炸裂！上市物企要搞代建
上市平台是个筐，想要什么就往里面装。
近日，来自西部的微型上市物管公司——德商产投服务（02270.HK），又拓展了上市物管公司的业务边界。
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小额收购布局代建业务
7月19日，德商产投服务同时发布两则公告，共同陈述一项业务变化。
公司间接全资附属公司成都风知与智慧绿色订立股权转让协议，智慧绿色同意向成都风知转让目标股权（即四川德商绿建工程建设管理有限公司的100%股权），代价为约人民币25.82万元。
不到30万的交易对价，应该能创造物管并购进程中金额最低的交易记录了。当然，收购这么小的公司，背后却有“大大”的意图。
据介绍，目标公司主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程设计、提供工程管理服务、房地产咨询及规划及设计管理等业务。
股权转让完成后，目标公司将成为德商产投的间接全资附属公司，公司预计将通过该附属公司进入代建业务领域。
物管公司破圈进入代建业务，公开信息里这还是第一例。
对于这样的一次布局，董事会觉得意义重大：“通过整合资源，集团有望实现多个战略目标，包括业务多元化、提升品牌价值、提升营运效率及拓展市场。该战略举措预计将加强公司的竞争地位并推动长期增长。”
紧随其后，德商产投又与最终控股股东订立代建及增值服务框架协议，向最终控股股东的关联公司提供代建及相关服务及其他增值服务，期限自生效日期起直至2024年12月31日止，关联交易的年度上限为1690万元。
以25.82万元的代价，撬动了上限1690万元的代建业务，实控人深谙杠杆使用的巧妙。
02#
动作频出欲逆袭
6月5日，德商产投服务宣布，经妥善考虑审核费，董事会建议安永会计师事务所退任公司核数师一职，且不会被续聘为公司核数师。同时，建议委任香港立信德豪会计师事务所为新的核数师。
5月20日，公司修订了股份奖励计划。
1）将计划限额由已发行股本的8%修订为已发行股本的12%；
2）根据计划，针对不同组别的合资格参与者，允许已设立或将设立多个信托，以使董事会有权将这些信托分配给董事会所厘定的有关不同组别的合资格参与者。
公司一手抓降本，一手放大股权激励的范围和数量，变革之心跃然纸上。
根据2023年财报披露，德商产投服务实现总收益3.4亿元，同比增加27.2%；毛利约9120万元，同比减少约3.6%；除所得税后利润为4000万元，同比增长19.2%；已签约管理84项物业，在管面积约880万㎡，同比增长7.3%。
对于一家微型上市物企，玩命做大才有前途。但以目前的体量，只能自娱自乐。
03#
中小上市物企纷纷出圈
遇到困难找出路，面对瓶颈寻突破。在房地产趴窝的第四个年头，上市物企面对业绩增长压力，尤其是中小体量的物管公司，在大股东的运筹下，纷纷跳出物业管理主营范围。
2023年7月5日，兴业物联以9500万收购实控人旗下商业地产开发项目公司，首涉地产开发业务。不仅如此，兴业物联还全额承担项目公司1.46亿元的债务，且和实控人旗下的建设公司签订建设合约，3年关联交易上限4.98亿元。
榜样的力量是无穷的，2023年11月6日，中骏集团与中骏商管联合发布公告，中骏集团旗下北京门头沟奥莱购物商场综合体项目与中骏商管的间接全资附属公司订立买卖协议。
前者将向中骏商管出售全部已发行股本，代价约为10.90亿元，这笔买卖之下，中骏商管还接下了泰腾置业结欠北京骏辉房地产的销售债务，合计12.23亿元。
一顿操作下来，中骏商管巨额接盘了大股东的资产和债务，被迫涉足商管开发和运营业务。
然而后生可畏，2024年5月21日盘后，苏新服务发布公告称，苏州市自然资源和规划局与公司订立协议，公司以4957万元人民币中标苏州土地，并获得土地的使用权。
一家物管公司直接下场拍地并主导后期的开发和运营，公司方面给出的解释是：“随着业务的不断扩张及雇员人数的增加，公司现有办公场所已不足以满足其发展需求。作为一家深深扎根于苏州市高新区的公司，公司在该区域收购土地及开发新办公楼，从而能够通过集中资源及优化使用空间，扩大物业组合及提高其营运效率。”
中小上市物企的破圈之路，大有“长江后浪推前浪”的趋势。
高杠杆的民营房地产企业在完成了历史使命并逐步退出舞台的时候，理论上能够永续经营的轻资产运营平台——物管公司，则成为了延续实控人家族财富梦想的不二之选，在没有了保大还是保小的灵魂拷问之后，现有的资源都应向物管公司倾斜。
毕竟在经历了如此严峻的周期考验后，部分上市物管企业只是掉队，经营情况基本稳健，没有出局，“打不死”的属性得到了很好的验证。
正是基于上述逻辑，中小物管公司频频出手收购实控人旗下的地产类业务，既为实控人输送了弹药，又装入新的资产，点燃新的幻想。