存量房贷利率,降了
房贷利率,又降了。
7月22日,央行将一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)分别下调10个基点至3.35%和3.85%,上月分别为3.45%和3.95%。
此次调整是今年第二次降息。此前在2月20日,央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%。自此以后,LPR已连续四个月维持不变。
LPR是贷款利率定价主要参考基准,也是个人住房贷款利率的定价“锚”。此次降息意味着房贷利率达到了历史最低水平。更重要的是,大众期盼已久的存量房贷利率,也终于降了。
剑指存量房贷
“从宏观经济看,降息通常被视为货币政策调整的一部分,目的在于降低社会融资成本和促进经济增长。”中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力告诉中国新闻周刊,降息可降低企业和个人贷款成本,进而促进投资和消费,为经济增长注入动能。
谈及降息带来的具体影响,多位受访专家对中国新闻周刊表示,此次降息属于“双降”,对于短期和中长期的资金使用都具有积极的作用,尤其对房地产行业有不小影响。
易居研究院研究总监严跃进告诉中国新闻周刊,按照“LPR-75个基点”的定价公式,那么过去的首套房主流利率为3.2%,而现在将下降至3.1%,达到历史最低水平。而5年期LPR降息有助于进一步减少购房成本,对存量房贷来说堪称重磅利好。
存量房贷,是指房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。今年5月17日,房地产“一揽子”政策落地,央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。
不过上述政策红利主要针对新购住房者,而存量房贷利率则暂未出现调整。本轮降息之前,存量房贷一直处于高位。
受“517”新政影响,贝壳研究院监测数据显示,2024年5月,百城首套房平均商贷利率降至3.45%,二套平均利率降至3.90%。而此前的存量房贷首套利率普遍在4%以上,已经形成倒挂。
中国人民银行此前披露的数据显示,2019年末至2023年末,个人住房贷款余额分别为30.07万亿元、34.44万亿元、38.32万亿元、38.8万亿元、38.17万亿元。2019年末至2023年末的新增个人住房贷款大约在8万亿元,且2021年末至2023年末,个人住房贷款余额基本未发生太大变化。
一位银行从业人士告诉中国新闻周刊,个人住房贷款余额变化不大主要和两个因素有关,一是新发放的房贷少了,二是很多客户都在提前还贷。
国泰君安宏观研究团队计算,2024年2月以来,居民早偿率指数加速上行,4月达到37%的历史高位。
每月少还多少钱?
事实上,去年我国刚刚进行了一轮存量房贷利率调整。据央行2023年11月发布的公告,存量房贷降息工作基本完成,平均降幅0.73个百分点,惠及1.5亿人,每年减少利息支出1600亿元至1700亿元,户均每年减少3200元。
本次LPR下降带来的房贷“优惠”也很直接,存量房贷与新购住房房贷均可享受。中国新闻周刊测算,如果5年期以上LPR仍维持在3.85%,以首套房贷200万元、期限30年、房贷利率LPR、等额本息还款方式计算,每月房贷可以少还约116元,折合每年约1392元,总的贷款利息可以省约41312元。
严跃进表示,虽然降息幅度相较上次不高,但若是叠加持续性的降息效应,那么月供减负效应非常明显,有助于和其他政策结合,持续降低房贷成本。
星图金融研究院副院长薛洪言则进一步解读,此次5年期LPR调降10个基点,将降低存量房贷利息负担,从而减轻购房压力,有助于缓解提前还贷现象,这样能够减轻银行因提前还款而损失的利息收入,客观上也能提高居民部门消费能力和消费意愿。
只是,虽然LPR的下降影响到了存量房贷,但其生效时间可能还要等一等。
中国新闻周刊于7月22日下午致电多家银行个贷中心,多数银行表示新的LPR自即日起生效,也有银行表示暂未收到通知。
值得注意的是,存量房贷的下调仍然需要等待。一位银行个贷部经理告诉中国新闻周刊,对于存量房贷,需要等到“重定价日”才执行新利率,具体生效时间要看合同约定,有的是每年1月1日,有的是当年放款日。
提振市场预期
从长远看,本次降息将有助于提振市场的预期与信心。
薛洪言对中国新闻周刊表示,就房地产市场而言,影响房价企稳的重要制约因素是租售比偏高,房租收益难以覆盖利息成本。随着新一轮降息周期的开启,租金收益能更大比例覆盖利息成本,可以增强房产的吸引力,助力房价企稳。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉中国新闻周刊,此次LPR的调整将直接造成明年相关存量房贷成本的进一步下调。“517”一揽子房地产政策落地显示出中央“稳地产”的决心,明显提振了市场信心。本次降息,更有望与前期“去库存”等配套政策叠加形成合力。
“利率下调也将通过金融市场逐步传导至实体经济,降低综合融资成本,加大金融支持实体经济力度,巩固经济回升向好态势,进而带动房地产市场的回暖。”王业强说道。
虽然单次降10个基点的力度不算太大,但重要的是,此次降息或将开启新一轮的降息预期。
在薛洪言看来,降息真正的威力,在于通过连续降息形成降息预期,继而改变居民和企业部门的消费、投资节奏,达到内需提振的效果。中长期看,此次降息或是新一轮降息周期的开端,国内资产价格有望迎来一轮长趋势上涨周期。
“从长期来看,降息对于经济结构调整和转型升级具有积极意义。通过降低融资成本,可以鼓励企业加大研发投入和创新力度,从而推动产业升级和高质量发展。此外,降息还有助于优化债务结构,降低企业杠杆率,提高经济的稳健性。”朱克力补充。