嘉实物美消费REIT：驱动商业地产价值重塑
文｜闫佳佳
“公募REITs作为现代金融产品和生态的重要组成部分，是推动经济转型升级、促进房地产健康发展的重要抓手之一。REITs（不动产投资信托基金）为盘活存量、优化配置提供了全新的思路和契机。”在《构建不动产金融大循环》一书中，作者指出了我国发展公募REITs的重要性。
2024年6月21日，正值我国公募REITs诞生3周年之际。回顾2021年6月21日，我国首批公募REITs在沪深交易所上市。彼时，我国公募REITs入池资产类型主要为产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施。随着新项目逐渐落地，保障性租赁住房、清洁能源等资产也相继被纳入其中。2023年，证监会进一步将试点资产类型拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施。
北京市中伦律师事务所合伙人魏轶东在接受《商学院》杂志访谈时表示，“现在很多REITs发行人或原始权益人是房地产背景的企业，这些企业持有大量存量资产和在建资产，除了传统的住宅、办公楼、酒店以外，有大量的资产是持有型的商场和产业园等，这类资产可以纳入到公募REITs的底层资产范围。”（注：魏轶东律师所有观点均是在2024年6月23日前的监管环境下提出的，不排除未来政策会不断修改完善）
2024年3月，我国首批消费类公募REITs上市，也预示着我国商业地产领域正迎来一场深刻的变革。在首批上市的四家消费类公募REITs中，嘉实物美消费REIT是首个由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类公募REITs。
物美商业集团（下称“物美”）相关负责人告诉《商学院》杂志，“嘉实物美消费REIT发售基金总额约9.53亿元，净回收资金约4.66亿元。集团拟将净回收资金的90%用于新投资项目——‘物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目’，目的是以数字化赋能，满足顾客全场景消费需求。”
纳入底层资产
资产优越的地理位置和刚需消费对未来可持续的现金流有强有力的支撑。
2023年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“发改投资〔2023〕236号文”）后，物美便开始聘请嘉实基金作为基金管理人，开展资产筛选等工作。
物美选择了大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目四个北京社区商业项目作为嘉实物美消费REIT的底层资产，四个项目总建筑面积大约7.8万平方米，当期目标不动产评估值总额为10.44亿元。
在谈及为何将上述项目纳入REIT底层资产时，物美相关负责人表示：“这四个项目具有物美商业物业项目的代表性，同时也具有基础设施项目民营属性的特点。它们均处于北京四环路以内或沿线的中心区（其中三个物业处于三环内），运营时间超过十年，近三年及一期总体保持盈利，经营性净现金流保持为正。”
在完成资产筛选、分立重组以及合规手续完善等一系列前期准备工作后，2023年12月嘉实物美消费REIT项目获得证监会批准，2024年1月25日完成发行，3月12日正式上市。从该产品的市场表现来看，2024年一季度，嘉实物美消费REIT可供分配金额达到1211.32万元。物美相关负责人进一步补充说：“一季报披露后，嘉实物美消费REIT市场表现良好，至5月底，区间涨幅达到8.31%。”
在魏轶东看来，嘉实物美消费REIT的底层资产定价是根据其历史的现金流和未来可预期的现金流，通过DCF（自由现金流贴现法）的方法计算出来的，资产增值空间通常情况下表现平缓且稳定。此外，资产优越的地理位置和刚需消费对未来可持续的现金流有强有力的支撑。从当前首批消费类公募REITs的市场表现来看，反映了投资者对此类资产的价值判断，符合预期。
北京中银律师事务所律师马丹丹表示，公募REITs的发行对参与方乃至房地产行业具有积极的推动作用。她认为，这一金融工具能够助力优质市场主体及资产持有人发挥商业优势，通过开展公募REITs，进一步提高市场主体的资金流转力度和资金使用效率，推动房地产行业良性发展，从而盘活存量资产，疏解我国当前房地产行业整体收缩、发展速度较弱的运营困境。
回收资金赋能社区商业升级
嘉实物美消费REIT有助于进一步激发区域消费活力。
嘉实物美消费REIT作为北京首单消费类公募REITs，对商业地产领域有哪些标志性意义？物美相关负责人回应称，嘉实物美消费REIT通过为消费基础设施存量资产提供了上市通道和资金来源，形成项目投资、建设、运营、上市的良性循环，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与社区商业基础设施建设，进一步激发区域消费活力，推动消费模式和消费场景的迭代升级。
该项目为物美筹集了约4.66亿元的净回收资金。对此，魏轶东表示，目前基础设施REITs净回收资金在用途上需要遵守“631”原则，即60%要用于在建项目、新建项目、改扩建项目，这些项目包括购物中心、百货商场等，但是不包括新建写字楼和住宅等；不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目；不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充原始权益人流动资金等。
物美相关负责人表示，物美拟将净回收资金的90%用于新投资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，该项目已完成固定资产投资项目备案手续，并将剩余10%用于补充流动资金。
关于这一改造项目，物美通过购置信息化基础设施、智能硬件设备，对旗下门店进行数字化升级改造，利用中台能力、智能物联、大数据等技术，在会员管理、商品管理、数字化运营、精准营销、敏捷供应链、智能物联等零售各环节、各要素实现全面在线化和线上线下一体化，为消费者提供更加方便、快捷、舒适的全场景和全渠道服务。
比如，通过线上线下一体化的方式，零售企业可以对消费者的线上和线下消费行为进行全面记录，从而将消费者的会员身份、积分权益全部统一。同时，通过分析消费者线上浏览、关注、收藏等行为特征，企业能够更好地理解消费者，对其线下消费行为进行有效地引导和规划。消费者线上消费的商品和服务也可以享受线下售后服务，线下购买的商品和服务同样可以通过线上进行24小时咨询，这种便捷直接的沟通渠道有助于零售企业更准确地把握消费者的个性化需求，加强用户黏性，进而提升企业经营业绩。
除了智慧化、数字化的转型升级，物美还以超市为流量入口，以配套商业为补充，通过引入服饰、美容美发、医药健康、餐饮等多种业态，形成“生活圈”服务模式。配套商业与超市互相补充和拓展，能够实现区域消费中心的分流和转移，居民生活所需的提供点从大型购物中心深入到社区，发挥更强的民生服务和民生保障功能。
经营目标：保持高出租率和持续盈利能力
底层资产价值的稳定和提升是REITs产品的主要经营目标。
REITs产品的经营目标主要聚焦于底层资产价值的稳定和提升，即通过持有资产和运营管理，实现资产的长期增值。REITs的业务模式是通过收取租金，并在支付物业运营中的正常费用后，将至少90%的收入作为股息发放给投资者。管理人通过专业的资产运营管理能力来提升物业单位的租金并降低空置率，这是最为常见的内生增长方式。
从嘉实物美消费REIT2024年一季度报告数据得知，物美大成项目等四大基础设施整体的出租率已从2023年6月末的88.71%提升至98.33%。那么，物美是怎么做的呢？
物美相关负责人表示，针对REITs基金基础设施项目的运营工作，物美商业成立了运营管理团队，由资深运营管理人员带队，配备了专职的招商经理、商管经理、工程经理、数据专员等人员。自2023年下半年以来，运管团队持续优化租户业态和品牌品类结构，加强现有租户日常经营管理，联动商户开展营销推广活动，以此来提升出租率和租金水平。
为确保底层资产的高出租率和持续盈利能力，物美制定了三大策略：管理策略、经营方向策略和提升改造计划。
具体来看，在未来管理策略上，物美将推进完全标准统一化管理，严格执行日常经营管理规范。以消费者需求为核心，定期开展商户沟通会议，及时发现并解决困难和问题，确保商户拥有一个良好的经营环境。此外，物美还设立了明确的经营目标，如租金收入、出租率、收缴率等，以确保基础设施项目的高效运营。同时，为租户提供物业管理、投诉处理快速响应等服务，以增强租户满意度。
在未来经营方向上，物美正在进行项目商圈市调工作，以项目1.5公里范围内需求为基准，精确满足顾客需求。坚持合理的品类布局，严格按照市调结果调整增减品类商铺，丰富经营品项。同时，推动线上线下融合等新消费模式的发展，完善“互联网+消费”生态体系，促进智慧门店、智慧商圈的建设，加速物美数字化和线上线下一体化进程。
与大型购物中心不同，社区商业的流量更加固定和精准，更专注于服务周边几公里范围内的存量市场。除了满足民众日常所需的基本业态外，物美未来将探索更加多元的业态，如亲子娱乐、社交约会、健康养生等非刚需型消费。在前期招商进驻阶段，将提高对品牌的精准判断和指引，以提升商业的生命力。
在提升改造计划上，运营管理机构的招商团队将结合物业经营策略和商户需求变化情况，判断是否进行提升改造并提出相应方案，由企划团队出具规划图纸，工程团队确认是否满足工程条件并测算改造工程预算。运营管理机构将相关预算报送基金管理人，并于基金管理人履行相关程序完成审批后开始实施，之后招商团队和原有商户谈判配合事宜，并开展新商户的招商工作。
面对经济周期波动、租户更迭等风险时，如何应对呢？从物美旗下四个社区商业项目的租户业态来看，租户主要包括超市类、餐饮食品类、医疗健康类、服饰家居类、金融类、美妆类等。其中，超市类租户租赁面积占比最大，其次是餐饮食品类和医疗健康类租户。物美相关负责人认为，得益于上述多元化的租户业态，行业分散度较高，经营风险也较为分散。但为尽量规避风险，物美也建立了连锁品牌库，从中筛选出可持续发展品牌并签署战略合作意向书，同时做好商户撤场预防，确保无缝衔接，重点绑定品牌项目进驻，提升抗风险能力。
公募REITs未来可期
消费基础设施REITs的发行也将成为促进我国消费，扩大有效投资，提振我国实体经济的有效举措。
魏轶东指出，实践中大多数商业地产公司或其控股股东、关联方会涉足住宅开发业务。而相关规定明确要求，“项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”因此，相较于其他类型的REITs项目而言，独立性核查是消费基础设施REITs项目中需要重点关注的问题之一。
所以，开展消费基础设施REITs项目的主体实际上需要有独立的运营平台，不能与房地产开发业务相混合。以独立的消费基础设施平台作为原始权益人，需要与房地产开发企业在资产、业务、财务、人员和公司治理等方面保持独立，这也被称为“五独立”。
在此背景下，通过公募REITs可以在一定程度上盘活房地产企业的存量资产，对目前房地产行业的风险化解具有示范效应，但是目前尚未有明确政策，而且由于公募REITs的发行体量、融资体量与房地产行业负债规模比较起来还小，未来还有很长的路要走。
物美相关负责人表示，目前我国国内商业物业市场规模庞大，并且自“发改投资〔2023〕236号文”和《REITs常态化发行通知》发布之后，国内多地纷纷发布推进REITs常态化发行的通知或文件，可以预见，我国消费类基础设施公募REITs将逐步进入常态化快速发行阶段，消费基础设施REITs的发行也将成为促进我国消费、扩大有效投资、提振我国实体经济的有效举措，未来公募REITs发展可期。
（本文图片由物美提供）