全国平均房价在跌，央企的均价在涨。︱刘德科
文︱刘德科
今年的楼市100%是要复苏的？既然你们说得那么肯定，那么复苏是不是意味着房价会涨？成交量恢复性上升是肯定的（重新突破15万亿），但价格到底会不会上涨呢？
全国商品房均价跌破万元大关
我们可以先看一下2022年全国平均房价到底跌了多少——
◆全国平均房价年份对比
年份
商品房均价
住宅均价
2022年
9814元/㎡
10185元/㎡
2021年
10139元/㎡
10396元/㎡
降幅
-3.2%
-2.0%
*根据国家统计局数据梳理，特指新建住宅或商品房（不含二手房），商品房包括住宅、写字楼与商铺
按照国家统计局数据，2022年全国商品房均价已经跌破万元大关，跌至9814元/㎡，同比下跌3.2%。这是全国宏观数据，我们再切换到头部房企的微观视角，来感受一下房价涨跌。
五种典型房企的均价涨跌
我们选了五种房企来作为观测样本：华润（央企）、万科（混合所有制企业）、碧桂园（债务未违约民企）、融创（债务违约民企）与绿地（债务违约国企）。
◆2022年全国典型房企销售均价
排名
房企
2021年
均价
2022年
均价
同比涨跌
TOP1
碧桂园
8428元/㎡
8046元/㎡
-4.5%
TOP3
万科
16315元/㎡
16099元/㎡
-1.3%
TOP4
华润
19013元/㎡
21670元/㎡
12.3%
TOP11
融创
14291元/㎡
13223元/㎡
-7.5%
TOP14
绿地
12502元/㎡
10805元/㎡
-15.7%
*根据亿翰智库数据梳理
碧桂园主力战场在低线城市，2022年的均价同比下跌4.5%，虽然跌幅大于全国商品房平均跌幅（-3.2%），但并没有出现断崖式下跌的情势。
如果碧桂园的数据属实，那么也可以从一个小小侧面反映出：低线城市的新建商品房价格坚挺程度，比想象中的糟糕场景要略好一些。
我们用绿地的均价跌幅来作为参照系：2022年绿地均价下跌15.7%，跌幅远超碧桂园。
相比之下，2022年华润均价同比高达12.3%，就显得格外惹眼。当然，这主要是结构性上涨（即高价项目占比更大），这也能反映出华润的战略变化：开发了更多核心城市的核心地块。
TOP20央国企的均价涨跌
实际上，2022年大部分央国企（含混合所有制企业）的均价都是同比上涨：华发（13.3%）、华润（12.3%）、金茂（10.3%）、招商蛇口（9.6%）、中海（8.1%）……
央国企的优势，体现在均价涨幅上。还是那句话：这是结构性上涨，他们获得了更多核心城市的核心地块。
◆2022年全国TOP20房企中的央国企销售均价
排名
房企
2021年
均价
2022年
均价
同比涨跌
TOP2
保利
16132元/㎡
16627元/㎡
3.0%
TOP3
万科
16315元/㎡
16099元/㎡
-1.3%
TOP4
华润
19013元/㎡
21670元/㎡
12.3%
TOP5
绿城
22459元/㎡
22069元/㎡
-1.8%
TOP6
中海
19837元/㎡
21579元/㎡
8.1%
TOP7
招商
22578元/㎡
24968元/㎡
9.6%
TOP8
金地
21140元/㎡
22296元/㎡
5.2%
TOP11
建发
21029元/㎡
21316元/㎡
1.4%
TOP12
金茂
17842元/㎡
19885元/㎡
10.3%
TOP14
绿地
12502元/㎡
10805元/㎡
-15.7%
TOP15
越秀
27456元/㎡
29412元/㎡
6.7%
TOP17
华发
26000元/㎡
29993元/㎡
13.3%
今年是会涨还是会继续跌？
那么，2023年的房价到底是会涨还是会继续跌？如果仅仅只从全国平均房价的角度来看，止跌是肯定的，上涨也是必然的；但这并不意味着所有城市、所有楼盘都会上涨，优质资产大概率是要涨，而劣质资产甚至还会继续跌。
展望2023年
2023年1月31日
房价篇：全国平均房价止跌是肯定的
2023年2月2日
tobecontinued……
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
策划︱王冬莺 主编︱何玲 流程︱周慧慧
总编辑︱刘德科 书法艺术︱陈志亨