民盟中央经济委副主任冯奎：给房地产市场注入稳定发展的信心
原标题：冯奎专栏丨给房地产市场注入稳定发展的信心
冯奎（民盟中央经济委副主任、研究员）
房地产行业“收缩”是稳经济面临的突出问题。2021年以来，我国房地产行业若干核心指标的增速进入下行通道，商品房销售额、住宅销售额下降幅度较大，房企营业利润减少，部分经营指标之低，已是近十年来所未有。日前召开的中共中央政治局会议，新华社报道用72个字讲房地产市场，核心是“稳定房地产市场”。预计下半年，各部门各地方将采取更加切实有效的措施，房地产市场有望企稳回升。
房地产行业收缩的背后，潜伏着一个更深层次也更加值得重视的问题，这就是企业、金融机构、购房者信心的收缩，由此出现“三不敢”心态，即房地产企业不敢投、银行不敢贷、购房者不敢买。“三不敢”联动起来，相互验证彼此强化，使房地产行业的信心加速下跌。落实此次会议精神，就需要给房地产市场注入稳定发展的信心。当务之急当然是要从政策工具箱里找出有效的政策，推动落实见效。同时，还必须修复和增强对市场机制的信心、对行业长远发展认知的信心。要使得各类主体的信心都有所增强，且多主体的信心叠加，共同发力，这样才能有助于推房地产止滑企稳，步入健康发展的上行通道。
上半年，据不完全统计，共计有超180个城市，发布了500次的稳楼市政策。初步分析看，这些政策的着力点集中于需求侧，主要是对限售、限购、限贷的“放松”。这些政策纾困有一定作用，但还应加大力度、调整角度。如更加重视对房地产企业的精准施策，可对“三条红线”的做法作出一定的调整。考虑建立纾困基金，有效地解决当前保交楼等问题，避免风险蔓延。针对购房者，修改完善刚性居住、改善性居住的条件认定，比如要充分考虑到人口流动、生活品质提升等方面所带来的新的、合理性的居住需求等等。
需要进一步研究已有调控的实际效果，更加注重发挥市场机制的作用，增强房地产业发展的信心。地方政府对房地产进行调控，在需求端已经做了大量工作。其特征是以打击炒房为主要内容，以限购等作为主要方式，实质是主要依靠行政机制与手段的力量。这虽然已取得了一定的积极效果，但一部分人群合理的住房需求以及供给端的短板问题仍存在。供给与需求的传导机制并不通畅。一个现象是，过去十几年来，土地购置面积、房屋完工面积增速等，都在下降。供地跟不上，商品房上涨的市场压力始终存在。近年来，有的地方以雷霆万钧力度打击炒房，但因没抓住房地产市场供求关系的关键问题，行政化手段与市场机制有所悖离，效果因此打了折扣。再比如，当前一些商品房楼盘面临价格下调的压力，地方政府通过下发通知等方式，限制房价下跌。这样做有一定道理，但也要注意它的负面作用。其中一个负面作用是，这不利于房地产企业发挥价格的作用，从而实现回收资金、降低库存的目的。长此以往，这还强化了房子只能涨不能跌的预期，可能会累积更多的风险。从中长期来看，要以供求关系为核心，强调发挥市场化机制的作用，营造市场化、法治化的产业发展环境，这有利于稳步释放房地产业的潜力，稳步释放其中的风险，促使房地产稳定健康发展。
更为关键的是，需要牢固建立对房地产行业稳健发展的信心。一些地方的政策部门原先有个看法，就是房地产与制造业、高技术产业是“破”与“立”的关系。这个看法转换成的政策建议就是：要将房地产“破”掉，从而将资源引导到制造业和高技术产业，将后者“立”起来。这个看法对于行业发展的现状和瓶颈制约的认识不够清晰，且割裂了房地产与制造业等行业的内在联系。在实践中，一些地方经过一阵猛操作之后，房地产确实有所“破”，但制造业、高技术等行业并没有因之“立”起来。实践证明，房地产业具有稳大盘的力量，不可轻言松动。
房地产的这轮走势，促使业内外对房地产进行再思考再认识。静态地看，我国人均居住面积达到40平米，户均住房1套以上。但这里面忽略了动态与结构化的视角。从动态看，随着时间推移，居民居住条件的改善在量与质上都还有较大的提升空间。从结构上看，青年大学生、农民工等重点群体，面临住房困难，超特大城市人口增加带来的住房短缺一直非常突出。我们对房地产业规模大、链条长、牵涉面广的特性，以及对深度城市化与房地产的重要关系都还需要加深理解与认识。