2023，哪些城市率先杀出？
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2023刚开年，就有城市在喊：
回暖明显！
为啥这么说？
数据显示，元旦3天，上海新房成交28.8万方，同比上涨74%。
北京成交同比上涨80%，广州成交同比上涨131.5%。
尤其是北京，1月上旬每天二手房的成交量就已经是去年12月的2倍了。
2023年首周，全国10个重点城市典型项目到访环比上涨42%。
北京、上海、广州、杭州，元旦期间都迎来看房高峰！
楼市这是要重新崛起了？
先别激动，再看看其他城市如何。
同样元旦3天，全国25个主要城市成交量同比下降16%，比12月日均成交下降15%。
同样2023年首周，这25个主要城市成交量比12月周平均又下降了13%。
厦门岛外虽然取消了限购，可到访成交不升反降。
深圳1月二手房只成交1000多套，仍处历史低位。
三四线城市就更不用说了，成交量更惨！
元旦3天成交面积同比下降30%，2023年首周同比下降17%。
不少三四线成交腰斩！
接下来的几周，很多城市成交量还在跌。
所以，不要太乐观，楼市的复苏不可能那么快！
2
2022年，市场整体都不是很好。
股市、债市、理财、楼市，再加上疫情，导致大家的收入增长缓慢。
看一组数据：
近3年，居民可支配收入名义同比增速分别是4.7%、6.9%、5.3%。
明显比2019年疫情之前8.9%的增速低了很多。
信心、预期、购买力的修复都需要时间。
还有很重要的一点：
开发商这两年普遍收缩拿地，大概率会影响到今年上半年的供货节奏。
供货积极性也会限制整体的成交规模。
怎么办？
继续松绑！
主要有3个方面：
1、 房贷利率，降LPR、降加点、降下限；
2、 首付比例，首套还有下降空间；
3、贷款套数，认定规则继续放宽。
比如房贷利率，节后刚复工，很多城市做的第一件事，就是降利率！
短短2天，国内近20城密集下调房贷利率，最低降到了3.7%。
郑州首套房贷利率3.8%，长春首套3.8%，福州首套3.8，厦门首套3.8。
还有更低，珠海直接3.7%。
看，商贷利率竟然降到了3字头，跟公积金利率越来越接近！
看得出来今年各个城市都卯足了劲儿！
如果有需求，可以提前关注起来了。
3
值得关注的城市很多，具体该怎么选呢？
我们可以把这些重点城市分成两大类。
第一类，有明确发展方向的城市。
这类城市买房相对好选择一些，比如合肥、西安、郑州、济南等。
合肥重点向西南发展，放弃北、东、东北，向西关注高新，向南关注政务、滨湖。
郑州重点向东发展，聚焦郑东CBD、高铁片区、北龙湖，在这周边买房准没错。
济南发展重点也偏东，房价高点除了中心位置的济南老城和城南，就是东边的奥体CBD。
包括武汉，发展方向也比较清晰。
武汉大力发展东部的光谷，除了传统的市中心武昌汉口滨江，就数光谷房价最高。
但要注意，光谷很大，核心区很小，只有核心区有价值！
所以说这类城市，买房一定找准主力发展方向和优质板块！
第二类，是像重庆、南京、苏州这些城市，还有一线城市，多中心，多商圈，没有一个明确的主力发展方向。
更关键的是，不同商圈、中心的房价都差不多。
那具体怎么选？相对就比较难一些。
比如重庆，大北边的照母山板块，再往北的礼嘉、悦来板块，再继续往北的中央公园板块，房价差别并不大。
大南边的九龙半岛，大西边的大学城，大东边的弹子石板块，不少楼盘价格也都很接近。
而且中心位置跟东西南北的价差也都不是很大。
这怎么选，买哪里好？
当一个城市不同方向的房价都差不多的时候，你很难知道哪里才是重点。
主城和新区价差很小，好板块和差板块价差很小。
一旦押错了区域，就很有可能踩坑！
怎么才能不出错？怎么才能减少买错的概率？
你需要知道，不同的区域价值是分层的，不同级别的区域，房价天花板肯定是不一样的。
到底是什么决定了区域的价值？
最核心的，就是产业。
如果某个区域的产业级别高，那这个区域的房价水平就会高。
深圳南山，广州珠江新城，杭州滨江，苏州工业园区，都是这个逻辑。
4
知道了不同类型的城市怎么选择之后，如何判断最佳买房时机呢？
这里给大家分享一个小诀窍！
紧盯一个数据：每月住宅成交量。
量，一定在价先。
只有量先起来，价才会上涨。
如果每月成交量还在明显减少，那就说明这个城市还在下行，买房可以先观望，不用太着急。
如果每月成交量已经出现至少连续2-3个月明显上涨，那就说明这个城市开始出现回暖迹象了。
这个时候，就要赶紧准备资金，筛选房源，不然可能就来不及了！
所以从现在开始，有需求的朋友，可以开始关注城市每月住宅成交量了，在上涨还是在下跌？有没有出现至少连续2-3个月上涨？
如果有，就说明价格大概率要上扬了，那就可以在价格上扬之前抓紧买入，千万别等价格开始有明显变化了再慌忙做决定！
此外，很多高负债城市要避开，负债就意味着风险！
现在很多城市负债率飙升，特别是城投债，作为地方政府的主要融资平台，涉及到地方财政。
2023年，将迎来史上最大的城投债还款高峰。
高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！
还要关注税收，毕竟地方财政主要收入途径只有两个：税收和卖地。
卖地基本拉垮，就看各个城市的税收情况了。
2023年如果经济能反弹，也许税收会好一些。哪些城市税收还不错？哪些城市并没有多少税收增量？
另外，库存也很重要，是判断城市房价是否会有起伏的一个非常重要的指标。
只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。
超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年，也就是说10年住宅0供应都卖不完！所以现在千万别买，一定会高位站岗！
1、各省市债务率/负债率/城投债最新情况！
2、不要碰的40个超高库存风险城市！
3、全国重点城市住宅月成交量变化表！
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