因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准
本报记者 李凯旋 北京报道
7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（简称《决定》）发布。这一重磅文件在“健全完善和改善民生制度体系”部分中的“健全社会保障体系”内容中提到了下一步房地产的发力内容。
《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
业内认为，未来，一线城市、海南和天津的限购政策有望进一步放松，而在预售制改革的背景下，房地产开发融资也会迎来重变。
限购有望继续放松
重点来看，此次提到的“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策”和“取消普通住宅和非普通住宅标准”是近两年房地产行业中的新内容。同时，完善房地产税收制度以及该如何改革房地产开发融资方式也是业内外关注的热点。
值得关注的是，关于限购方面的表述，未来的实施主体可以说主要是4个一线城市。“当前，仅北上广深4个一线城市、天津以及海南省部分地区仍执行限购政策，短期广州、天津、海南省部分地区取消限购政策存在较强预期，北京、上海、深圳取消限购或仍需时间，短期或仍以渐进式推进为主。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。
以北京为例，近一年以来，北京多次调整购房政策，包括取消离婚后购房时限、执行“认房不认贷”、降低贷款利率、降低首付比例以及符合条件的多子女家庭购买二套住房按照首套住房政策执行等。但对比其他城市来看，北京目前的限购政策依旧较为严格。
此外，一线城市也是执行普通住宅和非普通住宅购房标准的主要区域。陈文静表示，“取消普通住宅和非普通住宅标准”意味着在税费缴纳等过程中，非普宅与普宅将执行同等要求，其有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放，该举措也是“支持城乡居民多样化改善性需求释放”的一种有效措施，也有助于“好房子”建设。
目前，北京的普通住宅需要满足3个标准，即住宅销售建筑容积率在1.0（含）以上：单套建筑面积在144平米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于8.5万元/平米，五环至六环之间单价低于6.5万元/平米，六环以外单价低于4.5万元/平米。按此标准来看，北京约70%的住宅为普通住宅。
预售制改革，融资模式创新
《华夏时报》记者注意到，根据此次三中全会公报，落实好防范化解房地产等重点领域风险的各项举措依旧是未来一段时间的重点任务之一。
自今年开年以来，多部委已经出台了多项举措用于化解房地产风险，包括建立城市房地产融资协调机制，不断拉长项目“白名单”等，并设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未出售的商品房，积极助力“去库存”。
那么，在此背景下，房地产的融资方式还会有哪些创新方向？关于改革房地产开发融资方式，陈文静认为，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。在商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自银行开发贷等金融支持，一部分来自预售款。在预售制度下，房地产开发企业使用开发贷等融资的时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。
值得关注的是，《决定》指出改革商品房预售制度，或意味着未来预售制改革进程将加快。“若转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整或是未来政策的研究方向。”陈文静如此认为。
易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“新一轮住房金融政策有望出台，在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，其对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统地大调整。”
陈文静进一步分析表示，在全面推进现房销售时，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售改革或仍将循序渐进，全面取消预售制仍需要一定时间。
整体来看，房地产是此次三中全会的重点关注领域。在三中全会结束之后，7月22日，央行进行了降息操作，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基点，分别调降至3.35%和3.85%。
58安居客研究院院长张波认为，降息是对三中全会精神的积极响应，通过货币政策与财政、产业等政策协同作用，共同推动经济高质量发展，这也是面对当前经济压力，强化逆周期调节政策，加大力度以支持经济增长的重要手段。
张波表示：“三中全会充分关注到房地产风险，通过降息操作，房企的融资成本预计将有所降低，有助于缓解其资金压力，提高房企偿债能力和经营稳定性，从而推动楼市的持续发展，以推进降低房地产系统性风险。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁