为何福田卖龙华价？盘点中洲湾迎海的六大「硬伤」
深圳五条人/文
福田的项目卖龙华的价格，你猜会怎么样？
位于福田大金沙片区的中洲湾迎海，之前因为打出均价6.6W起的广告，吸足了市场眼球。
很多人都以为，这一定会成为一个“爆款”。
然而，2023年1月30日，该项目正式迎来开盘，结果却大跌眼镜。
共推售415套房源，户型有三种，分别是126平的3房、126平的3+1房、260平的大平层。仅由两栋楼组成，126平的独占一栋，为二单元；260平的大平层独占一栋，为一单元。
网上流出的销控表显示，当天一单元仅卖出15套，二单元43层以下卖的还算不错，往上也只卖出了几套，总体来看，去化率一半都不到。
卖的还算不错的，都是“龙华价”的，剩下没人买的，都是“福田价”的。
官方海报最终只释放卖了28亿，避而不谈实际销售套数，懂行的人就都懂是怎么回事了。
“深圳五条人”认为，该项目开盘表现不佳的主要原因是，产品“硬伤”太多，导致目前剩下的库存价格与价值不符，若拿得出这笔钱，市场上有大把多“更好的选择”。后续除非采取降价措施，否则短期内想要清盘，很难。
下面，对这些“硬伤”进行汇总盘点：
硬伤一
单价九万、十万，干嘛不去买南山？
剩下的是小户型的高楼层和大户型整栋，前者基本均价都在9W以上，有的甚至去到了10W，后者备案单价在9.35-14.2W/㎡区间。
这个价格，完全可以杀去南山了。
深圳的发展是一路向西的，花同样的钱，买南山肯定优于买福田。
更何况，南山现在10W的新盘很多都卖不动呢。
我们可以来做个对标：中洲湾迎海约126㎡的3房，对标前海的天健，价格差不多，前海的地段明显比福田更有想象力，天健都没卖完，中洲湾凭什么卖完？
约260㎡的4房，对标临海揽山约280㎡的4房，价格差不多，前者是被城中村包围的上下沙，后者是豪宅林立的蛇口，后者还是现房都没卖完，前者怎么可能卖完？
这也就很好的解释了为何小户型低楼层能够走出独立行情，因为价格实在——7W、8W的均价，相当于不到1000W就能在福田核心区拥有一套海景房，还是很香的。
这是开盘当天一位弃选客户说的心理活动：“轮到我选时，只剩下小户型高楼层了，总价比低楼层贵两百多万，唯一的区别就是景观好点，太不划算。而且，都破千万了，干嘛不选南山？”
真不知道这个项目的操盘手为何要这样定价？房子的核心价值在于地段、学位，谁会为一个景观多花几百万？同一栋楼的同户型产品，在二手房市场上，价格一般最多相差也是一百万。
硬伤二
得房率太低
目前这个盘，应该是深圳所有新盘中，得房率最低的一个。
这是超高层的通病——由于建设设计规范的要求，超高层需要众多配套设施，从而增加公摊面积，降低得房率。
中洲湾迎海两栋都是超高层，二单元总共61层，得房率直接干到了70%左右，126平的建筑面积等于只有不到90平的套内面积。
普遍而言，得房率一般是80%左右，那么，买126平的中洲湾，跟买110平的其他项目，得到的套内面积几乎是一样的。
很多购房者可能还会忽略这一点，越低的得房率，对应的是越高的套内单价。
以126平的顶层为例，建筑面积单价是10W，得房率70%，套内面积单价就是约14W。
而现在这些库存，建筑面积的单价市场都不看好，要是讲套内面积的单价，估计又要劝退不少人。
硬伤三
三面环村，等到价值兑现那天，你的房子也老了
中洲湾迎海周边都是城中村，你去到售楼部，置业顾问肯定会对你说：“这些城中村都是要拆的，旧改概念的盘，潜力不可估量。”
可千万别信这种“鬼话”！
大金沙未来的规划的确很美好，但涉及超过700万平的旧改，是华润大冲的两倍还多，包括了好几个城中村，都是密密麻麻的私宅，属于最难啃的那种“硬骨头”，兑现周期会非常非常漫长，20年都不一定搞得定。
现阶段布局这里，太早，很可能等大金沙豪宅化了，你家房子也老了。
硬伤四
对学区要求高的，还是算了吧
学校虽然是红岭实验，但是是由原来上沙中学改名而来，起点薄弱，纳入红岭集团以后，需要很多年才能见到教学成果的改善。
据悉，项目一期的孩子很多都是送国际学校或在别处上公立的，如果你是对学区比较有要求的刚需家庭，务必慎重。
硬伤五
超高层住宅，容积率接近8
中洲湾迎海住宅地块占地面积1.11万㎡，总建筑面积11.94万㎡，容积率7.86。
一单元，61层，6梯5户；2单元，54层，2梯2户。
超高层高峰期等电梯比等公交还难，下图是深圳另一个旧改项目，也是60多层的超高层住宅，物业直接搞了个“电梯错峰使用倡议书”。
并且，还存在安全隐患，一旦高层单元发生火灾，那就是一场无法救援的灾难。
还有极高的养护成本，二十年后，一旦物业不负责任，或者业主不齐心，是有可能沦为危楼的。参考很多发达国家的超高层，最后都沦为了贫民窟。
你觉得，真正有生活品位的人，是向往独门独院，还是住到天上去？
硬伤六
交房时间长，要等3年
中洲湾迎海要2025年12月底才交房，还要苦苦等待近3年时间。
这一轮房企暴雷潮还在继续上演，就连有国资背景的绿地前段时间都暴雷了，中洲这样的民企，你真的一点都不担心吗？
并且，要知道，这个项目的一期交付就是违约的噢。
按照一期的合同，中洲应该在2020年4月30日前交房，但2020年4月及7月，中洲向购房者邮寄《关于中洲滨海华府一期项目顺延交房的通知》，分别将交房日期延期到当年6月底、7月底，最终于2020年8月8日才完成交房。
2020年4月，“三道红线”都还没出台，房企融资渠道畅通，行业基本没有什么资金链问题，更没有房企暴雷现象，那个时候中洲都无法按时交房，现在行业进入寒冬，房企融资难如登天，中洲如何保证不再失约？
以上，即“深圳五条人”汇总的中洲湾迎海的一些“硬伤”了。
没开盘之前，很多人都不解，为何福田核心区的盘要卖龙华的价格？现在知道了吧，因为“硬伤”太多，如果不卖便宜点，没多少人会买单。现在的销售结果也证明了确实如此！
强调一下，“深圳五条人”并不是只看到了项目的劣势，我们也非常肯定这个项目的诸多优势，比如：
1，福田上下沙的地段没得说，去南山、罗湖都方便；
2，福田少有的海景房，尤其260平整栋都无遮挡，还带超级大的阳台，层高也达到了3.45米；
3，车位比超过1:1；
4，公区品质很不错......等等。
最后，关于这个项目，“深圳五条人”的建议是：
如果你是偏自住的福田本地改善，不那么追求投资回报率，可以买。据爆料，项目目前客户的主要来源也是福田客，他们都有较强的福田情节。
除此之外，这个项目剩下的库存，性价比真没那么高，不如先去南山踩踩盘，在南山挑不到满意的，再回过头来考虑中洲湾不迟。
PS，本文图片均来自网络~