2024年上半年A股房企业绩预告解读：近7成房企预计亏损
图表：2024年上半年62家A股房企业绩预告汇总
数据来源：wind、亿翰智库整理
备注：表格中部分企业归母净利润及同比上下限相同是因为该企业在2024年上半年业绩预告中预估为具体数值而非区间。
近7成房企预计亏损，41家房企亏损总额最多达340亿元
截至7月16日，根据Wind金融终端，A股市场至少62家房企发布了2024年上半年业绩预告，其中41家房企上半年归母净利润预计亏损，占比66%。亏损的总金额在269-340亿元之间。
在预计亏损的房企中，万科A、华夏幸福、金地集团、*ST金科等9家企业预计亏损金额下限达到10亿元及以上。其中，万科A的预计亏损额度最高，归母净利润预计亏损70-90亿元（去年同期为盈利98.7亿元），同比下滑171%-191%。北辰实业预计归母净利润同比下滑幅度最大，下滑幅度高达6850.26%-7927.59%
另外的21家房企上半年归母净利润预计盈利。
保利发展、深物业A、沙河股份、莱茵体育等12家房企实现预减。其中，保利发展归母净利润总额高达75.08亿元，虽然归母净利润同比有所下滑了38.57%，但依旧稳坐上半年头名。其他预减企业的归母净利润同比下限均下滑超过50%，深物业A归母净利润同比下滑最多，达到了95.84%。
中国武夷、新华联、三湘印象等8家房企上半年预计实现扭亏。其中，中国武夷归母净利润同比增长最多，达到了247.42%-290.78%。
ST数源成为唯一预增房企。
纵使这些企业预计盈利，但是归母净利润预计增长的企业也仅有9家，其归母净利润同比增幅大多在100%-200%，相较于大多数房企预计归母净利润几百甚至上千的同比降幅，其业绩增幅相对较小。
市场整体下行导致房企承压，房企预亏原因主要有4点
从预亏的房企2024年上半年业绩预告披露的原因看，超过九成的预亏房企都提到了房地产市场整体下行的影响。这表明，房企面临的挑战并非孤立现象，而是整个行业所面临的普遍问题。市场的整体下滑意味着需求减少，销售难度增加，这对于依赖销售收入的房企来说，无疑是一个巨大的打击。市场的整体下行导致的房企预亏的原因主要有4点：
一是项目结转收入减少。万科A、北辰实业、金融街等16家企业提到了项目结转收入的减少。结转收入的减少直接导致了企业营业收入的下降。这大多是由于销售的结转量下降所导致的。即使在预减的企业中，以上半年归母净利润最高的保利发展为典型，也有不少房企在2024年上半年业绩预告中披露了由于项目结转收入减少，导致归母净利润同比有所下降。
二是毛利润率下降。万科A、金地集团、北辰实业等20家企业，提到了毛利润率的下降。毛利润率的下降大多是由于成本增加、销售价格下降或项目结构变化等因素造成的。
三是计提资产减值损失。万科A、金地集团、深振业、大悦城等37家企业，提到了计提资产减值损失。通常是由于项目出现减值迹象，企业根据会计准则的要求进行资产减值准备的计提。这种计提因为减少了企业的账面价值，直接影响了企业的利润。
四是财务费用增加。万科A、金地集团、金融街、华夏幸福等8家企业，提到了财务费用的增加。主要是由于利息费用化增加、有息负债利息费用化增加或延期支付产生的违约金增加所导致的。财务费用的增加进一步压缩了企业的利润空间。
这些因素共同作用，导致了这些企业的业绩下滑。
房企鲜有房地产主营业务利润的增长
在扭亏和预增的9家房企中有深深房A、ST数源、南国置业等5家企业归母净利润为正，但扣非净利润为负。其中，深深房A主要是依靠持有的资金收益产品增长，南国置业出售子公司股权，与其主营的房地产业务关系不大。就连唯一预增的ST数源也是得益于收回部分单项计提减值准备的应收款项，究其原因目前企业主营业务包括电子信息类产品的研制与销售、科技产业园区的开发与运营、商品贸易以及房地产开发业务等，其房地产业务则以政府代建业务为主，自主开发的房地产项目已大幅减少。
在全部预盈的房企中仅中国武夷、财信发展、三湘印象3家房企是因为房地产相关的主营业务增长而使得预计归母净利润增加。其中，财信发展的归母净利润增长主要归因于新增交房项目毛利润率增长；三湘印象的归母净利润增长主要得益于项目交房结转收入增加；中国武夷的预计归母净利润同比增幅超过了200%，达到了全部房企中最高。具体来看，一方面是因为其北京武夷花园南区西地块住宅项目可结转的收入和实现的利润同比增加，另一方面是汇率波动影响汇兑收益同比增加。
后市更多房企或将转型，高成本库存出清完成后有业绩望触底反弹
由于部分企业的房地产产业的业绩亏损，以格力地产、冠城大通等企业为首的企业正在出售房地产开发业务资产。未来，或将出现更多企业通过出售房地产开发业务、并购等方式，逐渐将房地产剥离出企业的主营业务，实现业务上的转型，从而实现业绩上的回升。
同时，由于不少房企在2024年上半年以消化库存为主，而这些库存项目大部分为2022年及前获取的土地，地价获取成本较高，随着销售阶段市场持续下行，导致大多房企的利润效益不是很好。我们预计在2022年及以前获取的土地被完全结转，整个库存出清过程完成后，企业的业绩走势有望触底反弹。
