新政后的北京“老破小”:议价难、成交快,300万元以下抢先复苏
“6·26”新政后,北京的低总价房源开始活跃。北京商报记者近期调查发现,随着北京“6·26”新政的落地,政策效果已有所显现:一方面,虽然总价段800万元以上的二手房,即改善型房源成交增幅未出现明显变化,但总价500万元以内的二手房,尤其是200万—300万元的房源,也就是大家俗称的“老破小”,成交明显放大。“最为明显的变化,近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”不只一位房产中介向记者给出了这样的趋势。随着市场的逐步稳定,购房者的信心也在逐渐增强,刚需客开始敢于出手,“老破小”低总价、配套好、区位佳的特性,恰好为他们提供了上车的机会。
议价空间不断缩小
“老破小”曾经在北京市场一枝独秀,它们要么总价低、门槛低,是新北京人的首选,可以满足他们寻找一个落脚点的愿望;要么傍身重点教育资源,家长们可以用最低的成本为孩子投下一套未来。
“在2023年6月,我们所处区域的那些‘老破小’房源,其单价最高还能卖到10万元/平方米,然而在此之后,价格就呈现出持续下滑的趋势,到了2024年初,这些房子的价格已经跌至7万元/平方米,而且即便价格如此之低,也难以吸引购房者前来购买。”北京某头部房产中介天宁寺片区经纪人李健(化名)向北京商报记者表示。
博弈的另一方,卖房业主也在很长一段时间饱受煎熬。在他们口中,选择放弃挂牌出售,似乎是他们在市场压力下的最后一份坚持。不少拥有“老破小”的二手房业主向北京商报记者坦言,挂牌半年少有带看是常态,价格有所退让,吸引的购房者仍寥寥无几。房产经纪人让他们采取“大折扣”的降价方式出售,但经过降价后的售价与他们内心的期望相去甚远,无法接受这样的落差。
6月26日,期待已久的北京楼市新政终于落地。下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上降至3.5%、北京市户籍多子女家庭买二套房个贷算首套……购房者的观望情绪得到缓解。
“最为明显的变化,近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”北京西城槐柏片区某头部房产中介经纪人王尚表示,槐柏片区位于北京二环里,因为单价高、楼龄大、小区环境较差等因素,在之前一段时间里销量并不好,咨询的客户也不是很多。但随着首付比例降低、房贷利率的下调,此前持观望态度的购房者入市,供需发生变化,使得部分房源价格幅度有所回升。
对于这种变化,天宁寺片区另一位经纪人王强也表示认同。王强称,在“6·26”新政之前,成功签约的“老破小”房源降价幅度都比较大,例如一套70平方米原价700万元的房源,想要成功售出,平均下来要降120万—150万元,这还是在挂牌价已经调整过一轮的基础上。从价格幅度上看,均价从10万元/平方米降至约7.8万元/平方米,幅度达22%,户型、朝向不好的房源降价幅度要更大。“随着新政的落地,最近成功签约的几套房源,降价幅度已压缩至90万元左右,如果放在新政之前,这是很难能够成交的。”
200万—300万元二手房率先回暖
北京商报记者于近期调查发现,随着北京“6·26”新政的落地,政策效果已有所显现。总价段800万元以上的二手房,成交增幅尚未出现明显变化,但总价500万元以内的二手房,尤其是200万—300万元的二手房,也就是大家俗称的“老破小”成交明显放大。
据多位一线中介人员透露,很多“老破小”二手房的挂牌单价比一年前降低了20%,且超八成房源以挂牌价的9折成交,目前市场确实出现了一些触底的迹象。“总价低意味着成本也低,购房者‘抄底’,总是屡见不鲜。”
此外,新政落地后,市场逐步趋稳,购房者的信心也在逐渐增强,刚需客开始敢于出手,而“老破小”房源的低总价特性,恰好为他们提供了上车的机会。
二手房“老破小”的复苏,背后也绕不开分化二字。从趋势上看,“老破小”在整个市场的带动下有所回升,但据北京商报记者调查发现,五环外的二手房市场走量还是以改善大户型偏多,“老破小”的复苏也多集中于中心区域。
在谈及咨询哪种房源最受关注时,位于八角片区的北京某头部房产中介经纪人葛斌告诉北京商报记者,八角片区位于五环外,在交通和教育资源上不及市中心,刚需客户咨询“老破小”的房源也有,主要以在石景山工作的人群居多。但是相比于改善型住房需求的客户还是偏少,变化并不是很明显。
市场的变化,从局部走向整体,再由整体覆盖局部。通过国家统计局发布的2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可以看到,北京二手房价迎来今年首次转涨,环比涨幅为0.2%。
5月17日,央行、金融监管总局接连发布三条政策,宣布降低贷款首付比,首套房首付比例不低于15%,二套房首付比例不低于25%;取消房贷利率下限;下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
自央行“5·17”新政发布后,二手房市场持续回暖,二手房交易量逐步提高,5、6月两个月,北京二手房网签量分别以13383套和14987套重新站上“荣枯线”,呈现稳增长趋势。截至7月21日,北京二手房住宅网签量为9835套,相比6月同期8707套增长幅度达13%。
“老破小”的价值
在过去的很长一段时间,“老破小”由于其结构老化、小区环境差等问题饱受诟病。但随着二手房市场的调整,楼市政策的优化,“老破小”总价低的优势再次被放大。“它们虽然年代久远,但往往位于城市的核心地段,交通便利,生活配套齐全,这样的地理优势是许多新房源无法比拟的。”李健称。
王尚举例说,槐柏片区便是典型的代表。这一区域内,居民们可以便捷地选择地铁1号线、2号线和7号线三条线路,实现快速出行。同时,周边教育、医疗资源完备,辅以众多的超市和饭店,足以满足居民日常生活的各种需求。在楼市繁荣时期,槐柏片区的均价曾高达10万元/平方米,令众多刚需客户望而却步。然而,随着市场的调整,目前的单价已普遍下降了2万—3万元,进入了更为合理的价位区间,且下跌趋势已有所减缓。这无疑增强了那些关注子女教育和医疗配套的刚需客户的购房意愿。
对于工作多年、手头已有一定积蓄的上班族而言,“老破小”无疑是一个极具吸引力的选择。据北京朝阳潘家园片区某头部房产中介经纪人刘冉介绍,潘家园片区成为在国贸上班的白领们的首选购房区域。凭借地铁10号线潘家园站的便捷,只需15分钟即可到达国贸,极大节省了通勤时间。目前,这里的房价也显得相当亲民,如一室一厅40平方米的小户型房源,总价仅需162万元,单价尚不足4万元。对于希望在北京稳定过渡的年轻人来说,是一个不错的选择。
然而,也有些二手房中介经纪人对此持保留态度。北京十里河片区某头部房产中介经纪人李亮(化名)表示,由于楼龄较大,“老破小”这些房产的水电线路、排水系统、供暖设施等可能已经出现严重老化,给后续的装修和使用带来诸多不便。特别是对于多子女家庭来说,60平方米的小两居户型,随着孩子的成长,未来很可能需要再次换房。因此,在购买“老破小”房产时,购房者需要充分考虑自身未来需求,做好长远规划。