西信研究丨地产研究：西安商品住宅市场研究
摘要
与房地产开始下行周期前对比，西安的商品住宅供应未出现大量增加，去库存速度相对稳定，未出现库存的大量积压，土地出让市场相对稳健。
从GDP增速、市场体量、库存出清速度及人口流入情况看，对比其他重点城市，西安的经济活力较强，商品住宅市场体量较大，业务机会较多，库存相对健康，在人口持续流入的背景下，横向比较优势较为明显。
从2024年以来的市场供给、库存去化速度等指标看，预计西安土地市场将延续区域分化趋势，热点地区将保持市场热度。
一、西安商品住宅的市场表现
（一）量价情况
1、新房市场
2024年1-2月，西安新房成交套数及金额均出现同比下滑，但当前的成交水平下行可能主要是季节性因素影响，西安新房交易整体相对平稳。从价格看，2019年以来西安新房价格维持持续上涨趋势，但自2022年下半年，环比增速显著下行。
2、二手房市场
2024年1-2月，西安二手住宅成交面积及套数同比下行。不过，从2019-2024年的周期看，当前的成交水平仍相对较高。2024年1-2月，西安二手住宅价格下跌幅度同比有所扩大，当前较高的成交水平可能是以价换量的体现。
（二）结构性特征
1、2024年以来
改善性需求市场表现好于刚需
从面积段来看，2月西安140(含)以上㎡面积段成交套数最多，占比为51.1%，从总价段看，西安300万元以上总价段成交套数最多，占比为40.3%。
图表1：1-2月西安大户型成交占比最高
图表2：1-2月西安300万元以上成交占比超40%
2、城内区域表现
从新房销售看，2024年1-2月,高新区、国际港务区、浐灞生态区等区域为西安商品住宅成交主力区域，从二手房销售看,雁塔区、浐灞生态区、高新区等区域为西安二手住宅成交主力区域。
3、不同地产商表现
从地产商的表现看，央国企仍占比最高，在成交金额及成交面积前十名地产商中，央国企房地产企业均占据8席。从地域分布看，主要是全国性大型房地产商，本地地产商占比相对较低。
二、政策环境
（一）供需端政策
保交楼方面，强化监管，合理利用专项资金，助力项目交付。土地供应方面，取消5-15%保障房配建规则，取消全年供地次数限制。限购政策调整，西安二环外解除限购，二环内限购政策放松，二手房限购政策放松。支持刚性住房需求，二孩家庭纳入刚需范围。
（二）融资政策
信贷端执行认房不认贷，降低存量房贷款利率，新房贷款利率降低，首套首付比例降低至20%。
落实城市房地产融资协调机制，推送第一批54个商品房项目名单。
跨城公积金互认，山西、甘肃、河南部分城市公积金可在西安使用。
扩大住房公积金制度覆盖范围，支持开展二手房住房公积金贷款带押过户。
（三）人口政策
2023年落户政策调整，增加了居住证连续有效年限满3年，缴纳社保满3年且拥有合法稳定住所等限制条件。
（四）税收政策
换房退税，在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
三、市场供需
（一）市场供应
2024年1-2月，西安商品住宅月均新批上市面积同比增长69.0%。不过，与2018年以来的历年供应量相比，当前的供应量处于中等偏低水平。分区域看，高新区、国际港务区、浐灞生态区等区域为西安商品住宅供应主力区域。
（二）去库存周期
2024年2月,西安短期库存去化时间为9.7个月,同比缩短3.3个月。从近五年周期看，库存去化时间波动较大，2021年2季度库存去化时间低于6个月，2023年1季度库存去化时间超过13个月。2024年以来库存去化时间较去年一季度显著下行。
图表3：2019年以来西安的可售面积及库存去化时间
横向对比看，2月份不同区域的库存及去化速度差别明显。国际港务区、高新区、国家民用航天产业基地及浐灞生态区的出清速度显著快于其他区域。
（三）土地供给
2024年1-2月，西安共推出住宅用地规划建筑面积同比下降9.89%。自2021年以来，西安推地数量及成交水平总体下行，流拍宗数、撤牌宗数整体下行，虽然不排除城投托底的情况，但土地市场仍然相对稳健。
（四）小结
与房地产开始下行周期前对比，西安的商品住宅供应未出现大量增加，去库存速度相对稳定，未出现库存的大量积压，土地出让市场相对稳健。
四、西安商品住宅市场的横向比较
（一）西安在重点城市的GDP增速排名
从2022年以来的季度平均增速看，与北上广深及成都、重庆、杭州等重点城市对比，西安的GDP增速仅次于武汉。作为一个综合性指标，较高的GDP增速意味着相对其他城市西安具备更为强劲的经济活力，对商品住宅市场形成支撑。
（二）西安的市场体量
从2023年市场交易规模看，西安的商品住宅市场体量较大，在全国重点城市中，销售面积体量排名第三，销售金额规模排名第八。从今年1-2月的交易数据看，西安的市场成交依然相对平稳。从土地出让情况看，去年西安的土地出让面积及收入同样位于重点城市前列。
（三）库存去化情况
与北上广深及成都、重庆、杭州等重点城市对比，2022年以来，西安商品住宅的出清周期始终处于低位，2023年8月起，出清周期仅高于杭州和上海。较快的库存出清速度表明相对于多数重点城市，西安的商品住宅市场较为健康。
（四）人口流入的比较
从户籍人口及常住人口的角度，西安的人口总体持续流入。2022年国内百城实现人口持续净流入的城市有48个，在人口流入的前20名城市中，西安排名第四名，仅次于长沙、杭州、合肥。
（五）小结
从GDP增速、市场体量、库存出清速度及人口流入情况看，对比与其他重点城市，西安的经济活力较强，商品住宅市场体量较大，库存相对健康，风险相对可控，在人口持续流入的背景下，相对优势较为明显。
五、未来趋势及相关建议
（一）未来趋势判断
1、预计西安人口或将维持净流入，对西安商品住宅市场形成一定支撑
2、西安商品住宅市场的横向比较优势有望持续
3、土地出让可能继续处于低位
4、改善型市场的表现可能继续优于刚需市场
（二）相关建议
相对于其他重点城市，西安商品住宅市场存在较为明显的横向对比优势。结合公司的资源禀赋，建议从不同区域、交易对手、业务类型等几个角度重点关注西安商品住宅市场。
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