虚拟租金，为何要纳入我国GDP核算范围？采用的统计方式是啥呢？
《我国非普查年份GDP核算方案》报告中明确提到：房地产行业的“现价增加值”——也就是行业GDP是按“生产法、收入法”两种统计方式共同完成的，但要以收入法统计出来的结果为准。
是的，我国GDP核算基础的确是“生产法”——例如，农林牧渔业增加值就是采用生产法统计的。但在现实统计中，大部分服务业行业若采用生产法核算，数据难以准确获取，主要是采用收入法。
这里面就包括房地产、金融业、交通运输业、信息传输业，批发和零售业，租赁和商务服务业、教育和卫生业，文化和体育产业等。那如何获取这些行业内（包括从业人员）的收入呢？
一部分是真实的货币、实物类收入，例如：薪酬、主营业务收入、其他业务收入；另一部分则要采用“虚拟”的办法，折算出相关的服务收入或产出。
以居民自有住房为例
这个“虚拟”出来的收入或支出——采用收入法就是虚拟收入，采用支出法则是虚拟支出，统称为“虚拟租金”。理论上，最准确地统计、核算虚拟租金的方法，当然是找到两套完全相同的房屋。
大小、位置、质量、周边环境都是一模一样。其中的一套住房用于真实环境下的出租业务，房东获得了租金收入。另外一套则是居民自己居住，没有出租出去，没有获得真实的租金收入。
在这样的背景下，用租客按市场价格支付的“真实租金”，作为居民自住房的“虚拟租金”参考标准——美国就是采用这样的统计原理，将居民自有住房纳入GDP核算范围。
当然了，现实世界中无法找到这样完美的案例。在实际操作中，美国统计部门会利用技术手段进行调整，使得居民自有住房的“虚拟租金”，和周边真实的房屋出租价格尽量靠拢。
那我国是如何统计的呢？
《我国非普查年份GDP核算方案》报告中提到：中国居民自有住房服务产业，包括了出租服务、虚拟服务两大部分，采用的是成本价格计算方式（如上图）。
这个“成本”包括“维修服务费、管理费、虚拟折旧”等。在市场租金法统计规则中，这些“成本”都由房东转嫁给租客。租金剩余部分，则属于房东的净收益，纳入居民可支配收入中的“财产性收入”板块内。
当前，我国采用了新的GDP统计标准，也就是《中国国民经济核算体系（2016）》，里面提到：中国GDP核算方式、范围与之前相比更宽泛了，纳入了受灾后的非寿险服务产业，研发支出等。
此外，还将城镇居民的自有住房服务产出改用“市场租金法”（如上图），而不是之前的成本法了，但没有提到农村居民自有住房——换言之，农村居民还是使用成本法来核算自有住房的虚拟租金。
新的问题来了，为何要统计居民自有住房的虚拟租金呢？
我们常常将“投资、消费、进出口”作为国民经济的三驾马车。进出口的概念，大家都非常清楚，但一些商品的买卖活动，究竟是应该划分到投资中，还是归为消费呢？
在不同环境下，划分方式是不一样。例如：居民购买汽车，这属于消费，而且是耐用品消费。但居民购买的汽车，如果是用来做出租车，不仅仅是自用，则属于投资。
居民买电脑，属于耐用品消费；企业买电脑，属于投资；住房，不论是居民购买，还是企业购买，都属于投资。看清楚，我们老百姓买的房子，不管是自住，还是出租，都属于投资。
这是国际惯例，不是我国特有的。既然是投资，那就要带来收入，哪怕是收入低于投入，但也得有收入——若没有真实收入，那就虚拟一个收入出来。
于是收入法GDP核算方案中，要对居民自有住房进行“租金收入的虚拟”；支付法GDP核算，则要对居民自有住房进行“租金支出的虚拟”，统称虚拟租金。
下图是我国居民人均可支配收入调查样表截图，在“财产性收入”模块中，第七个组成部分就是自有住房的虚拟租金折算。顺便提一下，医疗报销也属于收入，同时也属于支出部分。
此外，《我国非普查年份GDP核算方案》报告中还提到了支出法核算范围，在居民消费支出大类中，包括了：居住类消费支出，自有住房服务的虚拟消费支出（如下图）。
最后给大家分享：我国居民自有住房虚拟租金核算方式的演进过程。里面的变动主要是“折旧”部分，“维修服务费、管理费”等按实际消费金额纳入核算范围即可。
在2004年全国第一次经济普查之前，农村居民自有住房是按照每年2%进行提取折旧的，城镇居民自有住房是按照每年4%提取的；2004年之后，城镇调低2个百分点，农村调高1个百分点。
就变成了：城镇居民按每年2%提取折旧，农村居民按每年3%提取。这更符合现实环境，毕竟城镇居民住房建筑质量，要比农村地区的房屋质量更好一些——寿命平均是50年、33.3年。
此外，在对我国居民自有住房虚拟租金“成本法”核算方式时，还进行了另外一项完善，即由“历史成本法”，向“使用成本法”演进。
若住房是2000年建好的，这个“成本”是不变动的，按50年折旧，平均每年2%，这就是历史成本法；使用成本法，则是用当期住房建设的成本现行价格，代替这些住房的历史成本价。
通俗地说就是：这个2000年的建好的房子，在2010年折旧时，不再按照2000年那时的成本乘以2%，而是用2010年同期住房建设成本，进行2%的折旧。
当前，我国部分地区城镇居民自有住房已开始采用市场租金法，但依然存在着统计不完善的问题。安徽财经大学统计与应用数学学院的李芳芝副教授，张焕明教授在《中国自有住房服务产出估算》论文中提到：
《中国国民经济核算体系（2016）》对城镇自有住房服务产出的估算方法进行改进——也就是要求并推荐采用市场租金法。但各地的数据获取依然存在着短板，不能真实体现我国现状。
他们认为，只有尽快实施住房普查，获得全国范围内房屋的地理位置、面积、住宅结构、质量、房龄、朝向等详细信息后，才能真正让我国居民自有住房服务的“市场租金法核算结果”达到精准。
今年年底，我国将开始第五轮全国经济普查活动，预计将会对我国境内的居民住房做一次深入梳理，会真正并有效落实《中国国民经济核算体系（2016）》报告中提到的各种完善方案。本文由南生撰写，无授权请勿转载、抄袭！