【中国银河地产】加快构建新模式，推进地产新篇章——二十届三中全会专题研究
事件：二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”及“深化土地改革”、“优化土地管理”等内容。
保障房与商品房并行：我们认为房地产发展新模式或表现为：保障性租赁住房、保障性住房、商品住房的并行。2023年在国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》中已提出保障性住房建设和筹集等方面的内容。目前，已有多个城市推动保障性住房的筹建工作。在目前楼市库存去化依然承压的背景下，存量商品房住房可作为保障性住房的重要筹集渠道。收购已建成商品房既有助于消化商品房市场库存，又协助完成保障性住房的筹集。目前已有常州、烟台等地先后宣布收购存量商品住房作为保障性住房。我们认为，收储有望在更多城市推广落地，楼市去化或得到改善。未来，保障性租赁住房、保障性住房和商品住房有望实现三线并行，以充分满足居民的刚需、改善性住房需求。
因城施策值得期待：2024年5月17日，央行集中发布降首付比例、取消住房商贷利率下限、下调住房公积金利率下限等政策。新政后，6月单月商品房销售面积11273.94万方，同比下降14.47%，环比提升52.55%，同比增速为负，环比提升明显。根据《决定》中提到的“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，我们认为各地方或将充分利用政策工具箱因城施策。截至2024年7月21日，一线城市部分区域依旧限购。考虑到目前楼市整体去化依旧承压，未来相关城市或从定向放松部分区域限购、放宽普通住宅和非普通住宅认定标准等方面出台楼市放松政策。在政策大力支持作用下，未来政策效果或逐渐呈现。
融资与预售制度：房地产为重资本行业，房屋建造所需资金较多，若待住房完全竣工后进行销售或致资金回笼所需周期较长。因此预售制度的改革或可通过提高预售门槛、减缓预售资金存入房屋相关账户的速度、加强预售资金监管等方式实现。未来，融资和预售的机制管理或更加严格。
投资建议
房地产新模式或向保障性租赁住房、保障性住房和商品住房三线并行的方向转变，以充分满足居民的刚需、改善性住房需求。各地方或将充分利用政策工具箱因城施策。我们认为在房地产开发的增量市场上，在核心城市持续深耕、擅长运营并具有融资优势的头部房企或受益；在房地产存量市场上，i.存量房交易占商品房总交易规模的比例或提升，头部中介公司或受益、ii.存量房物管公司中擅长运营、外拓的头部物业管理公司或受益。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）中介龙头：贝壳-W、我爱我家；4）代建龙头：绿城管理控股；5）优质商业：恒隆地产。
风险提示
政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。
如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！
本文摘自：中国银河证券2024年7月22日发布的研究报告《【银河地产】行业点评_加快构建新模式，推进地产新篇章_三中全会专题研究》
分析师：胡孝宇
评级体系：
推荐：相对基准指数涨幅10%以上。
中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。
回避：相对基准指数跌幅5%以上。
推荐：相对基准指数涨幅20%以上。
谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。
中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。
回避：相对基准指数跌幅5%以上。