楼盘大动作！“买住宅送公寓”？消化存量还是优化增量？
在整体楼市环境不乐观的情况下，房企普遍面临去库存压力，万科中天世纪水岸也只是众多楼盘中的一个缩影。
近日，东莞一楼盘推出“买一套赠一套”活动，引发关注。记者注意到，除东莞外，广州、江门、深圳、北京通州等地此前也有楼盘推出类似营销活动，这类“买一赠一”的优惠活动，赠送的都是小面积的公寓。
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东莞一楼盘“买一送一”？
近日，东莞一楼盘万科中天世纪水岸推出“买一套送一套”活动，据悉，该楼盘是东莞主城体量最大的旧改项目之一。贝壳平台显示，当前均价为3.5万元/平方米，户型涵盖建面约89—195平方米的三房至四房。
购房者在7月12日至7月28日之间，购买140平方米及以上户型，就可以免费获赠一套位于惠州的万科双月湾海景房公寓（指定房源），且名额有限、先到先得。参考公开平台信息，赠送房源的总价在20多万元。
8月1日，针对万科东莞某楼盘推出“买一送一”活动的消息，东莞万科方面对中新经纬表示，用于做活动的特价房源有限，目前该联动销售活动已经结束。
针对活动中是否存在捆绑销售的质疑，东莞万科称，在做此联动时，没有强制捆绑销售。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《上海证券报》记者，“房价表现仍旧疲弱，市场预期也转弱。开发商营销力度开始加大，即优惠或赠送给到的红利，要超过之前，才能吸引购房者的关注。”
“这时候，必须要采取更强的优惠政策。‘买一套赠一套’能够短期内聚集流量和访客量，也能转换为一部分购买量。”李宇嘉对记者分析道。
而这种所谓的“买一送一”早已不是独家案例，近半年来，类似的“买住宅、送公寓”优惠层出不穷。
早在今年1月，广东江门的楼盘“嘉华新都汇”就打出了“买江门，住广州”的广告标语。
所谓的“送”，也有些“套路”，其实是送广州公寓的首付款，一套广州的公寓也要大几十万元，而首付款只需十多万元，约等于买江门的住宅有一些折扣优惠而已。
今年6月，位于深圳宝安的京基智农山海公馆也推出过“买住宅送公寓”的活动，该项目当时宣传称，买一套78平方米左右的住宅，就免费送一套38平方米的公寓，“月供一万元，到手两套房”。
此前7月上旬，李嘉诚旗下位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目便宣布半价买房，特价房源最低单价约1.3万元/平方米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓告诉记者，作为类住宅产品，公寓在住宅市场过热时期成为了被调控住宅产品的“平替”，凭借不限购、不限贷等优势获得了投资者的青睐。
不过，李宇嘉提醒购房者，遇到这类“买住宅送公寓”的优惠活动，不能只看赠送就觉得捡到了便宜，要注意以下问题：如开发商是否借着赠送有意抬高住宅的售价，住宅的售价和公寓的真实价值，是否比买周边其他同类可比的住宅项目更划算、性价比更高；公寓和住宅的配套、装修、交付等是否有缺陷等等。
总的来说，尽管近半年来许多楼盘打出“买一套住宅，送一套公寓”的广告，但噱头大于实际。
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“买住宅送公寓”背后
在整体楼市环境不乐观的情况下，房企普遍面临去库存压力，万科中天世纪水岸也只是众多楼盘中的一个缩影。
国家统计局数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。
另据中指研究院统计，截至今年5月末，50个代表城市的商品住宅可售面积，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长了3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，房企和地方的库存压力依旧很大，
从全国视角来看，进入7月份以后，楼市表现和市场预期也有所转弱。
截至7月30日，30个大中城市商品房成交面积环比下降23.6%，100个大中城市土地成交面积环比下降20.8%，同比降幅均较6月有所扩大。同时，房价表现仍旧疲弱。
7月31日，中指研究院发布《2024年1—7月中国房地产企业销售业绩排行榜》，《中国经营报》记者获悉，2024年1—7月，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点。1—7月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少4家；百亿房企51家，较去年同期减少34家。
中指研究院报告显示，随着下半年市场高基数影响减弱，预计全国新房销售同比降幅将有所收窄，但市场仍处于筑底阶段。房企应重点关注救市政策，加强活动促销去库存，提升销售能力，为“金九银十”做好准备。
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去库存仍是重点
7月30日，中央政治局会议强调，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”
今年以来，全国已有不少城市试点或提出了政府收储商品房的政策。中原地产研究院统计显示，目前有超过60个城市发布了收储的相关政策，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州等城市，由地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房。
近来，已有包括厦门、大连、青岛、昆明等在内的许多城市陆续开启了配售型保障房的意向登记工作。有观点指出，各地推进统筹摸排保障房需求，下一轮政策重心或就在于收储用作保障房。
据《中国经营报》报道，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，监管层面多次会议均提及楼市去库存，信号更为积极，相关措施或尚在研究储备过程中，落地仍需要一定时间，但从整体基调上可以看出，新一轮的去库存举措或将逐渐开启。
对房企而言，去库存仍是房企的主要目标。另外，如何打通新房和二手房的置换链条，是去库存的关键，这也是多地出台“以旧换新”支持政策的原因。
2月20日，扬州市住房和城乡建设局正式发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，即日起实施，有效期至2025年6月30日。通知在宣布取消限售政策的同时，鼓励市区商品住房“以旧换新”，具体包括实施“以旧换新”契税补贴政策，推广“三方联动”式“以旧换新”做法等，以畅通新旧住房置换环节。
5月9日，西安新政创新性提出，支持金融机构加入“以旧换新”交易链条，同时鼓励企业收购或租赁二手房并进行微改造用于职工宿舍等进行运营，从而盘活闲置住房资源，这类做法值得更多城市借鉴。
5月25日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发布的《广州市住房“以旧换新”活动倡议书》，首批共122个新房项目开启“以旧换新”活动，截止日期为2024年11月24日。
“对于提升房地产市场活跃度、提升置换效率等而言，‘以旧换新’政策都是有利举措。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，预计后续可能还会有更多城市跟进执行。
来源| 《商学院》杂志综合自中国经营报（黄永旭）、上海证券报、证券日报之声、第一财经、中新经纬
封面 | 视觉中国
编辑 | 吴蒙