新“沪九条”出台一周，上海房贷的六大热点问题
转自：上观新闻
“打听房贷政策的人明显变多了，热线接听量也一下子上去了。”上海新“沪九条”房地产新政落地一周以来，银行工作人员开始接到越来越多关于房贷问题的各种咨询。
有人询问如何变更还未发放的贷款利率，有人询问是否可以提高贷款额度，还有人关心存量房贷会不会调整……
带着这些房贷利率的热点问题，懂经哥询问了沪上多家银行——
问题一：什么样的贷款可以享受利率调整？
新签订的贷款合同可以享受最新的利率，已经签约还未完成发放的贷款，也可以进行利率调整。
目前，沪上各家银行都在忙于变更原先已经签约但尚未发放的贷款利率。“从5月17日国家层面政策出台，到5月27日上海政策落地，中间这段时间我们尽量放缓了放贷的速度。这样在上海政策出台后，那些已经签约但是还未完成贷款发放的客户，就可以很快做好利率的变更。”工商银行一位信贷人员解释。
工商银行、交通银行、浦发银行等工作人员表示，会主动通知新政覆盖的客户，前来银行签订变更协议，以更改贷款利率。
问题二：已经签约的贷款可以提高额度吗？
一些原本首付30%贷款70%的首套购房者，或者首付50%贷款50%的二套购房者，可以把首付变低，贷更多的额度吗？
“前提是贷款还没有完成发放。然后主要看上家，如果上家同意撤销原买卖合同、抵押合同等，银行会配合进行贷款额度的重新签订。”一位沪上银行人士解释称。
王玥一家在新政出台前，买了上海闵行区一套价值530万元的二手房，刚刚签约等待贷款发放。新政出台后，她立刻联系了经办银行，得知在卖家配合下可以进行额度和利率变更。她在和卖家沟通后，顺利变更了首付比例和贷款利率，首付从30%减到20%，少付了56万元，贷款从371万元加到424万元，在新利率下，每个月多付1600多元。“当然开心啊，一把付出去的钱少了，每个月利率还低了，我身边的朋友都开始准备出手了。”
但多家银行表示，具体问题具体分析。如果购房者贷款尚未发放想要变更额度，建议先咨询经办行的客户经理如何进行。
问题三：20%的首付是否意味着可以贷满80%？
理论上如此，但是要看所购房产的具体价格和贷款人本身的条件。
比如，一套价值1000万元的房产，如果首付200万元，贷款人就要贷款800万元，选择等额本息每个月需要还款超过35000元，银行也会要求贷款者提供大额资金流水。所以，不是每个人都可以符合这样的经济条件。
那么，在现在的政策背景下，贷款条件是否要比前几年更为宽松？
多家银行的官方口径颇为一致——贷款条件和审批风格不会有太大变化，贷款者还是应该按照自身条件量力而行。
问题四：现在是房贷政策力度最大的时候吗？
一位沪上银行客户经理坦言，这次政策力度之大大，让他回忆起2008年。
“20%的首付和3.5%的利率，应该是这些年来最低了。我印象中，现在的力度和2008年左右推出7折利率相当，当时打完7折利率是4.158%。这样的力度，市场肯定会有一波反应。”
2008年全球经济危机背景下，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。
问题五：存量客户可以享受现在的政策吗？
可以变更贷款利率和额度的客户很高兴，但存量贷款的客户心理上还是有一些落差。因为以目前的政策，存量客户无法享受最新的利率调整。
以2021年7月底至2023年12月中旬购买首套房为例，目前这批购房者虽然是首套房，但是利率维持在LPR+35个基点，也就是4.3%，和最新3.5%（LPR-45个基点）的首套利率显然有不小的差距。仍然以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，每月还款要多还约458元。如果购房者贷款四五百万元的话，差距将更大。
这些客户近几轮政策都没有享受到，有些人正在转而考虑提前还款，但还有些人仍然在关注存量贷款的政策是否会有变化。
历史上，存量房贷利率的确出现过变更。2008年，个人新增房贷利率优惠从85折降到了7折。存量房贷经过了几个月的各方博弈之后，在2009年初也实现了利率7折优惠。
问题六：上海有“气球贷”吗？
平安银行近日突然在公众号上推介了气球贷业务。这种产品因其前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是一个气球的样子，所以命名为“气球贷”。
气球贷有很多种模式，不管是哪种最后一个月都需要归还大量的本金。比如有一种模式，借期一共20年，前8年按照30年的等额本息归还月供，从第8年开始到第19年11个月，按照20年的等额本息归还，最后一个月必须归还剩余的本金。
这一产品推出时，主要瞄准的是那些预计未来收入会有较大提升的人群，前期还款金额比普通按揭要少，但利息比普通按揭要高不少。后来，这一产品因被质疑用于高杠杆炒房，同时计息方式颇受争议，所以被监管叫停。
近日，一些资金中介已经开始在网上推荐此款产品，声称可以联系办理。但平安银行上海分行表示，目前没有这种产品供选择。平安银行公众号上的文章，也已经删除不见。
对于这种贷款产品的出现，上海某银行信贷人员表示，已经有监管部门来了解过信息，上海应该没有类似产品。“我个人觉得，这种产品可以满足部分客户的需求，当时推出的时候有些创新意味在里面，但是在实际落地时有些走偏，从合规角度来看的确有些问题。”
近期银行业息差持续收窄，LPR改革以来，银行业经历了多次LPR下调，导致资产端贷款收益率不断下降。此时，争取个人按揭贷款这样的优质信贷资产，无疑成为银行支撑负债端的必然选择。于是，一些旨在争抢客户的个性化贷款产品就此开始试水，当然，符合监管要求依然是创新的前提。