前有开发商橙子+香蕉,后有购房者“意念预定”,上海热门区域地块遭抢,专家称“利润都能算出,容易出网红项目的地块不愁卖”
每经记者包晶晶 每经编辑陈梦妤
金三银四的尾声,上海从新房、二手房到土地市场,火力全开。
近期,上海新房市场认购率动辄超400%。购房平台公开信息显示,华发古美华府二期认购率428%、象屿招商公园1872北区二批次认购率427%、上海建发·璟院认购率492%、绿城前滩百合园认购率458%……
而这些热盘所在区域的地块,也成为此次超50家房企在4天的竞拍中,虎视眈眈的“猎物”。
据克尔瑞分析,此次集中供地中,徐汇田林、静安中兴路、普陀桃浦等中心城区供地都属优质地块,青浦西虹桥、闵行莘庄等热点板块地块也摆上了货架。
而今年房地联动价的松动,意味着房企又能赚钱了。
因此除奉贤、松江、嘉定和浦东少数地块底价成交外,其余地块均进入一次性报价区间,整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高7%。
4天里,19宗全部出让地块的地块中,15宗地进入一次性报价,这些热门地块都被谁抢了?哪些地块更值得买房人期待?
开发商赚钱的空间大了
热度最高的当属青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块,参拍房企就多达20组,包括华润、中海、中铁置业、华侨城、万科、碧桂园等等,还一度因为系统报价问题,直到20日晚上10点多才完成出让。最后,该地块被华发+江苏海润联合体以19.19亿元竞得,溢价率8.98%,成交楼面价38689元/平方米。
该地块更是被不少买房人“意念预定”。该地房地联动价6.4万元/平方米,与目前在售的虹桥公馆三期房地联动价持平。据克尔瑞分析,按照其房地联动价测算,地房比为60%,房地差达到25311元/平方米,盈利空间大。
据《每日经济新闻》此前报道,土拍首日(4月18日),有房企负责人盛装前来,为了“讨彩头”还戴上了红围巾。此外,在本次土拍的直播中,有参拍房企还特意带了橙子和香蕉放在桌上,寓意“成交”。
而对于购房人而言,板块周边的同类二手房售价已经到达7万元/平方米,从动工到交付,倒挂空间将进一步放大,加上近年来大虹桥板块概念,该地块热度将持续增高。
普陀区也是近年来的热点区域,普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块吸引11个竞买人参与,最后被浙江交投和象屿地产联合体以37.78亿元拿下,溢价率9.5%,楼板价4.4万元/平方米,房地联动价达到7.9万元/平方米,令围观群众震惊。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“地块不是桃浦板块核心位置,所以比去年拍出的桃浦地块房地联动价要低(去年7月,桃浦科技智慧城026-01地块被金茂以35.288亿元竞得,房地联动价为8.3万元/平方米)。在售的宝华桃浦紫薇花园和金茂景泰府均价在8.2万元/平方米左右,这幅地块跟这两个项目的直线距离约1.5公里,房地联动价7.9万元/平方米,所以还是有价格优势的。”
“为了争夺这宗更能赚钱的宅地,房企的积极性在报价阶段就体现出来了,一个报价出现后基本不到5秒就有第二个报价出现,不到5分钟就到了中止价。进入一次性报价阶段后,很快就有相同报价出现,说明大家的报价策略比较相似,并且国央企还是占到绝对主力。”卢文曦分析,象屿这次同样选择和其他房企联合拿地,减轻投资压力,同时可以增加后续土储,有助于进一步深耕上海。
容易出网红项目的地块不愁卖
越秀出手拿下的静安区中兴社区C070202单元306-04地块,是此次土拍的核心地块之一,房地联动价达到12.1万元/平方米。
记者实探发现,该地块虽然面积不大,但极具区位优势,8号线地铁口零距离,对面即雅宾利社区,学校等教育资源配套近在咫尺,同时也是内环内鲜见的宅地。
中铁置业拿下的徐汇区田林地块楼板价最高,达到8.55万元/平方米,房地联动价13.1万元/平方米。房地联动价的提升使得盈利空间大增,加之田林板块多年没有宅地出让,板块内暂无新房供应,此外,地块面积不大,资金压力较小,因此吸引了多家房企参拍,中海、徐汇城投、中铁、华润、国贸+葛洲坝绿城等12组竞买人争夺,在触发中止价后,中铁拿下该地块,成交总价19.05亿元,溢价率8.91%,成交楼面价约85505元/平方米,按照13.1万元/平方米房地联动价测算,地房比为65%,房地差超4.5万元/平方米,盈利空间较为可观。
“毕竟是上海土地,从安全角度来看,投资价值远优于三、四线城市,而且上海房地联动价给出,利润都能算出,大部分土地都位置好,可以提前锁定销售额。一些容易出网红项目的地块更是不愁卖,资金回笼速度快。”卢文曦认为。
封面图片来源:每经记者包晶晶摄