城中村改造政策的意义和价值
转自：贝壳研究院
今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，国常会、政治局会议、央行、国开行、自然资源部等多中央部门及会议密集表态支持城中村改造，将城中村改造从城市更新的组成部分提级单列，凸显出城中村改造的战略高度定位。
这一轮城中村改造跟以往的最大差别是：（1）分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。（2）改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房。（3）为降低拆迁成本，本轮拆迁强调“净地出让”方式，地方政府指定的做地机构（一般为当地国企）负责一级土地开发，控制村民拆迁补偿欲望。（4）为提高土地利用效率，此次改造将提高利用存量用地容积率、为城中村产业升级提供更多用地资源。（5）在资金支持上，央行和国开行将会为城中村、保障性住房建设改造政策性贷款支持。对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。
随着快速城镇化进程放缓，我国房地产业发展向新模式转型，城市发展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，在这样的背景下启动超大特大城市城中村改造意义重大：
第一，短期是稳投资、稳增长的有效发力点。根据第七次人口普查，全国约有21%城镇家庭住房来源为自建住房，超大特大城市自建房比例为15%左右，城中村改造规模大且预期基本稳定，是房地产有效需求的切入口，也是拉动投资撬动经济增长的发力点。
第二，提升并改善超大特大城市新市民居住条件、促进职住平衡。超大特大城市城中村是流动人口集中的区域，城中村本身为新市民提供了大量廉价租赁住房，为解决新市民居住问题做出了客观的贡献，以深圳为例，深圳市有577万套住房都在城中村，其中540万套用于出租，租金低于周边商品住宅租金且靠近市中心交通方便，是新市民在超大城市中解决居住问题的第一选择。将城中村改造与保障性住房建设相结合，补齐村内基础设施改善居住环境，增加配套商业服务，可以进一步释放城中村作为“保障性住房”的作用，为新市民提供更好的居住条件。
第三，消除城中村自建房安全隐患。城中村是2000年以来中国快速城镇化过程中诞生的产物，早期村民自建房的建筑年限现已经接近20-30年建筑使用期限，再不改造可能会再次出现类似长沙“4·29”居民自建房倒塌的危险事故，此时开展城中村改造可切实消除早期城中村自建房的安全隐患，提前化解城市重大风险。
第四，填补城市治理空白区。城中村由于历史原因，长期缺少专业物管，商业、餐饮设施、停车出行交通、卫生等均缺乏有序管理，历史文脉欠缺管理，是城市治理中的空白区域。城中村脏乱差问题在疫情期间凸显，缺乏社区治理，迫切需要进行改善提升。
第五，释放城中村空间运营的经济价值。由于缺乏专业机构统一管理运营，城中村内存在大量闲置低效空间，待开发经济潜力巨大。以深圳为例，目前启动的城中村统租模式，由民营企业长期趸租城中村公寓，出资改造整村房屋、公共设施和空间环境，开展规模化租赁及增值服务，部分符合保障性住房要求的房屋可纳保申请成为保障性租赁住房，成功探索出从一次性收益平衡转向持续运营收益平衡的新模式，实现可持续运营。