事关上海房贷!新“沪九条”落地后,六大热点问题解答→
“打听房贷政策的人明显变多了,
热线接听量也一下子上去了。”
上海新“沪九条”房地产新政
落地一周以来
银行工作人员开始接到越来越多
关于房贷问题的各种咨询
有人询问如何变更还未发放的贷款利率
有人询问是否可以提高贷款额度
还有人关心存量房贷会不会调整
……
带着这些房贷利率的热点问题
记者询问了沪上多家银行
问题一:什么样的贷款可以享受利率调整?
新签订的贷款合同可以享受最新的利率,已经签约还未完成发放的贷款,也可以进行利率调整。
目前,沪上各家银行都在忙于变更原先已经签约但尚未发放的贷款利率。“从5月17日国家层面政策出台,到5月27日上海政策落地,中间这段时间我们尽量放缓了放贷的速度。这样在上海政策出台后,那些已经签约但是还未完成贷款发放的客户,就可以很快做好利率的变更。”工商银行一位信贷人员解释。
工商银行、交通银行、浦发银行等工作人员表示,会主动通知新政覆盖的客户,前来银行签订变更协议,以更改贷款利率。
问题二:已经签约的贷款可以提高额度吗?
一些原本首付30%贷款70%的首套购房者,或者首付50%贷款50%的二套购房者,可以把首付变低,贷更多的额度吗?
“前提是贷款还没有完成发放。然后主要看上家,如果上家同意撤销原买卖合同、抵押合同等,银行会配合进行贷款额度的重新签订。”一位沪上银行人士解释称。
王玥一家在新政出台前,买了上海闵行区一套价值530万元的二手房,刚刚签约等待贷款发放。新政出台后,她立刻联系了经办银行,得知在卖家配合下可以进行额度和利率变更。她在和卖家沟通后,顺利变更了首付比例和贷款利率,首付从30%减到20%,少付了56万元,贷款从371万元加到424万元,在新利率下,每个月多付1600多元。“当然开心啊,一把付出去的钱少了,每个月利率还低了,我身边的朋友都开始准备出手了。”
但多家银行表示,具体问题具体分析。如果购房者贷款尚未发放想要变更额度,建议先咨询经办行的客户经理如何进行。
问题三:20%的首付是否意味着可以贷满80%?
理论上如此,但是要看所购房产的具体价格和贷款人本身的条件。
比如,一套价值1000万元的房产,如果首付200万元,贷款人就要贷款800万元,选择等额本息每个月需要还款超过35000元,银行也会要求贷款者提供大额资金流水。所以,不是每个人都可以符合这样的经济条件。
那么,在现在的政策背景下,贷款条件是否要比前几年更为宽松?
多家银行的官方口径颇为一致——贷款条件和审批风格不会有太大变化,贷款者还是应该按照自身条件量力而行。
问题四:现在是房贷政策力度最大的时候吗?
一位沪上银行客户经理坦言,这次政策力度之大,让他回忆起2008年。
“20%的首付和3.5%的利率,应该是这些年来最低了。我印象中,现在的力度和2008年左右推出7折利率相当,当时打完7折利率是4.158%。这样的力度,市场肯定会有一波反应。”
2008年全球经济危机背景下,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
问题五:存量客户可以享受现在的政策吗?
可以变更贷款利率和额度的客户很高兴,但存量贷款的客户心理上还是有一些落差。因为以目前的政策,存量客户无法享受最新的利率调整。
以2021年7月底至2023年12月中旬购买首套房为例,目前这批购房者虽然是首套房,但是利率维持在LPR+35个基点,也就是4.3%,和最新3.5%(LPR-45个基点)的首套利率显然有不小的差距。仍然以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,每月还款要多还约458元。如果购房者贷款四五百万元的话,差距将更大。
这些客户近几轮政策都没有享受到,有些人正在转而考虑提前还款,但还有些人仍然在关注存量贷款的政策是否会有变化。
历史上,存量房贷利率的确出现过变更。2008年,个人新增房贷利率优惠从85折降到了7折。存量房贷经过了几个月的各方博弈之后,在2009年初也实现了利率7折优惠。
问题六:上海有“气球贷”吗?
平安银行近日突然在公众号上推介了气球贷业务。这种产品因其前期每期还款金额较小,在贷款到期日还款金额较大,“前小后大”像是一个气球的样子,所以命名为“气球贷”。
气球贷有很多种模式,不管是哪种最后一个月都需要归还大量的本金。比如有一种模式,借期一共20年,前8年按照30年的等额本息归还月供,从第8年开始到第19年11个月,按照20年的等额本息归还,最后一个月必须归还剩余的本金。
这一产品推出时,主要瞄准的是那些预计未来收入会有较大提升的人群,前期还款金额比普通按揭要少,但利息比普通按揭要高不少。后来,这一产品因被质疑用于高杠杆炒房,同时计息方式颇受争议,所以被监管叫停。
近日,一些资金中介已经开始在网上推荐此款产品,声称可以联系办理。但平安银行上海分行表示,目前没有这种产品供选择。平安银行公众号上的文章,也已经删除不见。
对于这种贷款产品的出现,上海某银行信贷人员表示,已经有监管部门来了解过信息,上海应该没有类似产品。“我个人觉得,这种产品可以满足部分客户的需求,当时推出的时候有些创新意味在里面,但是在实际落地时有些走偏,从合规角度来看的确有些问题。”
近期银行业息差持续收窄,LPR改革以来,银行业经历了多次LPR下调,导致资产端贷款收益率不断下降。此时,争取个人按揭贷款这样的优质信贷资产,无疑成为银行支撑负债端的必然选择。于是,一些旨在争抢客户的个性化贷款产品就此开始试水,当然,符合监管要求依然是创新的前提。