宏观市场 | 地方债用于住房收储的可能性探讨
收储，收益，成本
7月30日政治局会议提出，“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。本文探讨将地方债用于住房收储的可能性。
收储的收益，取决于租金收益率和出租率。租金收益率方面，将全国128座城市的住宅租金收益率作为基准，在市场收益率的基础上，再扣除保租房的租金折价以及经营费用。出租率方面，使用人口普查中租赁住房占所有住房来源的比例来衡量各地租赁需求，假设收储后保租房的出租率分布在(50%,100%)的区间内。
收储的成本，取地方债利率和使用再贷款工具后的企业贷款利率的孰低值。地方债方面，截至8月26日，今年以来31个省级区划新发地方债的成本落在[2.15%,2.52%]的区间。央行再贷款方面，按照60%-40%的权重计算，加权成本约为2.50%。
如果不考虑出租率，则全国128个城市中，有33个城市的租金收益率高于其融资成本；无法覆盖成本的城市如要实现盈亏平衡，需要按照市场价格的75%折价收购。如果考虑出租率，租金收益率高于融资成本的城市较少；如要实现盈亏平衡，需要按照市场价格的62%折价收购。
不过，2024年以来地方债利率显著下降、租金收益率呈现上升趋势，二者的差距显著收窄。如果进一步假设租金收益率提高8bp、地方债利率下行40bp，则直接按市场价收购即能够实现盈亏平衡的样本数量将有所上升，剩余城市需要按市场价格的约72%折价收购。若要通过地方债实现较大规模的收储，地方债融资成本还需进一步下降。
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