又有省会城市出手:取消限制!
作者:唐韶葵
编辑:张伟贤
图源:新华社
库存压力大的城市正在逐步退出限购限售。
9月12日晚间,郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》,全面取消郑州市住房限购、限售政策。
同日,福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)调整房地产政策,福州市五城区(鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区)取消限购政策,并优化住房上市条件。
此前的9月11日,苏州继官宣执行“认房不认贷”政策后,取消外地户籍购房限制;不看户籍,120平方米以内房源可买3套;不看户籍,120平方米以上不限套数。
实际上,自9月7日南京宣布全面取消限购之后,已有越来越多二三线城市跟进这一举措。据不完全统计,目前已有嘉兴、南京、天津、济南、沈阳、大连、青岛、东莞等9个城市全面取消限购政策,此外,郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行了限购政策优化。
截至9月12日,已有近20城取消了限购,部分城市比如福州还同步取消了限售。镜鉴咨询创始人张宏伟指出,本轮限购限售政策的退出,会促使二手房挂牌量增加;加上部分城市认房不认贷政策的落地,会促进有置换需求的购房者入市,也会导致二手房挂牌量增加。二手房成交回暖或许会快于新房市场。
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楼市库存压力
有分析人士指出,从这一波调整优化限购、限售政策的城市来看,一个基本共性就是库存压力较大。不过,这些城市的市场短期内能否迎来去库存转机还有待观望。
克而瑞公布的主要城市狭义库存量数据排名中,青岛始终位居第一,狭义库存在2400万平方米左右,而青岛二手房挂牌量,2023年年初为7.7万套,2023年8月底时增至10.4万套。
再以福州为例。克而瑞数据显示,截至8月底,福州狭义存量受供应缩量影响,降至309.88万平方米,但受成交持续下滑影响,去化周期攀升至19.27个月,整体库存居高不下,市场压力显著,不少板块去化高达30多个月;广义存量则高达551万平方米,去化周期高达42.5个月。
为了加速去库存,福州已降低土拍频率,减少土地供应。福州乐居新媒体统计数据显示,截至6月30日,2023年上半年大福州范围内总计完成18幅宅地的出让工作,同比2022年上半年成交33幅宅地的数据来看,下跌约45%。
今年8月份,福州五城区普通住宅供应量依旧低位徘徊,且下滑至近一年最低位,月度成交呈现“5连降”。
据张宏伟观察,福州楼市除了需求缩量影响之外,商品住宅市场还受到不断解禁入市的“安商房”(即安置型商品房)的影响。由于“安商房”远低于商品住宅的市场价格,会使商品住宅项目销售遇到压力。
此外,福州五城区之外就属于郊区或远郊,本来就有去库存的压力,如今五城区取消限购,购房者就会优先选择五城区购房,从而形成一定的“虹吸”效应;对于五城区之外的外围区域来说,还将会持续面临去库存压力。
“库存高的城市取消限购、限售,或引发一波二手房抛售潮。”这是同策研究院研究总监宋红卫对这一轮调控宽松政策的主要观点,他指出,2017-2020年期间,有一定量的投资、投机性需求入市购房,这一期间房价上涨预期明显,而如今,房地产市场形势转变,房价下跌的压力不断上升,投资客套现离场需求大增,导致二手房挂牌量上升。
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供需结构生变
市场供需结构正在变化。在取消限购、限售之后,楼市库存是否能顺利去化?
以较早推出限购政策的东莞为例,该市在2022年12月已全面取消限购。据购房者陈明(化名)透露,其手中已持有三套房子。他手里一套房子挂牌了近一年依然没有成交。而其同事早年在老家所购住房,近半年也卖不出去,套现不了,即便东莞放开限购,他也凑不齐足够的首付款在东莞买房。
楼市资金惯于指向核心城市核心地段,而在一二线城市调整优化政策的同时,供需结构悄然生变,越来越多的人倾向于卖掉手中非核心地段或三四线城市的房子,置换到核心地段或者一二线城市。这当中,由于买卖顺序的落差,部分购房者流动性消失,反映到楼市,便是二手房挂牌量的上涨与新房、二手房交易活跃度下降,需求得不到释放。
据东莞市住房和城乡建设局最新公布的《2023年6月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》显示,东莞新建商品住宅库存建筑面积为448.67万平方米。另据公开信息显示,2022年7月末,东莞新房库存面积约349万平方米。由此可见,最近一年东莞的新房库存上升了。
一个趋势是,在取消限购、限售的城市里,二手房的挂牌量会进一步增加,二手房的竞争会使新房市场销售面临一定压力。
宋红卫认为,目前前述取消限购、限售城市的二手房市场还没有出现价格踩踏的明显迹象,取消限售后,部分投资属性比较强的城市和项目,二手房挂牌量都呈现上升趋势。
此前已经优化调整过限购限售条件的杭州,今年7月二手房成交量只有4841套,跌至2015年以来的谷底,8月二手房成交量有所反弹,杭州市区(含临安、富阳)共成交二手房5395套。业内人士透露,杭州二手房成交的小幅回暖,是以价换量的结果。据不完全统计,8月不少成交房源,成交价格相比今年2、3月份时的挂牌价格,约有10%的跌幅。
作为环沪第一站,在上海官宣“认房不认贷”之后,苏州也官宣了前述宽松政策。9月8日-9月9日这个周末节点,也许是市场有政策宽松预期,苏州全域一二手房成交大涨,仅9月9日一天二手房成交就达到了784套,与上海成交水平相当。
可以看到,本轮各地优化调整限购限售出现了明显差异化。第一种情况是核心区保留限购、外围区域取消限购。比如天津就采取了这种限购退出方式,张宏伟认为,这可以缓解城市外围购房者的焦虑,但也有部分已经在外围置业的购房者想置换市区的房子。
过去几年,宁波圈内限购的政策已经验证了这种市场现象的发生。如此,天津外围的区县去库存压力反而进一步加大。张宏伟预计,如果核心区的楼市销售短期内没有起色,那么天津大概率会效仿南京的做法,在取消外围限购之后,核心区也放开限购。
第二种情况是苏州所采取的差别化限购方式。厦门此前执行过按面积段120平方米及以上取消限购的措施。这样的限购措施对于投资属性强的城市而言,可以呈现有保有压的效果,未来也有政策放宽空间,比如降低首付比例,有利于改善需求入市,尤其是市中心120平方米的改善、高端产品,或者大平层的项目,这类项目迎来了限购解除后的改善需求集中入市的机会,这部分需求均为购买力较强的群体,而改善群体的入市有助于苏州楼市的企稳回温。
还有一种情况,就是像福州这样库存量大或需求萎缩严重的城市,同时取消了限购限售。张宏伟预计,取消限售后,一部分投资客接下来或抛售离场,随后1-2个月福州二手房的挂牌量会进一步增加,二手房的竞争会导致新房市场销售面临一定压力。宋红卫对此观点一致,此前投资客对房价上涨有预期,经历房价下行之后,会借这次政策放宽机会套现离场,二手次新房的挂牌入市或对新房市场形成一定冲击。
正如本轮调控宽松周期开启之初,业内期盼市场信心恢复一样,限购、限售政策宽松力度正在全国范围内扩大。上海中原地产市场分析师卢文曦指出,政策从一线城市开始松绑,二线城市进一步宽松,前期政策宽松后市场反弹持续性都不太理想,整体市场还有较大去化压力。