上海豪宅，单价破百万了
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豪宅火爆。
来源丨棱镜
作者丨岳家琛
6月初，上海普陀区宸嘉100·嘉佰道开盘，422套豪宅2小时售罄，这里的房子，一栋的售价约在1000万-6000万之间。
其中，面积为260平方米、360平方米，售价在3000万元以上的豪宅，共计60余套。
今年以来，在一二手房价格倒挂之下，上海成交了超过1400套总价3000万元以上的一手豪宅。
诸如汤臣一品、宝格丽公寓、华侨城苏河湾等传统豪宅，动辄数月没有一套二手房成交。
一二手房“冰火两重天”，成为当前上海豪宅成交的一大现象。
值得注意的是，在这一背景下，老洋房，作为上海豪宅特殊的一个品类，却走出了独立行情，甚至曾在2022年创出总成交量最高的记录。
豪宅火爆之下，楼市复苏何时来临？
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“冰火两重”
“白给你送钞票，你说你要不要？”对上海豪宅的火爆，卢克非如是说。
他认为，上海一手高端盘热销的原因，一方面是高端住宅产品扎堆供应，另一方面是一二手房价格倒挂。
所谓价格倒挂，是指受限价因素影响，豪宅新房价格低于二手房。
根据卢克非的描述，在过去几年里，平均一年的一手豪宅成交量约1400套。
数据显示，仅今年前5个多月，在上海，价格在3000万元级别的一手豪宅，累计成交量就已经超过1400套。
豪宅的供应井喷，是今年上海楼市的一大特点。
克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%，而在过去五年，这一比重都维持在10%以下。
不少豪宅项目早就达到预售条件，但是，为了等待审批价格放松，一些房企的项目等待周期长达两年。
在卢克非看来，任何价格倒挂、有套利空间的东西，都会引来哄抢。
但一手豪宅的火爆，这并不意味着整个市场的回暖，这种热度也没有传递到二手房市场。
天潼路附近某豪宅经纪人告诉作者，2022年，门店一个月能卖出5套豪宅，但过去半年，一个月成交量只有两三套。
值得注意的是，不少豪宅挂牌价和成交价均在下降。
以绿城黄浦湾为例，最近的成交单价为12.9万/平方米。
相较之下，根据贝壳找房数据，2022年成交的同户型房源，单价为19.9万元/平方米。
而翠湖天地上述8180万元的成交房源，单价为29.3万/平方米。
2022年11月，翠湖天地成交单价曾高至35万元/平方米。
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以稀为贵
在一二豪宅“冰火两重天”之际，有一类房产却几乎不受政策影响，那就是上海的老洋房。
百年风华，十里洋场，给“魔都”上海留下许多有故事的百年洋房。
而这些挂着”优秀历史建筑“铭牌的老房子，如今成为了有钱人的身份象征。
与北京的四合院类似，上海老洋房同样动辄几个“小目标”。
几千万的购房预算，在销售中介口中甚至“没什么可选择空间”。
2024年4月，上海巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元的总价成交，该房屋产权证面积307平方米，成交单价约100.9万元/平方米，刷新了上海豪宅市场单价的“天花板”。
老洋房凭什么卖出“天价”？
从中介机构此前发布的房源信息来看，该房屋是一套砖木结构的英式花园，建造于1930年，由彼时国际著名建筑设计师拉斯洛·邬达克操刀设计。
在上海，邬达克接手并建成的项目不下50个，其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。
如今成为网红打卡点的武康大楼便是出自他之手。
稀缺性，是老洋房得以保值的原因。
上海徐汇区一处在售洋房
李星彤（化名）是一位老洋房销售中介，据其介绍，目前在上海，拥有独立产权、能够交易的老洋房仅百余套。
上海现存保留下来的洋房多达数千幢，但约95%的房源所有权是国家，拥有私人产权的老洋房不足三百套，其中产权清晰可供交易的老洋房更为稀缺。
2021年末，华山路889号、891号老洋房成交，成交总价高达8.5亿，至今仍保持了上海豪宅成交总价最高纪录。
该房屋据悉是知名爱国企业家、原永安纺织印染公司副总经理郭棣活的宅邸。
过去三年里，传统豪宅成交总价最高的为1.8亿元，位于浦东新区的东郊一号，单价约35万元/平方米，与老洋房还有不小距离。
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独立行情
那么，这些动辄上亿的房屋，都是谁在买？
据多位中介人士称，早期的老洋房买家以港澳人士和海外华侨为主。
近年来，国内不少企业家、投资界大佬、影视明星，纷纷购入老洋房。
新中国成立后，绝大部分洋房都收归国家所有。直到上世纪末本世纪初，私人间的买卖才被允许。
李星彤称，购买上海豪宅的人群中，大约半数都是非沪籍人士，其中，浙江人是购买豪宅最多的一群人。
根据克而瑞数据，上海老洋房二手成交单价普遍在20万元/平方米以上。
有些老洋房会设定门槛，验资是这类房屋看房的基本流程。
不过，定价随意也是洋房的一大特点。
由于成交量小，缺乏同类产品参照系，上海老洋房通常是“一房一价”。
对于急售的房屋，千万元的降价幅度也不罕见。
“由于供给少、交易周期长，政策对老洋房市场的影响并不大。”李星彤对作者表示。
2022年是上海老洋房成交最多的一年，共出售23套，成交价格在3000万元至2.3亿元之间。
2023年，上海老洋房则成交15套。
“上海老洋房本身就存在着独立的行情，单个房源成交价格的高低和市场整体行情的同步性不强。”
58安居客研究院院长张波表示，老洋房除了地段价值外，丰富的文化底蕴和历史价值也是新建豪宅无法比拟的，这也是其走出独立行情的深层次因素。