地产跌价,吞噬了中建七局一年利润
来源:地产K线
一个星期前,郭建军前往拜会中国华电集团有限公司河北分公司,董文祥则赴郑州市新龙路项目、郑州地铁6号线风水电项目开展安全生产带班检查,并看望慰问一线建设者,拜会北京市大兴区委副书记、区长刘学亮。
二人最近的行程安排得满满当当。郭建军是中国建筑第七工程局有限公司(简称“中建七局”)党委书记、董事长,董文祥是党委副书记、总经理。
郭建军和董文祥都是在去年3月被委任的,被委以重任背后,二人肩上的担子或许并不轻松。在中国建筑股份有限公司(简称“中国建筑”)旗下,中建七局并不是一个突出的存在。据中国建筑2023年年度报告,在中建的八个局中,中建七局净利润是垫底的,2022年也是如此。
中建七局的主要业务包括建筑施工、基础设施建设、房地产开发等,其全资子公司中建七局地产集团有限公司(简称“中建七局地产”)是房地产开发业务的主要平台。
前几日,中建七局地产挂牌转让西安中建润沣房地产开发有限公司(简称“西安中建润沣”)100%股权及相关债权。挂牌的标的转让底价为约7.37亿元,其中,西安中建润沣100%股权转让底价为7.16亿元;中建七局对该公司债权账面值为0.21亿元,债权转让底价为人民币0.21亿元。
据乐居财经查阅,西安中建润沣目前在开发的项目是位于沣东新城的沣颂苑项目。2021年12月17日,中建七局地产以69340万元摘得西咸新区沣东新城103亩安置性商品房建设用地。
西安中建润沣成立于2022年1月,法定代表人王帅。截至2024年3月31日,西安中建润沣营业收入为0,营业利润和净利润均为-8.65万元,资产总计约7.03亿元,负债总计约580.83万元,所有者权益约6.97亿元。
房地产开发跌价准备10.51亿
中建七局地产的业务主要分布在河南、福建两省以及西安、合肥两市。2021年,中建七局的房地产开发业务收入同比下降63.60%。
对中建七局而言,房地产开发业务占的比重较小,却是业务板块中毛利率最高的。2023年1-6月,房地产开发业务实现收入52.62亿元,占总收入的比重为7.77%。2020-2022年,占比分别为2.65%、0.85%、3.21%。
随着市场下行,房地产业务拖累了中建七局的整体业绩。
2020-2022年底,中建七局的存货持续增长,年均复合增长64.62%。2022年底,其存货较2021年底增长58.49%,主要系中建七局地产前期购入土地大部分在开发建造中,导致房地产存货增加。
2022年底,中建七局的存货中,房地产开发成本账面价值153.87亿元,房地产开发产品账面价值83.04亿元。
2023年底,中建七局的存货中,房地产开发成本账面价值上升至166.78亿元,房地产开发产品账面价值下跌至43.06亿元。
2023年,中建七局对房地产开发成本计提了5.7亿元的跌价准备,对房地产开发产品计提了4.81亿元的跌价准备,合计10.51亿元,而2022年仅对房地产开发产品计提了0.42亿元的跌价准备。
10.51亿元的跌价准备已经远远超过了中建七局的净利润。
据联合资信评级报告,截至2023年6月底,中建七局在售房地产项目共有9个,累计销售额131.57亿元。在售规模较大一方面可为未来收入提供支撑,但另一方面,开发所需的投资额较大,加上销售进度一般,中建七局面临着一定的投资压力。
中建七局的资金难题
2023年,中建七局实现营业收入1372.85亿元,2022年同期为1346.39亿元,同比增长1.97%;净利润为5.83亿元,2022年同期为4.05亿元,同比增长44.13%。其中,归母净利润1.99亿元,少数股东损益3.84亿元,占净利润的比重分别为34.1%和65.9%。而在2022年,中建七局的归母净利润为-1.6亿元。
从权益方面来看,少数股东权益82.63亿元,归属于母公司所有者权益合计140.77亿元,二者占所有者权益的比重分别为37%和60%。
也就是说,中建七局的少数股东以37%的权益分走了65.9%的净利润。
2023年,中建七局子公司吸收少数股东投资收到的现金为42.3亿元,2022年为1.3亿元,前者是后者的32倍还多。
高额的财务费用侵蚀着中建七局的利润。2023年,中建七局的财务费用高达22.05亿元,相比于2022年的19.06亿元增加了近3亿元。其中,2023年利息支出为24.41亿元,相比于2022年的19.23亿元增加约5亿元。
另一方面,中建七局在2023年猛增的“其他收益”为最后的利润扳回一局。期内,其他收益为2.87亿元,占净利润的比重近50%。而其他收益的主要来源是“债务重组利得”,2023年该项的发生额为2.7亿元。债务重组利得是指企业进行债务重组过程中得到的优惠。
近五年来,中建七局的资产负债率总体呈上升趋势。2019年-2023年资产负债率分别为78.18%、74.56%、79.56%、87.6%、87.26%。
截至2023年末,中建七局的短期借款余额为259.33亿元,应付票据余额7.12亿元,一年内到期的长期借款余额为118.14亿元,短期负债合计384.6亿元,期末现金及现金等价物余额为112.82亿元,现金短债比约0.29。
资金压力之下,2022年-2023年,中建七局多次从关联方拆入资金,合计达125亿元。
2023年,中建七局从中建财务有限公司分6次共拆入50亿元,每笔资金的借款期限大约为一年;2022年,中建七局向包括中建财务有限公司、晋江中运体育建设发展有限公司(简称“晋江中运体育”)、莆田江口蒜溪中建海峡基础设施投资开发有限公司(简称“中建海峡”)在内的三方拆入资金75.14亿元。
上述关联方中,中建财务有限公司由中国建筑和中国建筑集团有限公司分别持股80%和20%,而中国建筑由中国建筑集团有限公司持股57.02%;晋江中运的实控人也指向中国建筑;中建海峡的实控人指向福建省财政厅。晋江中运体育和中建海峡均是中建七局的联营企业。
从中国建筑子公司拆入资金的同时,中建七局还在向中国建筑拆出资金。但相比于拆入金额,拆出金额显得微不足道。
2023年,中建七局向中国建筑拆出资金约1.5亿元;2022年向中国建筑、莆田中建木兰建设开发有限公司(简称“中建木兰”)、福州新智园投资发展有限公司(简称“新智园投资”)拆出0.66亿元资金。中建木兰和新智园投资分别是中建七局的联营企业和合营企业。
2023年,中建七局向中建财务有限公司支付了1.48亿元的利息,2022年支付了1.56亿元的利息。
利息收入方面,中建七局在2022年和2023年从中建财务有限公司和中国建筑获得的利息收入均为0.48亿元。
另外,在去年12月,中建七局在10天时间内连续发行了四笔超短期融资券以补充流动资金,共计37亿元,利率介于2.68%-2.9%之间。
同时,中建七局的坏账不可忽视。截至2023年末,中建七局的应收账款为267.24亿元,相比于2022年的219.41亿元增加约21.8%。从账龄来看,约75.4%的应收账款在1年内到期。
同时增加的还有坏账准备,2023年末的坏账准备为32.52亿元,相比于2022年的23.93亿元增加约35.9%。
2023年3月,中建七局的高层经历了一轮人事调整。方胜利和孙晓惠退出,郭建军任中建七局党委书记、董事长,董文祥任中建七局党委副书记、董事、总经理。
中国执行信息公开网显示,中建七局仅在去年11月14日就新增9条被执行人信息,执行标的总额达115828元。
截至目前,中建七局存在被执行人高风险信息共计349条,其中,近一个月以来增加209条,涉案金额共计约8.5万元。终本案件中,未履行的部分共201.87万元。
中建七局的法定代表人郭建军已经成为失信被执行人,被限制高消费。