左手买、右手卖?华润置地缺钱么?

2024-12-13 18:04:57 - 地产人言

左手买、右手卖?华润置地缺钱么?

临近年末,华润置地又站在了聚光灯下。

一方面,在土拍市场,华润置地完全就是杀疯的状态,大手笔“买买买”。

从11月27日到12月3日这短短一周的时间里,华润置地在上海和深圳两座一线城市就豪掷了超330亿,其中还包括了今年的全国总价地王;就连前段时间在摇号阶段“痛失”的北京海淀功德寺双子地块,华润置地居然也在近期迂回入局了……

另一方面,在各大产权交易网站,华润置地旗下部分资产接连挂牌转让,启动“卖卖卖”。

光是最近这段时间,挂牌的资产就涉及了北京、上海、珠海、合肥四地,总挂牌价也接近40亿。

更有甚者,很多买、卖的动作都是在同一天进行的。

今年,恰好是华润置地成立的30周年。

在如此特殊的时刻,华润置地,左手买、右手卖,开启了30岁这一年的年末大作战...

01

旗下资产上货架,

华润置地“缺钱”吗?

11月28日,华润置地在北京产权交易所挂出了北京、上海、珠海三家公司的股权,打包以3.37亿元底价出让。

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随后,12月2日,华润置地又在上海联合产权交易所挂出了华润置地(合肥)有限公司100%的股权,底价高达35.07亿元。

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旗下资产接连摆上货架,很多人的第一反应自然是:莫非,这家央企也缺钱了?

但是观察华润置地近期的动作,却似乎又不是那么回事。

毕竟今年上海溢价率最高的地块,是华润置地联合越秀、中能建在11月底摘下的;

今年的全国总价的地王,也是12月初由华润置地联合中海摘下的——甚至还发生在挂牌转让合肥公司的同一天。

那么“卖资产”背后动因何在?

京沪粤三地的项目,事实上早在10月31日就已经初次挂牌过,11月27日首次披露截止,这次是接力后的二次挂牌。并且这几家公司都跟地产项目无关,主营业务都是建筑装饰、家具制造等,应该是比较常规的清退低效资产的动作。

需要重点看的是对价数额最大的合肥项目股权,其中包含的核心资产是合肥万象城。

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而有意思的是,根据相关的信息披露显示,虽然股权是要转让的,但是已经签署的《运营管理服务协议》,依旧要继续履行。

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也就是说,诸如合肥万象城在列的资产虽然在交易后不再属于华润置地,但是目前的运营权仍然在华润置地手中。

这是非常典型的轻资产化路径——减负的同时还能保住商业资产最大的运营价值。

在过去几年里,华润置地在商业层面类似的动作也屡见不鲜,除了轻资产化,另一个模式是将优质的商业资产作为底层资产,来进行类REITs资产证券化。

比如两年前,华润置地就曾以北京清河万象汇为底层资产,发行了33.96亿元的“中信证券-华润置地商业资产支持专项计划2期”,而这个动作的必要流程就是:要先在产权交易所做股权转让披露——因此当年华润置地也一度深陷卖卖卖的传闻。

不过不管是不是真的出售资产,艳姐认为只要结果整体是向好的,大家也无需过度警惕。

企业运营的不同阶段和不同的时代语境下,对项目的需求度和价值评估都是在不断变化的,如果有当下对企业来说不那么适配的资产,适时做清退、及时止损,也不失为一个好的选择。

不过对于当下的华润置地来说,相较于这些卖资产动作,更值得关注的显然是:

年末,在几座一线城市的最后冲刺——尤其是北京和上海。

02

华润置地北京“躺赢”后

又要冲了?

临近年末,华润置地在自己起家的北京,又贡献了巨大的“话题”。

11月初时,绿城和越秀,力败群雄,凭借各自的“好运”,分别摘下了同一天出让的北京海淀功德寺001和002地块。

这两宗地分列于树村西一路东西两侧的两宗地,加起来总成交价达到了116亿元,华润置地都拼到了最后,只是运气不佳,都在摇号阶段出局了。

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功德寺双子前脚刚拍完,后脚,市面上就已经有了很多“花边新闻”。

比如,越秀和绿城这两家隔壁街的对手要联手了!

再比如,不幸被“淘汰”出局的华润置地,也要来分一分这两块肥肉。

关于越秀和绿城要对手变队友这码事,不难理解,毕竟市场压力山大,与其双方争得你死我活、甚至是两败俱伤,不如合作共赢。

而早在两家项目公司先后注册成立,地址“巧合”地用上了同一个后,双方“联姻”的事就已经“偷偷藏不住”了。

左手买、右手卖?华润置地缺钱么?

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引起较大争议的是关于华润置地也要“横插一脚”的传闻,虽然很多人说得有鼻子有眼,但不少人一度嗤之以鼻:

自己凭“运气”抢到的地块,怎么会说让就让?

偏偏,最不可能的故事,就是发生了。

11月27日、28日,功德寺双子地块先后进行了一次股权质押。

先是绿城将西区001地块50%的股权质押给了越秀,后是越秀将东区002地块65%的股权质押给了华润置地。

这一系列动作简言之,就是华润置地真的要加入功德寺这个大家庭了,越秀则成了两块地之间的桥梁。

12月第一天,越秀地产华北区域副总裁兼北京公司总经理董毅,还亲自在朋友圈转发了一张招聘海报,配文:

将近200亿货值的功德寺项目

欢迎加入越秀

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董毅亲自下的这封功德寺招聘帖,招的都是营销条线的朋友,涉及的岗位有策划、有销售、有客服。

而所谓的“将近200亿”货值,怎么算,也只有功德寺东西区地块加起来才够得上。

也就是说,未来两个项目都有持股的越秀,将成为功德寺双子的操盘方。

至于新入局的华润置地,怎么看都是这次的最大赢家,拿地运气虽然欠佳,但还是躺赢了。

据说,在功德寺双子中,华润置地,或许将只以财务投资者的身份存在,对项目带来的好处也是比较明显的:可以凭借央企的优势,以比绿城和越秀更低的融资成本,来减少项目开发的资金压力。

但是目前看来,绿城和华润置地之间,除了越秀这座桥梁,并没有明面上的合作关系,偏偏绿城还将自己摇中的西区让了一半给越秀,“牺牲”颇大,到底是图什么?

有声音说,或许图的是华润置地在海淀的声望——尤其是接下来海淀在朱房还要再拍两块重磅宅地,而那里,可以说是华润置地在北京最重要的阵地所在。

30年前,华润置地初探地产就是在北京,在比较核心的海淀,也深耕了19年。

华润置地在2005年时,就在这里力战群雄摘下了当时的地王,后来在诸多质疑声中,华润置地发挥了其片区统筹的功力,55万方的住宅分了5期开发,成了销售超百亿的北京橡树湾,商业也在后来改造成为了清河万象汇。

品质住宅+标杆商业的片区式规划打造,也让华润置地在海淀、尤其是清河板块拥有了举足轻重的地位,有着深厚的客群基础。

而接下来朱房拿出的两宗宅地,位置就在橡树湾边上,两块地像是功德寺的PLUS版,同样是一街之隔的关系、但同样分开竞拍。

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不过得益于橡树湾+万象汇的势能,朱房双子的优质程度还能压功德寺双子一头,从地价也能看出些端倪。比如起始楼面价达到了7.6万元/㎡,比功德寺双子7.1万元/㎡的成交楼面价还要高,再比如两块地加起来起拍总价就有150亿。

此前在北京的朋友看到朱房双子出世,感叹了句:

像是专门为华润置地而来。

当时的华润置地,刚刚错失功德寺双子,结果就迎来了和橡树湾关系更亲密的朱房双子,怎么看都是“瞌睡了送枕头”。

即便最终功德寺地块也到手了,但在很多人的预期中,华润置地在北京,接下来最大的希望应该就是在这里了。

华润置地在今年年初对组织架构做过一次大刀阔斧的调整。当时,华北大区与东北大区合并为新的北方大区后,下辖的四大片区公司中,只有北京公司总经理未发生变化,继续由陈海鸥担任,可见过去对其在北京公司的整体战绩还是比较认可的。

今年对标同行看华润置地在北京整体的销售情况也相当不错,各大榜单上基本稳在前三。

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但即便如此,如今陈海鸥肩头的压力依旧不小。

毕竟仔细一盘算,去年,华润置地在北京仅单独拿了2宗地;而今年,在深耕北京30周年之际,华润置地在土拍市场上也算不上好运。

今年上半年华润置地花了70多亿摘下亦庄地块,并火速打造出了北京润府,去化却一直不理想,中途一度顶不住压力,有传闻说,还悄悄降价了。

至于今年下半年,华润置地在北京的土拍市场,迄今竟还是颗粒无收。

所以如今华润置地在北京多少有点陷入吃老本的尴尬境地,即便最终迂回入局了功德寺双子,但要保持在北京市场前三的地位,按如今的库存,多少还是有些紧张的。

解决压力的一大途径自然就是再拿更具确定性的地块。

而华润置地本就有开发优势的朱房双子,也是如今这家央企在北京增加优质库存的最好机会,大概率不会错过。

但是真的想要将这两块地拿到手,其实并不容易。

因为不同于限了地价、房价的功德寺双子,朱房双子将只拼财力、不比运气,回归“价高者得”。

那么有意向的房企大概率都会顶着压力疯抢。

而不管对哪家房企来说,如果能少一些敌人,或许也能多一些机会、少一些未来压力。

艳姐估摸着,如今华润置地在功德寺项目上“欠”绿城和越秀的债,不排除会在朱房地块的竞拍中“还掉”的可能性,比如:直接联手继续合作共赢,还能借助橡树湾的势能。

当然一切都未完待续,朱房双子会花落谁家也是个未知数。

但是这个年末,诸多取消限价的高热度地块,大多都已经成为了“华润置地的秀场”,参考其前段时间先后在上海、深圳都拍出40%溢价率的架势,北京,大概也会同样精彩……

03

意气风发的上海

这家央企还要上大菜?

不同于目前压力较大、还要在扩储上再接再厉的北京,今年华润置地在上海,完全称得上是意气风发、王者归来。

今年年初的那一波调整中,原华润置地杭州总经理娄山杰调任上海总经理,在其上任的这不到一年的时间里,也带领上海公司打出了漂亮的一战,尤其是年末这段时间,更是看点多多。

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拿地端,这个11月底,我们在上海七批次中见证了“华润时刻”,这家央企以146.14亿的拿地总价一骑绝尘。

这其中除了有上海2024年度溢价最高地块,也有一宗位于虹口的宅地,让华润置地时隔5年在土地市场重回上海内环内。

销售端,华润置地今年在上海的表现甚至还要比拿地端更引人瞩目。

今年前11月华润置地在上海的权益销售额已经干到了TOP2。

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对这份成绩单贡献最大的,是位于宝山南大的中環置地中心·润府。

这个项目在年内7开7捷,短短7个月,就实现了全盘销售破百亿,截止到10月底放在全国也能排TOP7,目前还是上海2024年成交套数和成交面积的“双料冠军”,典型的又快又好。

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要知道,今年的上海虽然不缺百亿大盘,但是基本是市区14万+顶豪的天下,能在中环打出不输于内环顶豪的成绩,堪称2024年的楼市奇迹。

不过虽然成绩已经非常亮眼,年末时分,华润置地也还在加足马力,在上海楼市跑得飞快——刚买完不久的面粉,也差不多准备好做成面包端上桌了。

今年10月底时,华润置地在上海第六批次土拍中以46.12亿底价摘下中環置地中心·润府旁的综合体地块。

这块地,华润置地的目标很明确,将连同之前的地块,围绕着丰翔路地铁站,为宝山构筑出一座百万方的TOD复合综合体。

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华润置地上海公司副总经理仉天翔在11月召开的发布会上,将这称之为:华润置地片区统筹的上海实践。

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此前的润府,华润置地在拿地113天后就开出了实景示范区,新的地块拿下不过1月有余,就又让我们看到了“华润速度”。

目前,华润置地已经准备就绪,将在这里拿出润府的续作、或者说是PRO版本——中環置地中心·望雲。

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而有了大城的规划蓝图、润府热销的铺垫,接下来望雲的吸引力,几乎毋庸置疑。

按华润置地的计划,望雲的样板间在近期就会开放,速度够快的话,大概还能赶在今年年底入市,再给上海楼市添一把火。

在上海,华润置地还有另一个待上桌的大菜——在黄浦老城厢打磨了三年的风貌别墅项目士林润园,一切都是正当好。

目前看来,华润置地在上海的“料”依旧充足,但显而易见的是,只要有好的机会,这家央企都不会错过。

2024年的上海土拍仍然未完待续,年末的两天,上海还将拿出总起拍价164.84亿的7块地,徐汇龙华和长宁天山均有上新,那么:

12月底,上海土拍市场能否再现“华润时刻”呢?

结语

对于华润置地来说,成立30周年的2024年,虽然也在行业大环境的影响下,放缓了些步调,但相较于大部分同行,依旧是领跑行业的一年。

艳姐简单看了下华润置地前11月的成绩和12月的表现,2024年剩下的10多天收尾完成后,在大部分的年度榜单上,这家央企大概都能位列TOP3,甚至是冲到“榜一”。

12月8日,华润置地在西安举办了创立三十周年暨万象商业二十周年纪念活动,华润集团董事长王祥明也亲自出席了活动,对于华润置地过去三十年创造的业绩表达了高度认可:

无愧于时代、无愧于华润

三十而立的华润置地,还在凯歌而行、乘势而上。

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