住房交易税收优惠新政出台！专家：税负成本已降至历史最低
转自：大众新闻-大众日报
重磅消息！
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，多项税收优惠政策公布。
多位受访专家表示，本次政策对于购房、售房及房企均将产生实质性利好，有利于进一步稳定市场预期，助力房地产市场止跌回稳。
购房、售房交易成本降低
根据公告，契税方面：
·将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；
·北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策；
·在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
归纳来看，一个变化是，过去只有购买90㎡及以下的房子，契税按1%征收，现在购买90㎡-140㎡的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率可从1.5%下调到1%。
另一个变化是，对于140㎡以上的购房类型，首套房契税税率调整为1.5%（对于一线城市来说，契税由3%降为1.5%），二套房则降至2%。
“契税下调影响重大。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受风口财经记者采访时表示，一是直接激活中大户型房子的认购，对改善型住房需求实实在在提振；二是利好一线城市住房交易；三是利好房企和房东的项目去库存。
58安居客研究院院长张波在接受风口财经记者采访时表示，购房税费降低，更利好一二线。
张波认为，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140㎡以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出，并且契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出购房者的当下感受更为直接和明显。
增值税方面：
·在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税；
·原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
简单来说，新政前，目前普通住宅满2年免征，非普通住宅满2年按差额5%征收；新政后，2年以上非普宅也免征。
“这体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。”严跃进表示，直接影响是，房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。
张波表示，叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
降低房企资金压力
土地增值税方面：
·将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
根据公告，调整前，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%；调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。
·取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
这意味着，调整前，目前普宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征，非普宅全额征收；调整后，取消普宅标准后非普宅也适用。
根据国家税务局发布的消息，税务部门对纳税人（如开发商）在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，并于2010年规定了预征率下限。
当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。
“（这有助于）提升房企现金流，助力行业去风险。”张波表示，增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，则可降低房企的开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高，将更能得到体现。
综合来看，此次税收优惠政策对购房、卖房及房企都是重大利好。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，无论是降低契税，还是土增税预征率，以及城市取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低了，这是重要信号。
陈文静表示，本次政策将降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。
（大众新闻·风口财经记者张亭旺）