如何看待存量房贷利率下调预期︱重阳问答
Q：请问重阳投资，如何看待存量房贷利率下调预期？
A：近期媒体报道，监管部门可能通过允许转按揭等方式，再次协调商业银行下调存量房贷利率。在我们看来，下调存量房贷利率不仅是减轻居民债务负担的关键举措，更是稳定居民信贷、防止居民信贷负增长的必要手段。尽管目前尚未有具体政策跟进，但从中期来看下调存量房贷利率是大概率事件。
下调存量房贷利率有何影响？据估计，目前全国存量房贷的平均利率水平在4.0%左右，而根据央行二季度货币执行报告，6月新发放的个人住房贷款平均利率为3.45%。也就是说，截至6月末存量和新增房贷利率的利差是55bp。如果将全部存量房贷利率的加点幅度降至新增房贷利率水平，以38万亿的存量房贷余额计算，每年可以为居民部门减少利息支出约2100亿元。根据央行发布的数据，2023年的存量房贷利率下调，每年为居民部门节省的利息支出在1600-1700亿元之间。
为什么下调存量房贷利率势在必行？根据央行发布的信贷投向报告，个人住房贷款余额自2023年一季度见顶以来，已经累计回落1.11万亿元。值得注意的是，去年9-10月的存量房贷利率下调未能止住个人住房贷款余额下降的趋势，今年6月末个人住房贷款余额较去年9月下降了6100亿元。表面上看，存量房贷利率下调后的半年内，个人住房贷款余额的下降速度更快了。实际上，这是新房和二手房等房屋成交量下降、无风险利率进一步下行、居民部门风险偏好和预期进一步恶化共同作用的结果。如果没有去年的存量房贷利率下调，个人住房贷款余额的降幅可能更大。事实上，今年1-7月居民部门信贷仅增加了12500亿元，同比大幅少增13493亿元。如果存量房贷利率不及时下调，居民部门整体信贷余额也存在负增长的风险。
因此，我们认为下调存量房贷利率是稳定居民信贷、防止居民信贷负增长的必要手段，政策越早实施对稳消费和提振信心的作用就越大。
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