专题报告 | 地产“解惑”系列四：房产“以旧换新”进展及对商品端的影响
中信期货研究
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从背景来看，库存高位需要更多有力政策支持。截至2024年3月，全国狭义库销比目前已经来到8.6个月，相比2016年的高点——6.2个月高出2个月，而广义库销比已从上轮高点的42.3个月上涨至现在的接近50个月，反映当下房企未销库存压力持续创下历史新高，要想有效去库存需要更多有力的政策支持。
从做法来看，“帮卖型”与“收购型”以旧换新并存。“帮卖型”以旧换新政策主要是通过购房者向新房项目缴纳意向金，若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程购买新房，从形式上能够有助于提升客户换房效率，并且利好房企回笼资金。“收购型”以旧换新政策是指购房者认购房源，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。收购型能有效提升新房去化速度，但对国企或城投的资金实力提出更高的要求。
从规模来看，参考已公布城市，规模或达新房销售的6-7%。本轮以旧换新政策落地规模最大的是郑州，预计2024年郑州全市计划完成二手住房“以旧换新”10000套。除郑州以外，目前还有南京（2000套）、无锡（200套）、宣城（100套）、启东（50套）等城市均宣布具体规模，若把上述城市的以旧换新规模与2023年新房销售对比，可以近似得到本轮全国以旧换新规模平均约占新房销售6.4%。
从存在问题来看，推进“以旧换新”或压缩保障性住房的投资规模。考虑到国企平台或开发商收购的旧房会用作保障房，因此我们可以假设2024年各地保障房的筹集将把收购旧房成为主要来源，根据不同情景进行假设，我们得到以旧换新对资金需求的影响相对较小，但会显著影响保障房拉动投资需求，乐观情况拉动投资仍保持3000亿元以上，但悲观情况则降至1500亿左右，下降幅度接近50%。
从投资建议来看，对商品需求拉动有所压缩，利好地产竣工链。结合前期的市场对保障性住房拉动的投资规模在4000亿左右，若后续采取收购旧房代替新建住房，对商品需求拉动将进一步压缩，对黑色有色等商品需求拉动从接近2%减少到0.5%不到。考虑到以旧换新拉动家装需求（包括购入二手房重新装修和翻新成为保障性租赁住房），利好地产竣工链需求提升（包括涂料、玻璃、家具等）。
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来源：中信期货研究所
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