【晨观方正】航运股近期回调点评/ 地产观点更新 20240613
今天是2024年6月13日星期四，农历五月初八。每一个夏日的清晨，方正研究向您提供及时新鲜的研究观点，秉持“独立、客观、理性、真诚”的理念，珍重您的信任，保护您的投资。
“晨观方正”将为大家带来：
行业时事
【交运|周儒飞】航运股近期回调点评
【地产|刘清海】地产观点更新
行业时事
交运|周儒飞
航运股近期回调点评
中转港拥堵加剧，验证我们此前提示的集运供应链系统性紊乱已初现端倪。近期新加坡、迪拜等中转港拥堵引发市场关注，船视宝最新数据显示其锚泊时长均超过96小时，明显高于全球其他主要港口。
集运短期有效运力变化超出预期，很大程度上源自于市场此前以静态角度看待红海绕航事件的影响并测算静态的供需变化幅度，未曾考虑绕航的延伸性影响，以及持续的绕航实际上会滚动消耗有效运力供给。
我们持续强调观点：集运供应链系统性紊乱下各环节运力紧张正在逐渐加剧，需动态看待红海绕航产生一系列延伸影响：
1）绕航本身增加航行天数、船期延误，折损有效运力/增加运距，静态测算影响集运供给年化约8%；为保障周班服务频次和航线周转，理论上需单航线增加船舶运力（如西北欧一组11条船增加到13-14条）或者跳港加快周转。参考Sea-Intelligence，4月全球班轮准班率环比-2.5、同比-12.1pts。2）缺船，集装箱船租金大幅上涨；3）出口港结构性缺箱；4）绕行好望角区域航速受天气影响；5）码头拥堵：一方面由于船期混乱，集中离港、集中靠港，容易造成部分码头阶段性承接能力严重不足；另一方面空班/跳港导致部分货物直达变成二次中转，中转港或者被跳港口的前后港口面临更大货物中转压力和多一次的装卸操作，码头作业效率下降，周转时间增长。6）后续仍存在美东码头劳工谈判和联盟重组、班期调整的不确定性。
具体到新加坡港拥堵：
一是集运淡季运需整体较强，短期货量快速增加；
二是班期混乱、船舶集中抵离港、东南亚其他港口被跳等绕航的系列延伸影响，导致货物集中至新加坡码头。关注中转港拥堵潮后、绕航船舶集中抵达目的港之后的潜在拥堵趋势与程度。
我们认为集运供应链存在“木桶效应”：从趋势上，有效运力供给的修复需要供应链整体周转效率的提升，各环节“每块木板一样平齐且无损”，因此缓解的进程将较为漫长；从边际上，有效运力瓶颈取决于“最短一块板”，即船、码头、堆场、铁路、卡车等集装箱单位时间处理能力最低的一个环节。
需求无重大变化下，集运系统性紊乱一旦形成、缓解起来将相对漫长。
短中长期均持续看好集运龙头价值。1）短期看，中远海控盈利能力、规模/网络效应全球领先，运价超预期大幅提振当期盈利弹性与股息率。2）中长期看，集运“格局为运价托底”逻辑已不断验证，叠加利息收入+投资收益下利润中枢具备支撑，估值较疫情前常态期间最低水平仍有较大修复空间。
投资建议：6月金股推荐中远海控，持续关注中远海能H/A、招商轮船、兴通股份、厦门国贸、盛航股份、招商南油、宏川智慧。
风险提示：宏观恢复不及预期继续压制运输需求；航运供给增加超预期；新产能爬坡不及预期；地缘事件缓解等。
地产|刘清海
地产观点更新
分歧一：地产需求是否过度悲观了？我们认为，行业深度调整背景下，23年新房住宅+二手住宅合计交易依然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。根据住建部的披露信息，2023年新房和二手房合计交易保持正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增长，这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。
分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？我们认为，保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需政策发力呵护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的基础之上，现行政策的落地节奏或将符合预期，更多鼓励性政策或将出台。当下化风险为中央层面首要任务，但保交楼压力依然艰巨，已步入攻坚时刻。故政策坚决转向“去库存”，517会议明确需求侧三箭齐发+“收储”为去库存的核心手段。随后，超200城跟进落实首付比/利率双降，多个一线城市优化相关政策，且多地加速制定收储相关目标，“收储”作为去库存核心手段之一，若“收储”等相关工作落实进展缓慢，不排除中央进一步督促。
分歧三：如何看待地产政策效果？65城中有50个城市新房线上找房热度上涨，市场活跃度提升，但尚未在成交端有所体现。但我们认为，随着核心城市首付比与房贷利率陆续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将有显著升温。
关于收储：核心31城2023年租金收益率平均约2.08%，几乎能够覆盖贷款成本。另地方政府可对收储存量房进行补贴与贴息，如郑州城发安居集团最终可以实现1%—2%的收益率，在此支持之下，收储租金收益率能实现较好平衡；基于以下假设：①累计资金额度约6000亿；②投放于库存压力较高的28座核心城市；③资金投放以年度为单位，则今年或将平均拉动各高库存核心城市23年21%的销售金额。
投资建议：政策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，在中央定调坚决，政策加速发酵的环境下，板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含着机会，在此贝塔行情之下，仓位更加重要。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。