并购月报 | 世茂27亿处置伦敦写字楼,深圳国资联手长城盘活佳兆业资产(2023年4月)
本月关注
•政治局会议强调稳需求、保交楼,最高法明确商品房消费者权利
本月政治局会议对房地产表述,沿用“房住不炒”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等角度。稳需求与保交楼成为今年政策调控的两大主线方向。本月市场销售复苏前景不明朗,各地“因城施策”支持力度再增加;而保交楼方面,最高人民法院重磅公布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》,明确商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权,优先保护购房者和退房者的相关权益。
•深圳国资联手长城拟盘活佳兆业核心资产
本月底深圳国资(福田安城投公司)联手长城拟盘活佳兆业核心资产,新合作方由安居建业与福田投资各占50%股权联合成立,安居建业是万科与3家深圳国资联合设立的地方纾困平台,主要针对恒大与佳兆业于深圳的旧改项目进行盘活。近阶段,陆续有旧改项目或引入地方国资“带资辅助”,或由AMC牵头引入融资方盘活,但就零星案例看,多数由地方为“保交楼”指导纾困平台接手,因周期或资金量等因素多数市场化平台对旧改盘活持观望。
•世茂27亿成功出售伦敦写字楼
本月重点监测房企共涉及22笔并购交易,披露的交易对价约91.5亿,收并购热度有所回落。本月最引起市场热议的交易,世茂3.15亿英镑成功出售英国伦敦金融城写字楼Sancroft予三井不动产与Greycoat,回笼近30亿资金缓解流动性现状;叠加本月世茂债务重组迎来新的进展,将香港第二大酒店东涌酒店群加入质押资产包,并将重组方案草案发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问,重组步伐有所加快。
01
并购政策
政治局会议强调稳需求、保交楼
本月28日中央政治局会议对房地产表述,仍沿用“房住不炒”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等角度。本次政治局会议重申“房住不炒”是政策核心基调,监管层对当前局部市场出现以学区房、豪宅等名义炒作房价的现象给予高度重视。
同时,稳需求与保交楼成为2023年政策调控的两大主线方向。本月市场销售复苏前景不明朗,多数城市商品住宅成交面积环比下跌,各地政府“因城施策”支持力度再增加,杭州再降落户门槛,杭州临平区全域放宽限购,宁波、漳州、安阳、常州继续优化公积金贷款等,以支持刚需和改善性住房需求。而保交楼方面,各地政府保交楼工作在攻坚有序推进中,本月最高人民法院重磅公布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》,明确商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权,优先保护购房者和退房者的相关权益。
02
并购金融
深圳国资联手长城拟盘活佳兆业核心资产
AMC纾困层面,本月中国信达将组建50人金融专家团、建立“1+14+N”综合服务机制、开展“一对一”精准对接在房地产纾困等领域与贵州开展合作,助力贵州市场纾困及化债。
具体项目纾困上,本月底深圳国资联手长城拟盘活佳兆业核心资产,深圳佳兆业佳园项目公告称,在政府的指导下引入国资福田安城投公司进行合作。该项目现推广名天宸是深圳福田中心区的重点旧改项目,地理位置优越,东是会展中心,东北面是平安金融中心大楼、南邻滨河大道,北临星河国际,曾是上世纪80年代深圳建安集团的职工住宅(福田东山小区)。因建安集团多次开发未果后,2012年引入佳兆业合作开发,因优越的地理位置,成为其深圳的核心资产。近期佳兆业陷入流动性危机,项目也处于停摆,在深圳政府的主持下地方国资联手长城盘活项目,释放大量旧改的资产价值。根据企查查,福田安城投公司由深圳安居建业、深圳市福田投资各占50%股权联合成立,安居建业是万科与3家深圳国资联合设立的地方纾困平台,主要针对位于深圳的恒大与佳兆业旧改项目进行盘活,而深圳市福田投资由福田区财政局全资控股。近阶段,陆续有旧改项目或引入地方国资“带资辅助”,或由AMC牵头引入融资方来盘活资源价值,但就当前零星的案例来看,多数是地方政府为“保交楼”指导纾困平台接手的,因周期或资金量等因素多数市场化平台对旧改的盘活持观望。
03
行业并购
世茂27亿成功出售伦敦写字楼
根据CRIC监测,2023年4月重点监测房企共涉及22笔并购交易,披露交易金额的有9笔,总交易对价约91.5亿人民币,环比大幅减少82.3%,披露的平均单笔并购交易规模10.2亿(2023年3月:32.3亿),收并购热度有所回落。
交易进展来看,本月5笔挂牌中的交易中有3笔披露交易对价,涉及对价31.86亿,其中陆家嘴集团底价27亿挂牌上海仁耀置业65%股权,仁耀置业旗下的晶耀名邸落于上海浦东前滩,由陆家嘴和美国铁狮门合作开发,总占地面积3.35万平,总建筑面积9.05万平,户型面积为81-155平,曾开创过前滩新盘千人摇号纪录,最新二手均价已飙升至16万元/平。此外,完成、进行中、签署转让协议、传言交涉的交易分别10笔、5笔、1笔和1笔。
交易标的物业类型看,与上月比较,本月多元化类并购额占比大幅提升,涉及多项商业地产与其他业务的收并购交易,13笔涉及多元化投资的交易中有4笔涉及商业地产,对应交易额30.21亿,占到全部规模的33%;5笔涉及其他业务收并购,对应交易额23.97亿。
本月最引起市场热议的交易,世茂3.15亿英镑(折合约27.3人民币)成功出售英国伦敦金融城写字楼Sancroft。该办公楼2015年由许荣茂斥资2.7亿英镑收购而来,2021年7月曾标价3.7亿英镑将其出售给老租户高盛和英国地产公司Greycoat,但因高盛单方面退出致交易难产。本月世茂以2021年85折的价格(3.15亿英镑)成功出售项目予三井不动产与Greycoat,回笼近30亿资金缓解流动性现状;叠加本月世茂债务重组迎来新的进展,将香港第二大酒店东涌酒店群加入质押资产包,并将重组方案草案发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问,重组步伐有所加快。
附表
本月的重点收并购事件一览