建发国际行政总裁林伟国:今年销售目标增长10%-20%,拿地力度还将加大
4月2日下午,建发国际投资集团有限公司(HK01908,26.200港元,市值455.36亿港元;以下简称建发国际)以电话会议形式召开了2022年度业绩会,建发国际执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠、建发房产副总经理彭勇等管理层出席了会议。
年报显示,2022年建发国际实现总收益约996.36亿元,同比增长约82.6%;毛利约152.19亿元,同比增长约67.6%;净利润约55.62亿元;公司权益持有人应占利润约49.34亿元,同比增长约38.9%;公司交付的物业总建筑面积约为464.62万平方米,较2021年度增加约116.48万平方米。
“2023年我们的销售目标是能在今年的基础上增长10%~20%;拿地方面,肯定是要比去年多,实现2000亿元左右的货值是没什么问题的。”林伟国在业绩会上指出,从今年一季度公司拓展情况来看,热点城市拓展的难度比以前大,今后公司也将在一些符合改善性需求的三四线城市,特别是在福建省乃至长三角部分有把握的三四线城市加强拓展。
今年销售目标增长10%-20%
2022年初,建发国际制定了年度1650亿元的销售目标。如今看来,这一目标最终以实现全口径签约金额约1691亿元、同比提升约3%的业绩成功完成,成为少数完成年度销售目标的房企之一。
从2022年的权益销售金额来看,贡献最大的城市仍然是厦门,销售金额达148.37亿元;其次为上海,销售金额为96.16亿元。值得注意的是,由于建发国际近年来在北京区域的发力,2022年其在北京的销售金额已经攀升至全部城市中的第三位,销售金额达83.72亿元,相比去年同期的22.03亿元翻了近4倍。
2022年建发国际签约金额及回款情况来源:建发国际2022年报
对于2023年的销售目标,林伟国表示,公司依然会追求规模的增长,“希望能够增长10%~20%,除非整个市场环境出现远超预期的一些大的变化。”
他指出,从当前情况来判断,今年整体政策可能会比较友好,抓经济恢复工作也成了当前全国各地的重点工作,“所以行业的外围环境相对是比较有利的,整个市场也会缓慢提升。”
据此来看,2023年建发国际年销售目标至少1800亿元。
事实上,为了实现规模目标,建发国际需要更多土储。在去年土拍市场遇冷、整体成交和溢价率明显下行的情况下,建发成为全国土地招拍挂市场的常客,储备了不少粮草。
2022年,一二线城市成为建发国际新增土储的重仓区,占比一度接近90%,在上海、北京、杭州、宁波、南昌、南京、重庆等重点城市均有斩获。其中,2022年上半年在福州、厦门、漳州等地摘得的6宗综合用地溢价率稍高,在10.96%-16.22%;下半年又在北京、上海等地溢价拿地。
而今年以来建发扩张势头依然强劲。2月23日,苏州2023年首批集中供地收官,建发力压华润、保利等央企,以39.27亿元的拿地金额成为全场最“豪气”房企。频繁大手笔拿地的建发,也成为地产“黑马”新的代言人。
据介绍,截至2022年末,建发国际存货总额约2585亿元,较2021年末增长12%;土地储备总可销售面积约1620万平方米,库存总可售货值达2501亿元,其中2022年新增土地91%位于一二线城市。
2022年建发国际营收及归母净利来源:建发国际2022年报
“公开市场的拍卖跟收并购,我们都是并举的。”彭勇表示,今年一季度,各地土地公开招拍挂市场量不是特别多,可能二季度的供地会更多一些,这也是建发关注的机会。“而在收并购方面,公司目前已经在接触一些各方面好的优质地块,也会密切地跟踪,加强同政府、已拿地开发商的合作。”
“2023年我们的拿地目标肯定是要比去年多,2000亿元左右的货值是没什么问题的。”林伟国直言,长期来看,从建发目前进入城市的规模,以及公司自身从人才储备到整个管理运营的能力上讲,在没有大的变化的情况下,“支撑公司3000亿元左右的规模是可能的,如果再多可能难度会比较大。”
净利率创下近年最低
不过,近几年大量获取核心城市土储、加大投资力度的同时,却遭遇一二线城市限价叠加土地成本上行的影响,这也让建发国际的多项财务指标利出现下滑。
年报显示,2022年建发国际毛利率、净利率、归母净利润率同比分别出现了下滑态势,其中毛利率下降了1.1个百分点至15.3%,净利率下降1.9个百分点至5.6%,归母净利润率为5.0%,同比下降1.6个百分点。
“客观地说,根据目前的市场状况,毛利率没有大的反弹,基本上也将维持这个状况。”建发国际管理层曾在2022年年中业绩会上如是表示,2022年会更看重净利率水平。
然而,净利率5.6%也是自建发国际上市以来录得的最低值。早在2022年,建发国际初管理层曾提到要追求7%左右的净利率水平,如今看来这一目标并未能实现。
对此,林伟国解释称,公司在对减值跌价准备上,需要按照A股和港股的一些准则要求,以及国资的要求进行一些减值统计,2022年公司对减值跌价准备上提得比较多,因此对利润也有影响。
“2023年很多结转可能是去年卖的,甚至是前年下半年卖的,属于一个利润率比较低的时期。2023年的结转利润率受减值的影响可能减少,但肯定利润率上还会有点压力;可能2024年的影响会小很多,目前整个销售端利润率也在提升。”
此外,于建发国际而言,2022年还完成并表了建发物业和建发合诚两家上市公司。
2022年5月23日,建发国际以总代价16.42亿港元(增发股份+部分现金支付)收购控股股东建发房地产集团有限公司(以下简称建发房产)持有的建发物业35%的股份,总计约4.68亿股本。与此同时,建发房产无偿委托建发国际行使其持有的2.14亿股份的投票权(占总股本16%)。
至此,建发国际有权行使或控制建发物业共约6.81亿股份,占股东大会投票权约51%。这也代表着建发国际对建发物业形成了绝对控制,将其并表。2022年度,建发物业收入共计29.88亿元,相较上一年度的19.9亿元有所增长。
对建发合诚的收购完成则是在2021年。当年12月7日,建发国际发布公告称,完成收购合诚工程咨询集团股份有限公司股份,截至公告日,建发国际持有已发行的合诚工程股份总数约24.51%,为其单一最大股东。
“合诚目前跟整个房地产开发板块的协调进度比较顺利。”彭勇表示,这也让公司整个经营效率得到一定提升,具体量化到房地产开发周期来看,从拿地到开盘时间,估计能节约1~2个月时间,“整体的工程衔接效果可能在今年和明年会表现出来。”
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每日经济新闻