成、5成，甚至于在上海还有过7成首付比例。首付比例越高，对银行信贷风险来说，防护程度也就越高，越不容易出现不良贷款。

所以目前的变化并不会带来很大的系统性风险，政策出台实施的时间可能也不会有很大持续性，回调可能性也是有的。

我们也不排除在个别城市可能房价下跌幅度较大，比如超过了30%，把房贷击穿了，有可能会出现局部断供案例。

观点新媒体：517新政还提到了政府可以下场收储存量房，具体到执行层面会有哪一些现实难点？

连平：政府收储存量房确实也是一个很不错的思路，但在实施过程中间确实是有难点。

第一个就在于地方政府收储存量房的能力究竟有多大。据我们了解，很多地方政府由于房地产卖地收入大幅度减少，过去卖地收入有的城市50%左右，有的城市达到百分之七八十都有。目前情况下能拿出多少真金白银，是一个很大的问题。

今年往后看，随着地方财政发债顺利推进，再加上中央财政发债会有不少给地方政府用，后者流动性会有所改善。

第二个难的地方，在于收储房产质量和定价之间的问题。地段、质量、房型、小区都是各异的，需求和供给之间的适应性会有很大问题。

所以，恐怕不能够把这项举措看成是一项能够救急的、立竿见影的政策。

观点新媒体：这两年也有一些业内人士表示，单单依赖土地财政会难以为继，以地方产业引导基金为代表的股权财政，是否能够有望替代土地财政，成为地方政府重要收入来源？

连平：说完全替代似乎有些为时过早。

2023年上半年，政府产业引导基金规模达到了12万亿，认缴规模达到了6万亿。2023年地方土地出让收入总共是5.8万亿，所以地方产业引导基金投入资金规模已经超过了全年土地出让收入。

未来是会很大程度填补财政收入，但现在地方政府财力还是比较有限，未来政府产业引导基金的规模能不能进一步扩大，发挥的作用能不能更好显现，还有待于进一步观察。

观点新媒体：您之前也提到过要建立国家民企基金，政府产业引导基金应该如何去培育产业发展并有效退出？

连平：所谓建立国家的民企基金，初衷是运用国家资金合理长期支持培育优质的民间投资项目，不仅有助于保护创新型民营企业的发展和活力，还可以从民营投资项目中间分享创新发展成果，是一个双赢局面。

国家定调虽然非常明确，一视同仁，但实际推进过程中，国企民企自然会受到不一样的待遇。

因此，国家还是需要动用一些特别资源有的放矢，提供支持。

观点新媒体：今年1月份广开首席产业研究院正式揭牌，您作为首任院长，个人工作重心会发生哪些变化？

连平：研究院成立目的比较清晰，就是要打造成为研究特色鲜明，研究成果既有首席高度，又能服务于政企需求的全国一流智库，为长三角和粤港澳大湾区乃至全国产业的深化联动贡献微薄之力。

作为首任院长，我的工作的职责主要是两个方面，第一，为内部提供研究院的智力支持，对国家重大的经济金融和产业政策变化，为广州开发区控股集团有限公司的产业优化战略提出针对性建议。

第二，组织团队展开对集团所布局的战略性新兴产业，包括生物医药、信息技术、新能源、新材料、智能制造等领域研究。