【金研•深度】当前房地产数据怎么看？
作者：路思远 建行金融市场部
房地产行业，实质上已成为当前经济修复的核心矛盾。例如，从上下游产业链而言，水泥价格指数已较3月末下跌了16.9%左右，黑金价格更是对房地产数据及政策消息保持高度敏感，工业增加值中黑金采选业增加值增速始终慢于整体；从其后端的消费而言，家用电器、家具、建筑装潢等地产后周期消费，目前全部为社会消费品零售总额的负增拖累项，今年3月以来两年复合增速均是收缩态势。
一、关于统计数据的一点说明
统计局通常只公布房地产销售、资金、投资等数据的累计同比增速与累计值，我们及市场机构历来都是自行计算其单月绝对值，再得到其单月同比增速，以更好体现其单月变化。但自今年3月起，自行计算的“累计值的同比”与公布的“累计同比”出现了背离。例如，统计局公布的1-5月地产投资累计增速为-7.2%，而我们根据绝对值计算的增速却是-12.3%；商品房销售面积，官方公布的累计增速为-0.9%，而我们自行计算的增速为-8.47%。
我们发现，为回应这一疑问，统计局自今年4月起，在每月《全国房地产市场基本情况》数据发布新闻稿中，增加了一条附注“6.同比增速说明”，大意即因剔除毁约退房、非房地产开发性质投资、抵押性质销售数据等，对去年数据进行了修正。2月份还是能对的上的，说明基数调整是从3月份开启的。由于统计局并未同步公布2022年修正后的数据，所以如果今年数据调升，而去年数据因扣除转移至今年，我们仍用修正前的基数绝对值计算，会导致自行计算的数据偏低、而统计局公布的数据偏高的局面。统计局特别指出了房地产开发投资、商品房销售面积这两个指标，此外，投资涉及到的数据还包括房地产开发资金来源这一指标。根据5月数据倒推，2022年1-5月投资额基数可能下调了5.6%，商品房销售面积基数可能下调了7.6%，开发资金来源基数可能下调了0.81%。
而且，我们发现，从3月到5月，基数的下调幅度逐步加大。例如，下述2个指标2022年单月绝对值的下调幅度，①商品房销售面积：3月-3.6%，4月-16.4%，5月-17.3%；②房地产投资：3月-1.4%，4月-9.7%，5月-12.3%。在这种情况下，如果我们按照此前的自行计算方法算的话，得到的房地产相关指标增速的下降幅度，将会比现在差距愈发加大。相对而言，开发资金来源的基数调整幅度较小。
另外今年还有一点数据的变化，就是从2023年2月起，统计局不再发布土地购置面积和土地成交价格数据，但新开工数据可在一定程度上反映土地购置情况。
二、当前房地产在经历“二次探底”
从目前数据趋势看，房地产行业确实在经历“二次探底”。我们从资金、到投资、再到施工、以及前端的销售，房地产数据出现了整体的下行。考虑了上述统计数据因素，我们再来重新观察当前房地产市场的主要数据。
考虑到上述基数调整因素，根据统计局公布的同比数据倒算基数绝对值，则3-5月房地产领域重要数据单月的同比增速分别为：①商品房销售面积：3月0.1%，4月5.5%，5月-3.0%；②房地产投资：3月-5.9%，4月-7.3%，5月-10.5%；③开发资金来源：3月3.0%，4月3.4%，5月-7.4%。可见销售在4月表现较好，5月转差，投资持续偏差。资金方面，5月的大幅回落匹配了销售弱势带来的定金及预付款的同比萎缩。
表1：3-5月房地产主要指标基数调整后单月增速
另外，从施工角度（基数未调整），自行计算的5月单月新开工、竣工面积两年复合同比增速分别负增35.5%、7.5%，其中新开工面积的萎缩幅度大体持平上月。此前保交楼推动下持续较强的竣工（上月复合增速还在8.5%的正增高位，也是房地产数据中的亮点），也开始受到资金端的拖累。
图1：房地产施工面积增速情况（累计同比）
从销售端，从进入6月以来的高频数据来看。30大中城市商品房销售面积5月前三周在42万平左右，最后一周回升到53.5万平，6月首周是33.8万平、第二周是38.2万平，第三周是42.5万平，第四周是42万平。环比是回升的态势，但6月前26日同2022年年中冲业绩同期的日均55.6万平的表现相比，低了近33%。
三、政策展望
在居民就业和收入预期偏弱、居民债务压力不低的背景下，加之人口等长期因素限制，房地产业对于政策的反应已钝化，房地产业正常循环的建立，可能需要更实质的举措。地产二次探底过程中，新政策出台预期升温，或带动销售有所改善。
中指院统计的2023年超300次百余城出台的房地产调控政策中，上海、广州、深圳等一线城市多是从公积金、多子女购房优惠等方面优化，可见政策层对于“房住不炒”定力是比较大的。近期政策陆续推出，比如6月28日通过的《中华人民共和国无障碍环境建设法》关于相关老旧小区加装电梯或其他无障碍设施，人行天桥和人行地下通道等城市基础设施建设的条款。再如6月29日国务院常务会议审议通过的《关于促进家居消费的若干措施》，以及住建部部长倪虹发文所称的“提高住房品质，探索建立房屋养老金制度”，还有雄安新区建设等。
注意到央行二季度货币政策委员会例会强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，其次才是“保交楼、保民生、保稳定”，而一季度例会是首先强调“有效防范化解优质头部房企风险”，可能意味着房地产政策中心从供给侧向需求侧有所倾斜。预计下半年因城施策将有所加快，核心城市限购限贷的一区一策也有望推出，对房地产底部企稳和预期的改善将有一定益处。