地产股集体大涨，这家暴雷民企竟然涨超300%!
我哭了！
真的，艳姐最近27元多入手了一些特发服务的股票。
等涨幅达到10%，到了30元左右的时候，想着应该知足常乐，激动的心，颤抖的手，清仓全抛。
没想到第二天，也就是上周五开始，伴随最新一波利好消息，特发服务的股价这几天最高涨到了50多元，创历史新高。复盘看了下，特发服务股价近1个月涨了121%，创下历史新高，表现十分亮眼。可惜世上没有后悔药。
最近和艳姐有相同经历的地产人朋友应该很多。
一边是楼市政策暖风频吹，一边肉眼可见的地产股集体大涨。
从政策面，中国楼市再迎重磅利好：首套房首付降低至15%、取消房贷利率下限并下调公积金贷款利率、设立3000亿保障性住房再贷款。
不管是这次央行的三箭齐发，还是更早前的核心城市取消限购、以旧换新、调整供地节奏……楼市开启了又一轮的救市模式。
在艳姐看来，这是中国自房地产市场化以来最强的利好。
从股价层面，史诗级的刺激政策一波接着一波，资本市场的嗅觉最灵敏。
近一个月来，情绪长期处于低迷的上市地产股表现一反常态，股价暴涨。
这种盛况已经很久未见了，房企们似乎又成了人见人爱的“小甜甜”。
01最亮眼的竟然是一家物企？
截至5月22日收盘，地产指数（申万一级）上涨1.33%至2243.64点，单日涨幅虽不高，但经较4月24日时创下的近15年最低点上涨了30%。
从盘面上看，地产股基本普涨。A股107家房地产相关上市企业，有83家股价上涨；港股277家房地产相关上市企业，上涨数量也有112家。
其中港股沿海家园涨幅最大，涨了36.13%，A股渝开发、我爱我家、新华联触及涨停。
如果时间线再拉长一点，艳姐看到3个特点：
①中介和物业企业股价表现要优于地产企业。
像创业板物业第一股特发服务，股价近1个月涨了121%，还创下历史新高，表现十分亮眼。其实特发服务是一家物企，2023年的营收24.5亿、归母净利1.2亿，2022年时的在管面积约2700万㎡，最新市值84亿。
可以比较的是南都物业，去年营收18.5亿、归母净利1.86亿，在管面积超8000万㎡，而市值却仅有特发服务的约1/4。
从选股角度，艳姐个人感觉，虽然特发服务不是这轮涨幅最猛的股票。但是其他那些股价虽然涨幅炸裂的暴雷房企，你也不敢入啊。而特发服务这类业绩稳健的国企，且牌面比较小的股票。才是真正的绩优股。
另外，像代理公司易居企业控股近1个月涨了216%，中介公司我爱我家同期涨了129%，但市值分别只有最高峰的13%、40%左右。
如此强烈的反差，属实看不懂，或许是资本市场太深奥了吧。
②业务集中在高能级城市的地产企业股价领涨。
像中海近1个月涨了43%，滨江集团涨了64%，绿城中国涨了74%。这几家房企比较明显的特征是业务集中在高能级城市，像中海在北京、上海、广州、深圳、天津、成都等几个城市销售额都超过百亿；滨江在杭州销售额超1200亿，占比近80%；绿城在一二线城市的销售额也达到86%。
③暴雷房企迎来了久违的行情。
像世茂集团近1个月涨了327%，融创中国涨了85%，龙光集团涨了48%。艳姐觉得这些房企虽然暴雷，但在一些高能级城市还是有一些优质项目，一旦这些项目能够盘活，还是会有不错的市场表现的。
此前融创在上海的滨江壹号院项目二期开盘当天售罄，卖了99.9亿元。毕竟只有不躺平加速优质项目盘活去化，才能获得资本市场认可。
老孙也给暴雷房企的老板们结结实实的打了个样。
02房企的春天终于要来了？
地产股近期的异常亢奋，无非就是政策和市场。
5月17日，在央行发布金融政策包的当天，最高层开了“保交房会议”，强调“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”。
从字面理解，房地产已经上升到政治高度，这种表述还是第一次提。
有了这个调子，央行在当天下午就三箭齐发：首套首付降至15%，二套首付降至25%；取消商业贷款利率下限，下调公积金贷款利率；设立3000亿保障性住房再贷款。
这些政策的指向很明确，就是降低购房成本，提升市场信心。
以公积金贷款80万元，期限25年、等额本息还款为例：贷款利率为3.25%时，购房者月供3898.53元，利息总额369558.94元。贷款利率下调至2.85%后，月供将降至3731.57元，利息总额319471.31元。购房者每月可少还166.96元，总利息额减少50087.63元。
虽然这次央行的政策力度看上去不小，但与2008年的4万亿相比力度还是稍微有些温和。不过政策是一个接一个，从中央到地方。
杭州、西安前一阵子取消限购后，目前全国仅剩北京、上海、广州、深圳、天津和海南未放开限购。不过这几个城市的限购政策也在陆续微调：
像北京允许拥有住房达到限购套数的可在五环外新购一套住房；广州非限购区扩容，120㎡以上住房不再限购，并鼓励“租一买一”和“卖一买一”；深圳则在非核心区购房社保年限由3年降为1年等。
而市场也逐渐热了起来。上个周末，深圳不少售楼部人流量明显比之前多了很多，甚至还出现了第一个收回折扣的新房项目。北京、上海、杭州不少中介门店的咨询量和带看量也都显著增长。
所以，这次地产股涨声一片，其实还是短期政策利好刺激，让一些前期超跌的股票股价有所回调。
艳姐认为，不管是宏观层面还是微观层面，国家都不可能放任房地产持续下行。
想想看，首付越低，对银行来说意味着风险越大。首付降低到15%，银行敢借给你85%，这说明什么？其实就是在告诉你，房价到底了。
不过也要看到，根据《中国人口普查年鉴—2020》，人均居住面积达41.76㎡，这是一个很高的数字了。艳姐觉得，利好政策虽然重磅，但全国600多个城市的楼市不太可能走出一致行情。
对开发商来说，或许选择对的城市、对的地段，做对的产品，才能在市场出清中不会被末位淘汰。
从政策端到市场端会有一个过程。史诗级的救市，可能很难有立竿见影的效果，不过信心比黄金更重要，稳住了预期也就稳住了信心。
未来房价会不会企稳回升甚至大涨？欢迎大家在评论区留言跟艳姐互动。
主编：张艳
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