苏州“毒地”诉讼前传：污染工业用地如何转变用途顺利上市交易？
一场围绕“毒地”纠纷索赔百亿元的诉讼案引出一段污染工业用地转变用途顺利上市交易的尘封往事，虽然对簿公堂的是陆家嘴和苏钢集团，但实现“毒地”交易开发与始作俑者北大方正及苏州政府相关部门等利益相关方共同推动息息相关，无辜购房人成最后兜底者。
刘文秀/文
近日，一场围绕“严重污染的土地”、索赔百亿元的民事诉讼引发社会高度关注，涉案方各执一词、针锋相对。
对于公众而言，尤其是众多普通购房者，诉讼最终结果或许是漫长的等待和痛苦的煎熬，但任何事情都不会无缘无故的凭空而生，身处当下的我们最应该还原的是，这样一块起初即是受污染的工业用地（“毒地”）是如何摇身一变成为商业用地并顺利上市交易的？
“毒地”纠纷
11月4日，上海浦东国资委旗下上市公司——上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴”）发布公告称，公司及其下属子公司已将江苏苏钢集团有限公司（下称“苏钢集团”）、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州高新区委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，请求法院判令苏钢集团承担赔偿100.44亿元的侵权责任，并请求判令其他被告承担连带责任。
陆家嘴在公告中表示，2016年，公司下属子公司竞得苏钢集团挂牌出让的苏州绿岸房地产开发有限公司（下称“苏州绿岸”）95%的股权，苏州绿岸主要资产为17块土地使用权，2022年以来，已确定其中14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超挂牌出让时所披露的污染情况。
此外，陆家嘴还称，在土地的调规变性及出让过程中，各被告存在违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了公司受让了存在严重污染的土地。
11月10日凌晨，苏钢集团发布说明，否认隐瞒土壤污染，还称陆家嘴在开发中可能存在“二次污染”的问题。
“毒地”由来
案涉“毒地”原为苏钢集团旧厂区。苏钢集团成立于1957年，发展至本世纪初时，已是苏州市最大国有企业之一，员工近万人。
2000年5月，苏州市国资委、苏州市工业投资发展有限公司与北大方正集团有限公司（下称“北大方正”）签署了资产重组协议，拟对苏钢集团进行改制。据报道，苏钢集团在改制过程中曾受到不少员工抵制，甚至发生过一个联营厂上千员工“包围”企业高管约24小时的冲突，时任苏州市市委书记王珉态度坚决，指示不许退让，工人最后无奈散去。
2003年7月，苏州市国资委与北大方正签署了《江苏苏钢集团有限公司国有股权转让协议书》，北大方正成功收购苏钢集团92.45%的股权，收购价为3亿元，其中0.5亿元支付给原股东，2.5亿元直接用于安置富余员工。北大方正在公开资料里面称，收购“当年苏钢集团即实现3亿余元的利润，实现了很高的回报。”
根据签约时的报道，北大方正要确保在5年内投入27亿元用于苏钢的技术改造，提高企业竞争能力，做大企业生产规模，实现300万吨钢的年生产能力。
然而，北大方正并未履行上述约定。5年后，北大方正在公开资料里面称，入主苏钢集团5年来未作新的投入，以苏钢集团自身实现的利润投入，对苏钢集团进行技术改造，产品由普通钢向特殊钢改变。同时，苏钢集团钢产能也始终维持在100余万吨左右，无提升。
诚如北大方正所言，苏钢集团确实是利用自身现金流改造升级，逐渐退出普通钢的生产，老厂区逐渐减产，并在老厂区斜对面投资了新厂区，建立特殊钢材生产基地。
2008年，苏钢集团为响应淘汰落后钢铁产能的政策，关闭了5座140立方米以下炼铁高炉，苏州市政府给予政策扶持，将老厂区998亩工业用地变性为商业用地。
具体流程是，苏州市土地储备中心以32万元/亩收购苏钢集团土地，收购总价为3.2亿元，随后政府挂牌出让，苏钢集团以6.5亿元总价将此土地购回，土地性质变为商业用地，其中，800多亩商业仓储用地，29亩商业金融用地，100亩住宅开发用地。
再次调规变性
2012年12月，苏州高新区管委会与北大方正签订协议约定：北大方正将投资100亿元，在苏钢集团老厂区土地上建设“北大方正•苏州现代服务业集聚区”，协议同时就老厂区土地变性、规划调整等事项进行了约定。2013年，苏州市政府对此作出批复。
2014年2月，“北大方正•苏州现代服务业集聚区”项目动员大会在苏州高新区召开。时任北京大学校长助理黄桂田表示，项目获得北大方正和北京大学的批准，是北大方正立足苏州发展的重大战略部署，必将成为苏钢集团老区改造升级、老企业升级转型的典范。
同年年底，苏州市国土资源局与苏钢集团签署土地出让合同补充协议，并将土地用权人更名为苏钢集团新成立的全资项目公司苏州绿岸。
2015年1月，苏州高新区国土资源局核发了17个子地块的土地证，土地用途调整的法定程序至此全部完成，土地范围与苏钢集团2016年挂牌出让苏州绿岸股权时一致：主要是住宅478亩、商办399亩、工业研发89亩和幼儿园18亩。2021年年中，苏钢集团老厂区拆除基本完成。
股权挂牌
2016年，苏州市土地市场较为火爆，多数住宅地块成交溢价率超过100%，部分地块的溢价率甚至超过200%。
北大方正再次不履行约定，于2016年8月底通过上海联合产权交易所公开挂牌方式转让苏州绿岸95%的股权。10月17日，经过222轮的激烈竞价，陆家嘴下属子公司竞得苏州绿岸95%的股权，交易对价为85.25亿元。
10月18日和19日，苏州高新区管委会陆续向上海联合产权交易所发函称，苏州绿岸及其名下土地不能脱离“北大方正•苏州现代服务业集聚区”项目而存在，苏钢集团及其股东北大方正隐瞒有关项目背景和苏州绿岸应当承担的义务和责任，将绿岸公司作为单纯的房地产开发企业，单独对外转让其95%的股权，涉嫌以牟利为目的非法转让土地。
但在函件发出后不到1个月时间，事情却出现了反转——苏州高新区管委会与陆家嘴签订了《备忘录》，在《备忘录》中，苏州高新区管委会与北大方正、苏钢集团就苏州绿岸股权事宜达成谅解，支持陆家嘴成为新股东，并开发项目地块。
最终，在2016年当年，北大方正即确认了处置苏州绿岸95%股权的投资收益67亿元！
由此可见，一场围绕“毒地”纠纷索赔百亿元的诉讼案引出一段污染工业用地转变用途顺利上市交易的尘封往事，虽然对簿公堂的是陆家嘴和苏钢集团，但实现“毒地”交易开发与始作俑者北大方正及苏州政府相关部门等利益相关方共同推动息息相关，无辜购房人成最后兜底者。