从盼棚改到被法拍，一场属于前海炒房客的噩梦
来源：东莞乐居
你知道，深圳房价跌得最厉害的小区是哪个吗？
我想，近年来普遍降价的学区房肯定榜上有名，根据深圳中原研究中心统计，深圳民间公认的11所名校所在学区近1年二手房挂牌价均出现普跌，尤其龙华深高北所在学区二手房均价更是下滑14.3%。
但若是论单个楼盘，罗湖深圳中学学区的金贝苑二手房挂牌均价在近一年更是跌了近36.7%。
如果说金贝苑是深圳房价跌幅的地板，那么还有一个小区更是跌进了地下室。
位于南山的月亮湾花园，从2021年创下成交单价12.89万/㎡，现如今按指导价都不一定能卖出去，哪怕以6万/㎡来算，对比成交价高峰，月亮湾花园房价几乎腰斩，不可谓惨绝人寰。
那么月亮湾花园究竟是何方神圣，房价为何会跌得如此厉害，故事还得从2020年说起。
30年楼龄老破大虽近前海却无人问津
月亮湾花园位于南山前海路，大小南山之间，占地规模10万多㎡，共有住宅40多栋。
值得一提的是，月亮湾花园与前海自贸区直线距离仅500米不到，最近的地铁站为5号线荔湾站，直线约700米（百度地图测算），属于南山街道生活氛围较为成熟的区域，购物出行便利。
月亮湾花园建于1994年，由南油公司开发，小区楼龄接近30年，乐居君通过实地踩盘发现，小区配套措施很多都已经老化、破旧，与现在的小区不同，月亮湾花园并没有地下停车场，人车混行，小区内安全系数较低。
（乐居摄于23.04）
因为靠近月亮湾大道，经常有货车通行，时常有飞机从空中经过，噪音非常大。
得益于前海近几年的发展，与月亮湾一路之隔的佳兆业前海广场和前海港湾，近几年的房价更是随着前海配套的兑现而水涨船高。
（乐居摄于23.04）
在2020年之前，佳兆业前海广场的二手房价便直奔10万/㎡进击，而位置与佳兆业前海广场同样优越的月亮湾花园，二手房成交价却仍旧在6万/㎡左右徘徊。
原因也不难理解，月亮湾花园作为楼龄近30年的老旧小区，并且小区多以大户型为主，对于当时的投资客来说算不上良好的投资标的。
不过，月亮湾花园的无人问津便在2020年的棚改规划中出现大逆转。
一纸棚改猛如虎老破大卖出12万/㎡
2020年7月，南山街道办发布月亮湾花园传出棚改意愿征集的消息，据了解，在公告出台后至棚改意向集中征集期结束，同意进行棚改的户数便超过了95%，按照棚改相关规定，这个比例已经达标了。
然而，仅仅处于棚改意愿征集阶段，从2020年8月份起，月亮湾花园的房价犹如登上火箭，据当时小区周边的中介透露，7月份月亮湾花园成交单价还是7.5万/㎡，到了8月份上升到10.7万/㎡，接着更是一路狂飙。
到了2021年2月份，月亮湾花园成交一套92㎡户型，总价1186万，单价12.89万/㎡，这也是月亮湾花园目前可查到的最高成交单价记录。
据媒体爆料，当时购买月亮湾花园的购房者是这么算帐的，距离小区一路之隔的佳兆业前海广场都卖到13万/㎡了，以12万/㎡买入，届时棚改赔付1：1.2，其价差利润显而易见，另外，万一赔付1：1.3呢？
12万/㎡买老破大，是否真值得？
我们对标当时月亮湾花园周边的次新盘，外观与户型都称得上靓仔的万豪掬月半山，当时87㎡的户型，成交均价不过11万/㎡。
而月亮湾作为近30年楼龄的老破大小区，能卖出千万豪宅的价格，棚改的概念功不可没，加之当时的中介以及各方大V推波助澜，把一批接一批韭菜送上月亮湾之巅。
（乐居摄于23.04）
据了解，当时以12万/㎡出售月亮湾花园的业主，这位成功卖房的业主便获利几百万，而那些以高位入局的买家，就没这么幸运了。
就在月亮湾花园2020年12月完成棚改意向摸底之后，月亮湾花园的棚改便没有任何后续进展。
棚改遥遥无期参考价火上浇油
雪上加霜的是，在棚改尚未得到实际进展的情况下，2021年3月深圳出台二手房参考价，月亮湾花园的二手房参考价为57900元/㎡。
参考价的出台，令月亮湾花园的二手流通成本大大提高，自参考价出台以来，月亮湾便很少有房源成交，据了解，月亮湾花园最近交易记录的一套94㎡2房，成交价666万，成交单价7.09万/㎡。
而根据小区周边的中介透露，月亮湾花园当前挂售房源，最便宜的一套单价卖6.46万/㎡，这相对于月亮湾小区顶峰成交价12.89万/㎡跌了近一半。
对比参考价的强力冲击，更多业主仍旧将希望寄予棚改上面。
2022年10月，有网友在领导留言板上询问月亮湾花园的棚改进度情况。
根据南山街道办的回复，则是受住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策影响，月亮湾花园的改造需等政策明朗后再研定。
