杭州首个万达广场将出售？杭州的大宗资产谁在买
转自：扬子晚报网
最近，杭州的拱墅万达广场被曝将被出售，挂牌价格14.8亿元，引发诸多关注。
在杭州，大宗交易市场中商业综合体并不常见。上一个关注度较高的商业综合体转让，是经历了八轮法拍、折价3.4亿元才成交的蓝钻天成。而在大宗交易市场更加成熟、开放的上海，优质综合体的出售不是新鲜事，实力民企、地方国资、险资等齐聚场上，分一杯羹。
报价14.8亿元
拱墅万达广场寻买家
拱墅万达广场14.8亿元寻求买家的消息一出，让不少城北居民感到唏嘘。
拱墅万达广场是万达集团在杭州打造的首座万达广场，在建造期间，凭借强大的商业品牌效应，所在祥符板块一度被周边的开发商命名为“万达板块”。2014年12月拱墅万达广场开业，成为区域内的核心商业体。过去十年，拱墅万达广场凭借亲民、丰富的招商运营，始终保持着不错的人气。根据联商网统计，拱墅万达广场2023年销售额达到10亿元，在城北区域的综合体中表现尚可。
根据网络上发布的拱墅万达广场出售信息，项目出售面积约14万㎡，近三年商场租金收入都超过1亿元。
最近另一个被热议的综合体是位于勾庄的北城上亿广场。近日，阿里资产拍卖平台发布了“哈尔滨银行大连分行关于杭州市余杭区良渚街道亿萃城上亿广场的挂牌询价”，欲处置抵押物或债权，价格为43440万元。目前项目处于询价洽谈阶段，有7名意向人关注。
虽然北城上亿广场并非开发商直接挂牌出售，但根据询价公示，该抵押物可整体转让，意味着项目或许也将面临易主。
是谁在豪掷亿金
收购杭州的大宗商业资产
不论是万达还是上亿，出售旗下商业或债权的原因，都逃不过公司的资金困境。
最近几年，万达一直身处资金紧张的漩涡。2017年开始，万达集团开始转型轻资产运营，从原本的重资产拿地、建造万达广场，转型为商业运营管理，为第三方提供设计、建设、招商、运营，靠运营和租金盈利。而最近几年，出售万达广场得信息层出不穷，根据不完全统计，万达已经出售了超过20座万达广场，其中不乏北京、上海等一线城市的项目。
就在前不久，万达集团新增一则股权冻结信息，被执行企业为北京万达文旅产业有限公司，冻结股权数额高达1亿元，可见资金紧张的局面仍然没有缓解。
而上亿企业集团更是早在2019年就成为被执行人，多年来债务纠纷不断。2020年，崇贤上亿广场三次上架法拍平台，价格8亿降至6.4亿，仍然流拍。杭州的上亿soho、彩虹郡等项目，都曾经历延期交付。
戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光告诉潮新闻记者，杭州大宗交易中，商业的占比约有10%左右，远低于上海。
汤耀光透露，今年上半年杭州大宗商业资产的买家主要是保险机构与自用买家两类。“这两类客户的需求不同，保险机构主要是为了收购资产包，他们对租金回报率的要求也会相对较高，一般要求在6%~10%不等；而自用型买家更多是为了布局核心地段项目，往往对租金回报率不敏感。”
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理何达表示，目前杭州大宗资产交易市场相对还不太成熟，除了常见的金融机构买家之外，浙江一些实体经济的民营企业也会在杭州配置大宗商办资产。
上海大宗交易市场活跃
内资买家成主力
和杭州相比，上海的大宗资产交易要活跃得多。
何达分析说，随着近几年很多产业进行更新迭代，在转型过程中一些企业出现资金链问题，有些是出于战略转型考虑，会处置相关资产。而相比其他城市，上海不少大宗资产性价比和回报率都比较高。“上海的很多项目回报率能在6%甚至更多。作为国际化大都市，上海城市能级更高，资产的内在核心价值更高，对于投资者来说安全边际性也更高。”
今年上半年，上海就有不少知名商业与酒店被出售。上海最大的单体商业购物中心——南翔印象城MEGA，经过股权交易后，万科印力集团仅保留2%股份，新加坡政府投资公司持有98%股份。有“亚洲市值最大且交投流通量最高的房地产投资信托基金”之称的领展，以23.83亿元向万科收购上海七宝万科广场50%权益，今年7月项目已更名为七宝领展广场。今年3月，瑞安1.1亿转让了上海蟠龙酒店；5月，个人买家购入秋果酒店；6月，北京银行16.6亿元从绿地手中收购了绿地万豪酒店；7月，原华美达酒店以4.3亿元成交。
近期，多地国资企业也纷纷赴上海买楼，新疆国资收购上海华旭国际大厦（Plaza336），河南国资则收购了上海星光耀大厦。来自江苏省、浙江省等长三角地区省份亦有国资企业在上海购置写字楼。
戴德梁行统计数据显示，2024年上半年，上海市大宗交易市场成交总额和成交单数分别为208亿元、32单。内资买家成为市场主力，按成交总额占比约78%，按成交单数占比为90%。
据世邦魏理仕统计数据，2024年上半年，上海市物业投资市场达成50笔交易，交易金额共计323.3亿元，尽管较去年同期水平微降6.6%，但核心资产投资吸引力愈发凸显，上半年约12%的交易位于陆家嘴、南京西路等传统核心商务区。这其中，企业买家占据半壁江山，其中接近四成交易为投资属性。反观诸如地产公司、机构投资者与地产基金等传统投资者，则呈现出较为谨慎的投资情绪。
“大宗交易频繁，说明资本在背后不断涌动，主要还是因为价格降到大家的心理价位了。另外，现在有不少专家认为中国房地产市场已经接近了谷底，对于市场信心的提振还是有帮助的。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，只有在下行市场中，才比较容易买到一些好大宗资产，因为价格相对便宜，上行通道中，即使你想买，别人也未必卖。他预判，上海今年的大宗市场活跃度可能会高于去年。