“稳”字仍当头,回暖潜力展现
转自:南湖晚报
N晚报记者周祎欣漫画张利昌
2024年过半,嘉兴楼市也交出了半年度“成绩单”。回望这半年,土地、新房和二手房的数据表现似乎没有太大的波动,“稳”字贯穿全程,但低密宅地的集中登场、新房住宅月成交再创新高和二手房住宅月成交稳定破千,以及购房优惠和公积金政策等利好频现,仍给平淡的楼市增添了不少惊喜。
土地:低密度宅地成主流
土地市场是楼市的“晴雨表”,其成交表现对后市房地产项目开发及销售能产生十分重要的影响。
数据显示,2024年上半年市本级共成交涉宅类土地3宗,其中秀洲区2宗、南湖区1宗,同比去年减少4宗;土地面积约20.21万平方米,较去年(42.89万平方米)同比下降52.88%;成交总金额23.35亿元,较去年(47.89亿元)同比下降51.24%;平均成交楼面价8386元/平方米,较去年(5921.58元/平方米)同比上涨41.62%。
由此可见,今年上半年,嘉兴市本级土地市场遇冷,无论是供应宗数,还是成交面积或成交金额,均大幅下降,创6年来最低。
具体到每个月来看:1月至2月,嘉兴市本级土地市场无涉宅用地出让;3月4日,市本级首场宅地拍卖登场,嘉兴运河湾城投集团有限公司以总价约11.25亿元的价格成功竞得位于秀湖板块的2023嘉秀洲-027号地块,楼面价5108元/平方米,溢价率0%;4月,土地市场再次陷入沉寂;5月9日,市本级土地市场再次活跃,杭州浙析企业管理有限公司以总价7.29亿元的价格成功竞得位于城南姚家荡板块的经开2024-11号地块,折合楼面价10992元/平方米,溢价率0%;6月12日,上半年市本级最后一宗宅地迎来出让,嘉兴福工房地产开发有限公司以总价4.81亿元的价格成功竞得位于运河湾新城的2024嘉秀洲-012号地块,折合楼面价9058元/平方米,溢价率0%。
虽说今年上半年土地市场整体热度不如去年,但是如今低密度宅地成为嘉兴拍地的主流。从今年上半年出让的3宗宅地中就能看出,除了木桥港未来社区安置用房,另外2宗宅地最大容积率都在1.2左右,均可设计墅式产品,满足高要求改善客群的需求。
有业内人士分析,低密宅地的集中上架,再加上近期贷款利率降低、政策宽松等多重利好的释放,一定程度上能吸引改善客户置业,刺激楼市进一步复苏。
随着上半年土拍已经落幕,下半年土拍将有怎样的行情?根据此前公布的全年供地计划中,涉及27宗挂牌宅地,除了上半年出让的一小部分,还有不少重量级地块“待字闺中”。
比如市中心的春波坊西地块、江南大厦西地块、原嘉兴学院地块,来自城市有机更新的优质宅地,配套和居住氛围肉眼可见;双溪湖未来社区板块核心地块、槜李知识湖区地块等,享有着城市主城向南的板块红利而来;还有来自城南姚家荡、秀洲新区、运河湾新城等多个主城热门板块的宅地供应。
住宅:二手房比新房好卖
随着房地产市场密集迎来多项宽松政策,在缓慢复苏的市场环境下,今年上半年,房企的销售格局也迎来了新的变化,在“以价换量”带动下,嘉兴保持了一定的成交规模,楼市总体保持平稳。
据统计,今年上半年,嘉兴市本级共成交新房住宅3322套,同比去年(5264套)下滑61.96%。具体来看,2~6月,嘉兴市本级新房成交大体上呈现逐月上涨的态势,新房市场经历深度调整期后,热度保持稳步回升。值得一提的是,6月772套的新房住宅成交不仅创下今年新高,也是去年7月以来的成交峰值。
数据上涨的背后,一方面是市场中品质改善需求依旧旺盛,今年新入市的峰荟里、晓风印月府、至境园等高端改善楼盘迎来热销;另一方面是各方面利好政策的叠加,特别是“5·17楼市新政”的出台和经开区购房券的发放,为购房者带来了“真金白银”的实惠。
相比新房市场的成交量,二手房市场更胜一筹。据统计,今年上半年嘉兴市本级二手住宅网签6368套,同比去年(8734套)下滑27.09%。逐月来看,先是1月开了一个好头,以1001套的成绩突破千套大关;2月受春节影响,数据腰斩;3月迎来飞跃式上涨,自此至6月,二手住宅网签量每月基本稳定在1200套左右。
当前二手房市场的强势,与卖家纷纷降价出售有一定关系。有业内人士分析,二手房价格回落,一二手倒挂消失之后,二手房优势放大,成交量也赶超新房。
再来看看供应端,今年上半年的新房入市节奏较去年同比有所放缓。据初步统计,上半年市本级共有25张住宅新预售证公示,涉及房源3530套,同比下滑39.43%;预售总建面约45.57万平方米,下滑39.22%。
从供应面积来看,占比最大的面积段是100~120平方米,供应超千套遥遥领先;100平方米以下房源占比达35.97%,相比去年有所增加;此外,120~144平方米、144~160平方米、160平方米以上较去年大幅下滑。
整体而言,虽然受大环境影响,今年上半年的房地产市场仍面临调整压力,但市民购房需求依旧存在,改善产品的入市、品质楼盘的热销,都展现出楼市的回暖潜力。
政策:以购房优惠和公积金为主
今年初以来,楼市频繁释放重大政策利好:4月30日,中共中央政治局会议为楼市明确政策方向后,多地放松或取消限购政策;5月17日,金融管理部门一揽子新政落地,随后全国大多数城市跟进落实相关政策,带动购房情绪提升;6月7日,国务院常务会议明确未来政策方向为去库存、稳市场,释放了更加积极有力的信号,助力市场预期进一步修复……
将目光聚焦到嘉兴,今年上半年也迎来了一系列政策“组合拳”,主要以购房优惠和公积金政策为主。具体来看:
在购房优惠方面,4月27日,嘉兴经开区发布“i在双溪”购房消费活动,发放1000万元购房消费券,共200张,每张5万元;6月26日,为继续满足消费者的热切需求,经开区追加新一轮500万元购房消费券。购房消费券的发放,进一步刺激了购房需求,从而推动新房销售。
在公积金政策方面,5月1日起,我市调整购买新建商品房最高贷款限额和异地贷款受理范围。一是上调新建商品住宅最高贷款限额,凡购买新建商品住宅的缴存职工,单人缴存最高贷款限额由40万元提高至50万元,双人及以上缴存最高贷款限额由80万元提高至100万元;凡购买家庭名下首套住房且为新建商品住宅的本市缴存职工,首次申请住房公积金贷款,单人缴存最高贷款额度上浮至60万元,双人及以上最高贷款额度上浮至120万元。二是扩大异地贷款受理范围,在长三角(三省一市)区域正常缴存住房公积金,在嘉兴市行政区域内购买自住住房,符合嘉兴市住房公积金贷款其他条件的,可向当地公积金管理部门申请住房公积金贷款。
5月18日起,我市下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
有业内人士分析,随着上半年市场多项利好政策的落地及辐射范围的持续加深,下半年楼市回暖仍有较大空间。