提前还款竟然排队到9月、App预约全满,专家称应重视存量房贷与新增房贷之间利差过大问题
“离谱!银行信贷部门说线下预约已经排到9月份,App上全是预约满的……”,随着多地出现下调首套房贷款利率的情况,提前还房贷又成了市场热议的话题。不少购房者考虑提前偿还贷款,却面临“还钱难”的问题。
蓝鲸财经从银行工作人员处了解到,如果扎堆提前还房贷,会对银行个人贷款规模造成负面影响,因此银行会采取让借款者长时间轮候、等待审核的方式推迟提前还款压力。
受访专家向蓝鲸财经指出,对个人来说,扎堆提前还款并不可取。但当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。
购房者面临“提前还贷难”
日前,有上海的购房者向蓝鲸财经爆料称,自己打算去建设银行提前结清房贷,2月1日去预约的时候,被银行信贷部门告知“额度没了”,线下预约已经排到9月份。
“信贷部的人说网上预约可能可以抢到,但我去App上看,全是预约满的。有攻略说每天下午2点会放名额,但试了下发现2点申请的人太多,(相关功能)直接点不了,而且日期的选择也是2个月后。”该网友表示。
蓝鲸财经发现,最近提前还房贷又掀起一波热潮,不少购房者都遇到了向银行“还钱无门”的窘境。一名地址显示河南的网友表示,前两天准备在手机上提前还房贷,却发现工商银行已经关闭提前还款功能,需要去线下预约。另外有江苏的购房者称,自己在等额本息的方式下每个月要还9000多元,其中只有2000元是本金,打算提前还一部分房贷却被交通银行告知预约要排队3个月,其已决定投诉。
针对提前还贷需要排长队的问题,华东地区某城商行工作人员向蓝鲸财经透露,这可能和银行每年的考核指标有关。“如果扎堆提前还房贷,对个人贷款规模会造成负面影响。银行可能就会让前来提前还款的客户等待审核结果。”其表示。
其实,近期这波“提前还款潮”并非新鲜事,早在去年开始“提前还款”的话题便热度不减。就在去年8月,交通银行还发布过公告调整“提前还款补偿金收费”,惹起不小争议。
招联首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼向蓝鲸财经分析了出现“提前还款潮”的原因。其指出,近年来,受经济下行和疫情反复等多重冲击,我国居民工作不稳定性加大,部分居民收入有所下降,投资和消费需求不振,对未来预期不明。部分借款人通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力,降低住房消费负担。
“与此同时,2022年以来我国金融市场波动加剧,股票、基金等价格大幅度下行,一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下,普通居民投资收益下降明显,风险偏好趋于保守,将原来用于投资的部分资金用于提前还款。”其补充道。
此外,部分存量住房贷款利率偏高,也是借款人提前还款的原因之一。2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上,尽管2022年贷款市场报价利率(LPR)下降三次,但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。董希淼指出。
存量房贷与新增房贷之间利差过大问题需重视
春节以来,多地房贷利率下降的消息拨动市场神经,成为“提前还款潮”出现的一大原因。
就在今年1月5日,央行网站发布消息显示,近日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。春节假期后,市场便迎来了郑州首套房贷利率降至3.8%的消息。
根据上海易居房地产研究院梳理的数据,2023年1月份以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单,共计30个城市,包括兰州、天津、武汉、太原、无锡、珠海等。这30个城市房贷利率均低于4.1%的下限,同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。统计发现,在这30个城市中,至少有一半城市的房贷利率为3.8%。
那么,对于购房者来说,到底应不应该提前还房贷?董希淼表示,对个人来说,扎堆提前还款并不可取。
其表示,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。
“从还款方式看,一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少,相比来说提前还款会更划算一点;等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少,如果还款已过一半,其实可以不考虑提前还款。另外,如果是公积金贷款,由于利率显著低于市场上一般贷款的利率,也可以不用考虑提前还款。”其指出:“2023年,随着我国宏观经济恢复回暖,资本市场上升概率较大,而贷款利率还有下行可能,提前偿还贷款需要慎重考虑。”
不仅如此,董希淼强调,当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措,引导银行适度降低存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。同时,应加快引导5年期以上LPR下降,继续降低新增和存量住房贷款利率,减轻居民住房消费负担。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,从房贷利率这个角度说,社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷,目的是减少利息支出。
“要重视此类社会情绪。一方面,要积极宣传‘存量贷款也会降利息’的精神,减少提前还房贷的行为。另一方面,各地要把‘房贷利率下调-房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究,从保护购房者权益角度积极为购房者减负。”其表示。