陕国投研报丨如何理解房地产行业新变化与回购存量住房政策
陕国投研报
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如何理解房地产行业新变化
与回购存量住房政策
—— 丝路金融信托研究院 ——
2024年4月，中央政治局会议提出，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。这一表述指明了当前我国房地产行业发展的内生逻辑已发生了变化，应对这一新形势的关键在于统筹消化存量房产和优化增量住房。
01
房地产行业的新变化
2008年金融危机以来，我国经历了4轮房地产政策周期，然而本轮政策宽松周期与上一轮政策宽松周期表现出了完全不同的市场反应。
2014年中至2016年初地产行业经历了一轮“稳增长、去库存”政策周期。2014年5月央行出台“央5条”，推动房贷正常化，此后，一系列房贷松绑措施促进购房潜力逐步释放。从2014年5月开始，地产销量逐步回升，进而带动房价增长由负转正。
2022年初以来，为推动房地产行业复苏，从中央到地方出台了一系列促进政策，供给侧“三箭齐发”支持房企合理融资需求；需求侧个人住房贷款平均利率下降1.8%，除少数地区外，各地已逐步解除限购。然而，行业量价齐跌的趋势并未缓解。
两轮地产政策周期的对比表明，当前市场对房地产行业的整体需求发生了实质性变化。背后的逻辑是，经济增速进入换挡期后，居民对收入增长预期持续回归，体现到地产行业表现为居民对房价估值下降，并与供给端前期的成本形成明显价差，最终造成价格下行压力与库存出清困难。这一新形势的出现也表明，传统上的信贷手段、解除限制措施无法解决当期的市场矛盾。统筹化解存量房，做好跨周期调节，稳定市场价格成为解决当前房地产行业问题的关键。
02
存量房消化的“以旧换新”模式
2023年以来，各地推出住房“以旧换新”政策。
以上海为代表的“以旧换新”模式：由政府组织换房人、开发商、房屋买卖中介共同参与。换房人选择开发商提供的房源，开发商收取定金后在一定期限内锁定房源，同时中介协助换房人出售旧房。若旧房在约定期限内售出，则换房人购买新房；若旧房在约定期限内未售出，则开发商退还定金。
以苏州（太仓、相城区）为代表的“以旧换新”模式：换房人可在地方城投下属房地产公司的部分新建住宅范围内选定房产，城投以市场价收购换房人旧房用于保障性住房，换房人以“旧房+补差”的形式实现“以旧换新”。
上述两种模式存在旧房流动性不强或新房定价偏高等问题，尚未成为消化存量房产的主导力量。
03
存量房消化的“国企收购”模式
5月17日，央行表示将设立3000亿元再贷款，引导、撬动5000亿元银行贷款支持地方国企收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。
此次“国企收购”模式的意义在于以下三方面：
一是去库存规模可观。2022年以来，国内商品住宅库存持续走高，目前库存规模约4亿平方米。2024年4月全国百城新建住房价格中位数为9938元/平方米，考虑到政府收购的议价能力及保障房选择偏好，用足5000亿元贷款预计能够为消化的库存在0.6亿平米以上，约占当前新房库存的15%。
二是实现了去库存和保民生的协调统一。在以往房地产周期中，一般通过紧缩性政策抑制房价过快增长，保障民生需求；通过宽松政策实现去库存。此次央行推动的“国企收购”模式中，地方国企通过直接收购解决当下库存问题，维护房地产市场价格稳定，促进房地产企业健康发展；存量房转化成保障性住房，充分维护中低收入群体的住房需求，实现了去库存与保障民生的统一。
三是长期来看将推动形成我国房地产行业“二元”市场格局，形成优化增量住房市场的模式。本轮地产周期以来，市场表现出的另一大变化在于市场需求结构的变化。长期以来，小户型房产价格增速较快，但近年来，市场中大户型、新房的价格表现优于中小户型、二手房，改善型楼盘去化较快。改善型住房市场与刚需型住房市场的结构性特征反映出居民对优质住房的新期待。未来国企收购的保障房进入市场后，能够带动更多刚需型存量房产长期维持合理低价。同时，资金回流将推动房地产企业开发更多优质住宅，在新建改善型住房市场以市场化机制形成房价合理增长与地方财政、经济增长的良性循环。
04
“国企收购”模式亟须解决的问题
2023年7月，央行推出1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，支持重庆、郑州、济南等8个重点城市试点收购存量住房用于租赁。但目前来看实际落地规模有限。所以，虽然此次“国企收购”政策为我国房地产发展新模式提供了重要的思路，但在政策执行过程中仍有堵点需要疏通。具体有两个问题需要解决：
一是需要建立公开、合理、高效的收购标准。需要确定符合保障房要求的收购范围，既要确保收购价格、房屋条件符合保障性住房的标准，同时市场化的机制也要求收购的保障性住房能够产生合理的现金流。此外，也需要引导房地产企业利用收购资金做好保交楼、促进房地产市场发展，提升地方积极性。
二是解决收购房产后续的资产盘活问题。国企通过贷款收购存量住房用于保障房，贷款的还款期限与保障性住房的现金流回收期限可能并不一致。需要通过资产证券化等途径为购房国企建立长期、良好的融资机制，带动更多社会资金共同参与，以时间换空间促成跨周期调节。