停车难、环境差，“老大难”零星房屋管理难题怎么破？海曙有了一系列探索
有问题，找物业，这是城市小区居民较为普遍的生活习惯。由于历史原因，城市中也存在一定数量的零星房屋，没有专业物业，他们日常生活中的环境卫生、车辆停放、房屋维修等问题如何解决？他们的获得感、幸福感、安全感如何保障？
今年，宁波市海曙区委区政府主要领导牵头成立零星房屋管理优化专项行动领导小组，以全区9个街道和集士港镇、古林镇、高桥镇绕城高速以内为实施范围，确定100个试点点位，涉及零星房屋1107幢、建筑面积约137万平方米、户数15289户，按照调研准备、探索试点、全面推广分步开展优化工作。
如今，4个月过去，首批29个点位有何进展？又遇到了什么新难题？
规模体量小、建成时间早、产权方多、居住人群多等共性因素，是造成部分老旧零星房屋长期难以形成统一管理的原因。而这不仅给街道、社区带来沉重的压力，也令居民幸福感大大降低。
在石碶东方社区广场墙门区域，上世纪90年代，一些单位和部门为解决职工住房问题，当年在资金有限的情况，见缝插针建了零星房屋。这些房屋已有近30多年的“房龄”。受体量小、产权所属方多、各方意见难以协调等原因综合影响，设施陈旧、乱停车等一系列“后遗症”显现，给居民生活带来困扰。
其中，尤以乱停车引发居民颇多不满和意见。“周边企业、商铺多，时常有外来车辆停放，再加上没有专业物业管理，小区里的路经常被堵住。遇到上班早高峰，就连电瓶车也很难推出去，非常不方便，内心别提多急躁了。”居住于此的“95后”市民孙女士说，“我们迫切希望这样的情况能够改善。”
有着同样烦恼的，还有同样建于上世纪90年代的月湖街道迎凤社区游河小区。这个蜗居于城市中心、占地面积约1.8万平方米的拆迁混合型“小区”，由几幢零星房屋组成，居民构成群体多，始终难以就房屋管理达成统一意见。其中最大的问题，就是捉襟见肘的小区管理费用。
游河小区的卫生清运由属地月湖街道“承包”，每年向每户居民收取60元的垃圾清运费，事实上，这一收费标准早已落后于实际；同时按照相关规定，该小区每年的房屋维修基金仅有1.3万元，却要承担起小区一年里所有的屋顶维修、管道维修及疏通等公共事务。
“这哪里够！老小区顶楼漏水是常事，曾经修一户人家的屋顶就起码要5000块钱，我们的房屋维修基金根本就是杯水车薪。”迎风社区党委书记蒋玲爱算了笔账，语气十分无奈。“有时候我们干脆自己上。比如去年台风天，小区屋顶和天沟下水管道堵塞了，社工自己跑去清理管道，就只为了省下这笔叫人疏通费。”
此外，小区规模小无停车位，相较于部分有停车位的老小区，也少了一笔可以支付物业入驻费用的资金收入来源。由于体量小、无资金来源、管理成本高等现实原因，难以引入专业物业。去年，在街道、社区支持指导下，游河小区召集热心居民成立“邻里别院”红色管家队伍，通过自治模式开展“类物业”管理。然而，管理经费始终是困扰该小区的一大难题。
改变老旧零星房屋管理落后现状，需要一个有号召力、影响力、凝聚力的“牵头人”。
今年上半年，在区里各部门、街道和辖区企业的支持下，东方社区以党建为引领，在广场墙门区域成立功能型区域共治党支部，并在社区党委牵头下，吸纳社工、网格员、业主代表、商铺代表、租户代表等群体，成立广场墙门区域共治委员会，拧线成股、群策群力，一起探讨零星房屋如何实现新管理。
在此驱动下，硬件设施提升、停车位整治等行动迅速展开，使该区域面貌一新。
没有专业物业？海曙国投集团安排下属物业公司介入管理，5个道闸、2名保安师傅立马进驻，提供24小时秩序保障；
停车矛盾？鄞州银行石碶支行主动将“家门口”的停车区域归入小区整体停车区域，经划线，小区停车位从原本的94个扩至122个；
天然气没入户？社区联合燃气公司、海曙区房屋管理中心、鄞州银行石碶支行等部门单位开展居民生活品质提升工作，像25年苦恼于煤气罐上下楼搬运的5楼住户周容丽没“负担”了。
此外，区房屋管理中心将160平方米原一楼服务大厅免费提供东方社区作为活动阵地，为社区打造区域共享生活圈提供有力的硬件支撑；鄞州银行石碶支行党支部推出“蜜蜂楼长”激励机制，通过量化积分、礼品兑换的方式，激发广场墙门区域内的6名楼长的服务热情，进一步营造小事不出楼，大事来协商的“微自治”生态。
而在游河小区，管理经费也有了保障。“我们从外地的‘信托制物业’获得灵感，于是在区里部门和街道指导下，我们决定借鉴这一概念，探索建立草根版‘小区信托基金’。”蒋玲爱说。
经专业维修机构基于成本、人工等要素测算下，每户人家每年需向“小区信托基金”缴纳200元的“预收综合费”，其中包括公共电费50元、公共设施维护90元、生活垃圾清运费60元。基金由小区业委会开通专门账户进行专人管理，用于支付承揽小区内各项基础设施维修的第三方公司。在驻点小分队数次沟通动员下，居民们的传统思维开始得到改变，并接受了这一新概念。
如今的游河小区，管理经费不足这一“先天问题”已得到缓解。
居民小区治理是基层治理的“最后100米”，但也是最容易松懈的一段关键距离。
值得注意的是，老旧零星房屋的情况不尽相同，每一个都是“个案”。如何让眼前的成果得以“保鲜”长存，并为更多散落于城市各处的老旧零星房屋提供可借鉴的模板，成为海曙纳入“疑难题库”的一道亟待探讨研究的新命题。
“根据零星房屋分布特点、可用资源、存在问题等要素，细化研究片区合并、临近托管、居民自治、国企托底等多种管理模式，并由镇街因地制宜制定具体细化方案，通过试点先行、总结经验、分类推广的工作路径，达到零星房屋及周边安全有序、便捷宜居、文明共享的目标。”海曙区住建局相关负责人表示。
在基层党组织的引领作用下，一些新的有益探索同步正在进行。其中，既有盘活区域资源的“大物业”服务模式，针对同一街道内零星房屋集中在几个社区的现状，由街道通过竞争方式引入专业物业企业提供物业服务，整合秩序维护、闲置场地出租、社区保洁、停车管理等政府购买项目，实现管理统筹，确保入驻物业企业达到盈亏平衡；也有“大”带“小”的双赢模式，通过将建筑面积小、户数少的零星房屋楼的物业服务委托给周边新建住宅小区或面积大的住宅小区的专业物业服务企业，从而优化物业管理资源配置，节约企业运营成本。
着眼社会效益优先，海曙将进一步梳理物业管理相关各类奖补政策，鼓励物业服务企业，尤其是大型物业服务企业参与零星房屋优化工作。此外，探索“创新社区与老旧小区改造的结合、通过撤村建居与郊区有机更新的结合、住宅物业与其它物业相结合、零星物业与征地拆迁的结合、物企引入与政府管理的结合”等多种形式、多种路径，以优化零星房屋管理。