天天3·15 | 记者调查 外墙面层要计入建筑面积？公摊面积以房产测绘部门认证为准
3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》（下称《规范》）正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。新规规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”，也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。
有市民担忧：“根据新规来看，外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。比如购房者买一套建筑面积为100平方米的房子，按照国家规定，11层以下的房子公摊率在7%-16%左右，12层以上公摊率在14%-24%左右，公摊面积7-24平方米，实际套内面积在76-93平方米。将外墙面层计入建筑面积，那么公摊面积可能会增大，相应的套内面积会缩小。”
记者在采访中了解到，对于广大购房者来说，面对复杂的术语变化，他们更关心自己买房时公摊面积会否增多、是否需要多花钱，以及房产证上的产权面积是否会改变？
对此，省房地产业协会相关负责人表示，实际上，住建部公布的《规范》主要是针对建筑设计和工程的标准化规定，而购房人房产证上的面积以及实际买房要花多少钱，其主要依据则是房产测绘部门出具的测绘报告。目前，各地相关部门会依据自然资源部发布的《房产测量规范》等文件来制定测绘依据，正因为测算标准不统一等因素，购房者在买房时常常遇到这样的情况：楼盘预售时开发商给出的建筑面积，与收楼时测绘部门实际测算的建筑面积有一定偏差，当偏差在正负3%以内时，以测绘实际面积结算，多退少补，偏差超过3%，买房人有权退房。
那么，购房者收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？
该负责人表示，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。无论是高层还是低层，只要是商品房都会有公摊面积。公摊面积其实就是为了保障住户能够享有比较舒适的公共环境。公摊面积是各产权人共同占有或共同使用的共有建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。目前高层住宅公摊面积计算方式为：公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应分摊的公用建筑面积。公摊面积过大，购房者需要负担的金额也会随之增大，心疼是情理之中。但是公摊面积也不是越少越好，公摊面积小，就意味着公共部分的面积变小了，即通道、楼梯和电梯都变窄变小了，直接影响购房者的居住舒适度以及安全性，所以公摊面积贵在合理。目前，太原市新建商品住房的公摊面积一般在25％以内。
此外，现在住宅类型多，在法律法规上，不可能对公摊设上限。但这并不代表公摊是随意定，同个小区公摊不同，源于建筑结构差异。对公摊有异议的购房者可申请复查。一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而一个住宅小区的公摊数据出炉，需经过至少3道程序。首先是设计单位的图纸测算，其次是国土规划部门对公摊的核算，并向社会公示。在项目竣工后，房产测绘中心，还会对房产面积进行一次图纸测试、一次实地测试。虽然不排除在施工过程中，会造成公摊误差，但误差率一般不会超过2%，一旦超过3%，业主有权要求退房。目前对房产测绘数据，已经精确到0.01米。如果经过上述3道监测，购房者仍对公摊有异议，可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心再申请面积鉴定。若发现确实与开发商公布数据不一致，该费用需由开发商承担。
本报记者秦昕