华泰 | 美国楼市成交同环比均降，价格再创新高

2024-08-03 09:30:56 - 市场投研资讯

6月销售继续走弱，关注降息节点及后续影响

6月美国楼市继续走弱，新屋/成屋销量均持续下滑，其中新屋销量5.1万套，为23年11月以来最低值，成屋销售连续34个月同比下滑。房价方面，新屋中位价环比上涨，而成屋中位价则连续两月创历史新高。库存方面，美国新屋/成屋库存继续上升。6月库存压力较年初有所缓解，叠加按揭利率略有回调，然而销售表现依然疲软，显示当前高房价和高利率继续对销售端形成压制，销售复苏仍存在不确定性。近期通胀持续降温，美联储重启降息可期，后续需关注降息周期是否如期将至，以及降息对“锁定效应”下成屋供给以及需求提振的影响。

前瞻指标预示后续成屋销售或环比有所改善

6月，美国新/成屋销量延续下滑，其中新屋销量5.1万套，为去年12月以来的最低值，同/环比-7.4%/-0.6%，同环比降幅分别较上月收窄8.8/14.3pct；成屋销量32.4万套，同/环比均-5.4%，降幅较上月分别走阔2.5/4.6pct，同/环比分别连续34/7个月下滑。代表前瞻指标的6月成屋签约销售指数为74.3，同/环比分别-2.62%/+4.94%，为过去三个月以来首次环比回升，预示后续成屋销售或有所改善。全美地产经纪商协会（NAR）表示，6月成屋签约销售的边际改善，一方面可能由于近期利率回调导致的成屋挂牌量边际上升，另一方面可能由于搬迁或升级房屋需求导致。

成屋价格再创新高，高利率及高房价仍对需求形成一定压制

6月，美国新屋销售中位价41.7万美元/套，同/环比-0.1%/+2.5%，为2000年以来的91.5%分位值；成屋售价中位数42.7万美元/套，同/环比+4.1%/+2.3%，再创历史新高。美国新屋/成屋库存继续上升，截至6月底分别为47.5/123.0万套，同比+9.7%/+15.0%，其中新屋/成屋库存处于2000年以来的89.5%/11.5%分位值，对应的可供销售月数环比分别+0.6/+0.4个月至8.9/4.1个月，由于高利率导致的“锁定效应”，当前成屋库存仍偏紧。我们认为，当前库存压力虽有所缓解，尤其新房库存，但考虑高房价及高利率对需求端仍持续压制，短期销售恢复仍存在不确定性。

利率仍高位运行，通胀回落美联储降息可期

6月，美国30年期按揭贷款利率均值为6.92%，环比-14bps，略有回调，但利率水平处于2000年以来的89.4%分位值。6月，美国通胀压力进一步回落，核心CPI（季调）同/环比分别+3.3%/+0.1%，均低于彭博一致预期的+3.4%/+0.2%，同环比增速已连续三月放缓，其中同比为2021年5月以来最低值。通胀超预期放缓叠加劳动力市场的明显降温，导致降息预期进一步强化，据CME“美联储观察”，美联储在9月降息25bps的概率达93.5%。我们认为，若美联储降息如期将至，带动房贷利率回落，目前美国住宅市场供需两端面临的压力将有所缓解。

风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。

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