保利发展丨销售业绩行业第一，财务盘面安全稳固【2024H1·年报有料(2)】

引言

2024年以来，房地产行业仍然处于深度调整的过程中，行业外部市场环境依然严峻，居民消费信心依然不足，大多数房企普遍面临着严峻的挑战。但保利发展凭借多年积累的丰富经验，依托强大的业务体系与专业开发能力，并及时有效调整经营策略，依旧取得了亮眼表现。

其一，财务盘面稳健，2024年上半年，“三道红线”维持绿档水平，其中，扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22倍；综合融资成本降至3.31%，直接融资比重提高至21%。

其二，销售金额位于TOP200企业榜首，稳居千亿房企行列，拿地更加谨慎，倾向于优质地块，“去库存”成绩表现亮眼，土地储备计容建面和2023年年末相比下降了8%，土地储备结构得到优化，向核心38城集中。

其三，营业总收入小幅增长1.6%，毛利润率16%，与2023年全年持平，利润总额141亿元，同比下降28.7%，归母净利润74亿元，同比下降39.3%，在下行周期中仍实现了正向盈利。

财务盘面稳健，直接融资比重提高至两成

稳健的财务盘面是支撑企业行动强劲的基础，彰显出企业的信用优势，确保了企业在市场风浪中稳步前行。保利发展严守“三道红线”，截至2024年6月末，扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22倍，均在合理范围内，保持绿档状态。此外，保利发展主动调整其债务结构，减少短期偿债压力，保持更稳健的财务状况。2024年6月末，一年以内到期的有息负债占比仅为19.82%，和2023年年末相比下降近1个百分点，三年以上到期有息负债占比则较2023年年末相比上升约1.5个百分点。

在融资端，保利发展自2023年以来融资成本持续降低，维持在行业的最低梯队。到2024年6月末，综合融资成本降至3.31%，与2023年6月末相比下降42个基点。同时，保利发展发挥信用优势，畅通融资渠道，提高直接融资比重。2024年上半年，新增融资948亿元，直接融资199亿元，占新增融资的21%。

此外，保利发展现金流管理能力突出，财务安全性高。截至2024年6月末，现金余额1464亿元，占总资产10%以上。主要是因为保利发展一直将销售回笼率保持在行业较高水平，资金回收速度快，使其在行业资金面持续收紧的背景下，仍能形成稳定的现金流循环。2024年上半年累计实现回笼金额1466亿元，回笼率高达84.6%。值得一提的是，在现金流量表中，筹资活动产生的现金流量净额实现了由负转正，这主要是由于净增贷款的增加。

图表：2023-2024H1负债及直接融资占比变动情况

销售业绩行业第一，土地储备聚焦核心38城

先来看销售层面，2024年上半年，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，但销售金额依然位居TOP200企业榜首。

销售业绩之所以在行业当中稳居首位，主要归功于销售策略的应时而变，二季度以来宽松政策频出，保利发展一方面加快推货节奏，不断向市场推出新的房源；另一方面，强化营销和去化策略。这一系列积极举措直接推动了销售业绩的显著提升，二季度总共实现销售金额1104亿元，环比增长75%，成功遏制了下滑势头，彰显了保利发展在市场下行中的强劲竞争力和市场适应能力。

在拿地上，2024年上半年，保利发展在拿地层面更加谨慎布局，优中选优，即聚焦高能级城市和优质地段，关注土地的质量，深度挖掘流动性好、有价值的优质标的。具体数据来看，2024年上半年，保利发展新拓展项目12个，主要布局在北京、上海、西安、三亚等重点城市，总建筑面积为185万平方米。其中，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目已开盘，首次开盘认购总共约20亿。

此外，在“去库存”上，保利发展同样表现出色。一方面在数量上，2024年6月末，土地储备计容建面7140万平方米，和2023年年末相比下降了8%。另一方面，保利发展的土地储备结构得到优化，与2023年上半年相比，减少了在临汾、淮安、沧州、邯郸、济宁等三四线城市拿地的数量，土地储备向核心38城集中，到2024年6月末，核心38城的土地储备面积占比达到了7成。

图表：保利发展2024年上半年新增项目

营业收入稳步增长，下行周期仍保持正向盈利

2024年上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，主要源于房地产项目竣工交付结转。在2024年上半年，行业中多数房企处于亏损的状态下，保利发展实现正向盈利，毛利润率16%，与2023年全年持平；利润总额141亿元，同比下降28.7%；归母净利润74亿元，同比下降39.3%。即使利润总额和归母净利润都是负增长，但盈利水平在行业中仍然位于前列，实力依然雄厚。

另外，为对冲利润率下行的影响，保利发展从多个维度采取策略加以应对：

一是在供应链优化方面，主动推进供采体系革新，不仅引入了高质量供应商，保证供应链稳定性，力求在保障产品品质的同时，将综合成本控制在最优化水平。

二是针对市场需求变化，加强了集采工作的统筹与精细化管理，严格控制成本支出，进一步扩大集采范围，精准匹配产品系需求，减少非必要支出，从而实现降本增效。

三是将降本降费贯穿于内部流程管理中，融入日常运营的每一个环节，从而直接提升企业的整体效益。2024年上半年，保利发展直接投资成本（不含地价）相较于原计划成功削减了0.69%，同时，管理费用率相较于去年同期下降了0.15个百分点，这一积极成效部分抵消了行业利润率下滑带来的不利影响。

行业阵痛虽未结束，但保利发展凭借卓越的战略管理，大型央企的强大品牌和信用优势，在高质量发展的道路上毅然走在前列。在行业周期下，保利发展不断突破自我，形成了多样业态，开发产品除了住宅、公寓之外，还包括展馆、体育场馆等。另外，保利发展还构建起了完善的“人文社区”产品品牌服务体系，通过表达人文价值，给予客户独特的体验。总之，面向未来，我们仍会看到一个蓬勃向上的保利发展。