存量房贷利率，降了
房贷利率，又降了。
7月22日，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10个基点至3.35%和3.85%，上月分别为3.45%和3.95%。
此次调整是今年第二次降息。此前在2月20日，央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%。自此以后，LPR已连续四个月维持不变。
LPR是贷款利率定价主要参考基准，也是个人住房贷款利率的定价“锚”。此次降息意味着房贷利率达到了历史最低水平。更重要的是，大众期盼已久的存量房贷利率，也终于降了。
剑指存量房贷
“从宏观经济看，降息通常被视为货币政策调整的一部分，目的在于降低社会融资成本和促进经济增长。”中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力告诉中国新闻周刊，降息可降低企业和个人贷款成本，进而促进投资和消费，为经济增长注入动能。
谈及降息带来的具体影响，多位受访专家对中国新闻周刊表示，此次降息属于“双降”，对于短期和中长期的资金使用都具有积极的作用，尤其对房地产行业有不小影响。
易居研究院研究总监严跃进告诉中国新闻周刊，按照“LPR-75个基点”的定价公式，那么过去的首套房主流利率为3.2%，而现在将下降至3.1%，达到历史最低水平。而5年期LPR降息有助于进一步减少购房成本，对存量房贷来说堪称重磅利好。
存量房贷，是指房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。今年5月17日，房地产“一揽子”政策落地，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。
不过上述政策红利主要针对新购住房者，而存量房贷利率则暂未出现调整。本轮降息之前，存量房贷一直处于高位。
受“517”新政影响，贝壳研究院监测数据显示，2024年5月，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套平均利率降至3.90%。而此前的存量房贷首套利率普遍在4%以上，已经形成倒挂。
中国人民银行此前披露的数据显示，2019年末至2023年末，个人住房贷款余额分别为30.07万亿元、34.44万亿元、38.32万亿元、38.8万亿元、38.17万亿元。2019年末至2023年末的新增个人住房贷款大约在8万亿元，且2021年末至2023年末，个人住房贷款余额基本未发生太大变化。
一位银行从业人士告诉中国新闻周刊，个人住房贷款余额变化不大主要和两个因素有关，一是新发放的房贷少了，二是很多客户都在提前还贷。
国泰君安宏观研究团队计算，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位。
每月少还多少钱？
事实上，去年我国刚刚进行了一轮存量房贷利率调整。据央行2023年11月发布的公告，存量房贷降息工作基本完成，平均降幅0.73个百分点，惠及1.5亿人，每年减少利息支出1600亿元至1700亿元，户均每年减少3200元。
本次LPR下降带来的房贷“优惠”也很直接，存量房贷与新购住房房贷均可享受。中国新闻周刊测算，如果5年期以上LPR仍维持在3.85%，以首套房贷200万元、期限30年、房贷利率LPR、等额本息还款方式计算，每月房贷可以少还约116元，折合每年约1392元，总的贷款利息可以省约41312元。
严跃进表示，虽然降息幅度相较上次不高，但若是叠加持续性的降息效应，那么月供减负效应非常明显，有助于和其他政策结合，持续降低房贷成本。
星图金融研究院副院长薛洪言则进一步解读，此次5年期LPR调降10个基点，将降低存量房贷利息负担，从而减轻购房压力，有助于缓解提前还贷现象，这样能够减轻银行因提前还款而损失的利息收入，客观上也能提高居民部门消费能力和消费意愿。
只是，虽然LPR的下降影响到了存量房贷，但其生效时间可能还要等一等。
中国新闻周刊于7月22日下午致电多家银行个贷中心，多数银行表示新的LPR自即日起生效，也有银行表示暂未收到通知。
值得注意的是，存量房贷的下调仍然需要等待。一位银行个贷部经理告诉中国新闻周刊，对于存量房贷，需要等到“重定价日”才执行新利率，具体生效时间要看合同约定，有的是每年1月1日，有的是当年放款日。
提振市场预期
从长远看，本次降息将有助于提振市场的预期与信心。
薛洪言对中国新闻周刊表示，就房地产市场而言，影响房价企稳的重要制约因素是租售比偏高，房租收益难以覆盖利息成本。随着新一轮降息周期的开启，租金收益能更大比例覆盖利息成本，可以增强房产的吸引力，助力房价企稳。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉中国新闻周刊，此次LPR的调整将直接造成明年相关存量房贷成本的进一步下调。“517”一揽子房地产政策落地显示出中央“稳地产”的决心，明显提振了市场信心。本次降息，更有望与前期“去库存”等配套政策叠加形成合力。
“利率下调也将通过金融市场逐步传导至实体经济，降低综合融资成本，加大金融支持实体经济力度，巩固经济回升向好态势，进而带动房地产市场的回暖。”王业强说道。
虽然单次降10个基点的力度不算太大，但重要的是，此次降息或将开启新一轮的降息预期。
在薛洪言看来，降息真正的威力，在于通过连续降息形成降息预期，继而改变居民和企业部门的消费、投资节奏，达到内需提振的效果。中长期看，此次降息或是新一轮降息周期的开端，国内资产价格有望迎来一轮长趋势上涨周期。
“从长期来看，降息对于经济结构调整和转型升级具有积极意义。通过降低融资成本，可以鼓励企业加大研发投入和创新力度，从而推动产业升级和高质量发展。此外，降息还有助于优化债务结构，降低企业杠杆率，提高经济的稳健性。”朱克力补充。