【山西市场导报】太原市推出商品房“以旧换新”两种模式 满足市民多样化改善性住房需求
为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，进一步促进房地产市场平稳健康发展，太原市房产管理局6月27日发布《关于开展商品住房“以旧换新”活动的通知》（下称《通知》）。凡是在太原市行政区域范围内，卖房人（换房人）出售已取得《房屋所有权证》或者《不动产权证书》的房屋（旧房），将房屋（旧房）在房地产经纪机构挂牌出售且标注“以旧换新”字样，并购买新建商品住房（新房）的，均可以参加本次商品住房“以旧换新”活动（有限制交易特殊情况的除外）。
商品房“以旧换新”
有哪些模式？
从6月24日起，太原市开展商品房“以旧换新”活动，鼓励房地产经纪机构为参与活动的换房人提供优惠，支持各开发企业积极参与“以旧换新”活动，通过“委托出售”、开发企业“直接收购”等方式，进一步激活房地产市场，满足多样化改善性住房需求。
记者注意到，多地推行的“以旧换新”政策都是两种模式并行，太原市此次开展的商品房“以旧换新”活动中，第一种方式是“委托出售”，开发商与中介机构联动，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，旧房未售出则退还新房认购金。
第二种方式是开展“直接收购”式“以旧换新”活动，旧房可由开发公司联合其他机构收购后改造为保障性住房或者租赁住房，鼓励开发企业通过出售、出租、活化利用等多种方式，处置收购的旧房。
如何保障换房者权益？
记者注意到，相比自己卖旧房后再买新房，参与本次活动不仅买卖流程更加灵活，还能享受各方提供的优惠，以此来保障换房者的权益。
买卖流程方面，《通知》明确，换房人、开发企业、房地产经纪机构达成置换意向后，换房人缴纳意向金可优先锁定新房房源，随后分别与开发企业和房地产经纪机构签订《新建商品房认购协议》及《旧房优先出售协议》，在此过程中，商业银行为换房人“以旧换新”提供金融服务。在新房保留期限内成功出售旧房的，按约定时限与开发企业签订《商品房买卖合同》；未能出售旧房的，换房人还可以与房地产开发企业按约定解除新房意向协议并退还意向金，且换房人无需承担任何违约责任。
优惠方面，《通知》明确，与开发企业签订《商品房买卖合同》的换房人享受开发企业“以旧换新”优惠活动和商业银行贷款优惠，中介机构对换房人减免中介服务费。换房人出售旧房并就新房签订《商品房买卖合同》的，如需租赁住房周转，房地产经纪机构可降低租赁中介服务费。与此同时，鼓励商业银行给予换房人及旧房源购房人当前市场最优的利率优惠，并在按揭贷款时给予金融政策优惠。
对房地产市场影响几何？
太原市房产管理局相关负责人表示，出台“卖旧买新”政策方案，旨在进一步支持群众改善性住房需求，激活存量住房市场，满足多样化改善性住房需求。
记者在走访省城房地产市场了解到，目前省城二手房挂牌量近4万套，且在持续增加，房地产市场供求关系已发生转变，除了一小部分具备学区优势或者急售降价的房源得以较快成交之外，大部分房源的挂牌周期越来越长。在商品房“以旧换新”活动中，市民通过“委托出售”的方式，在“卖旧房”环节，即便通过中介优先推介，想要及时成交恐怕在价格方面仍得有一定让步。
山西德为律师事务所任毅律师表示，住房“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，将“买卖”放在一起的交易相对更复杂，所以流程的设置需要更加明确而详细，此次以旧换新活动，基本上和“换”字没太大关系，流程是要先定新房，然后再卖二手房。购房者以及开发商真正期待的则是，收购这个政策能直接落地，真正体现“换”这个字的意义。
任毅律师称，在当前供大于求的市场环境下，“以旧换新”模式可以有效缩短“卖旧买新”周期，并通过出售旧房“兜底”，增加换房人购买新房的确定性，对于房企加快去库存和改善性住房需求释放均有积极作用。随着各项举措逐步落地以及7月旺季的到来，楼市将会慢慢进入政策兑现期。目前，太原楼市活跃度有所提升，政策效果正在持续释放。
编辑：陈畅 见习编辑：李亚峰
校对：牛君莉 杨丽坤
审核：赵奕