干货丨地产新政后销售情况解析及后续市场展望【信达地产研究&亿翰智库】
会议时间：2024年6月2日
会议嘉宾：亿翰智库地产研究总监于小雨
新政后行业销售表现
5月TOP50房企业绩与4月基本持平，单月环比提升3%，同比下降36%。分梯队来看，Top10房企单月环比增长4%，同比降幅约26%。从累计数据表现来看，TOP50和百强房企同比降幅均在45%左右，TOP10房企同比降幅约35%。从门槛值来看，TOP10房企门槛值为400亿元，TOP50房企门槛值已经百亿水平了。各梯队累计数据的门槛值已经降低了约50%，虽然较4月份的降低有所收窄，但是门槛值的降幅仍然较大。
5月17日全国性的政策表述出台，各城市的政策跟进主要集中在5月中下旬，从整体表现来看，看房的热度可能有所提升，有些城市认购数据也有好转，但是可能还没有转化成交，所以对于网签数据的带动作用比较有限。政策出台后的一周，来访量确实明显上升，但是并没有看到转化率的显著提高，且后续的来访量的表现也逐渐变弱。目前我们看到5月部分房企的销售数据环比确实有一定的提升，但这其中有五一房企营销活动的因素。
这一轮的需求端政策脉络大致可以分为4个节点：2021年市场下行，2022年3月郑州出台“十九条”房地产政策，是二线城市调控放松的起点，然后是2022年9月份央行等部委联合发布的关于首套房贷利率下调以及公积金贷款利率下调和购房退税等政策，这是中央层面首次出台政策，接下来是2023年8月限购政策的放松以及首付比例下限降低，第四个节点是517新政，政策力度非常大，回溯过往10年现在是最宽松的政策时点。本轮周期和此前等不同，相较于上一轮周期，整体环境发生了非常明显的变化，以往可能是供不应求，但是现在供需关系发生了改变，另外关于房价上涨的预期也已经发生了改变。在这种前提下，我们虽然政策按照以往的思路，在力度上甚至更大，但是从政策效果上来是受到一定制约的。所以从政策后的高频数据表现上来看，确实是加速了此前持币观望的潜在购房需求的释放，但是整体的氛围上还是比较理性的，虽然有部分房企回收了一定折扣，但更多的是想传导市场好转的情绪，并没有出现市场的价格整体回收，旨在加速观望人群购房。
除传统的需求端政策以外，517央行出台了3000亿元再贷款鼓励用于保障性住房项目，我们认为政策出台主要是由于现在库存确实处在比较高的水平，基本是2016以来的新高。一方面是库存高企，一方面是保障性住房的建设需求，所以收储包括以旧换新的政策思路是比较有益处的。根据我们的计算，3000亿再贷款撬动5000亿的贷款规模后，可能对于待售面积的去化在20%以内的水平，但是整体的库存如果按照这样的速度去调整，还是会略高于2023年的库存水平。另外从政策的执行层面来看，其实还是遵循市场化算账逻辑，所以这次央行的金融支持具体的落地程度仍存在不确定性。
目前据我们了解，5月房企的业绩并没有太多来自于上述政策方面的带动，但是有一些企业在像郑州这样的试点比较早的城市，政策在认购数据上有所反馈。因为以旧换新是客户先去申报，然后认购新房，在开发商的认购数据上就会有所表现，如果后续客户对房屋评估价不能接受或者原有房屋没有卖掉，导致认购新房后没买也不需要支付违约金。这部分客户的购房链条也会比较久，因为涉及到旧房的价格评估和谈判等。
Q&A
Q1：517新政后有哪些城市表现比较亮眼？
A1：开发商反馈目前对于一线城市的一些项目，原本已经跟进了半年到一年的客户，这一轮政策释放后就开始落定了。相比之下，尾盘的项目落定速度更快一些，因为这些客户可能原本对项目已经相对有意向，项目所剩房源也不多了，叠加现在首付比例、贷款利率等方面的政策也比较给力，所以客户可能就落定了。我们了解下来，上海、深圳、广州的认购数据是有一定改善的。稍弱一些的城市政策效果确实一般，因为像降低首付比例这种方式其实在政策释放前很多开发商就已经有类似的操作了。
Q2：目前居民和企业的心态是否已经发生变化？
A2：虽然现在的政策力度比较大，包括贷款利率等各方面也比较低，但是我们还是观察到有很多人这时候在提前还贷，因为存量的利率还没有跟进调整，所以如果城市的政策还有空间，大家的心态就会趋于观望。我们认为对于首次置业和改善的需求，目前已经有比较强的确定性或者说政策能够带动一波需求去释放。尤其是核心城市的变化相对比较明显，虽然这些城市对市场总量的影响有限，但是这类城市价格企稳可能对于全国市场能有比较正向的作用。
Q3：政策后这轮行情的持续性如何，是否只是短期脉冲？
A3：政策的持续性还需要持续观察，但是我认为大概率还是脉冲式的销售行情。销售能够持续的核心还是要价格预期和收入预期改善，因为本轮的行业表现已经不仅仅与地产政策相关，更多的与整体环境和大家的预期，包括价格、收入、就业、交付等相关，目前来看居民的交付预期是在改善的。
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