GDIRI观察｜仓储物流REITs估值理性中的底层资产成色
摘要：在公募REITs进入常态化发行阶段后，二级市场对REITs的估值逐渐理性，其市场表现更多依赖于底层资产的运营情况。
观点指数 近日，三家仓储物流REITs均发布了2023全年业绩。截止至4月2日，中金普洛斯REIT报3.527元，涨跌幅-0.79%；红土盐田港REIT报2.291元，涨跌幅0.00%；嘉实京东仓储REIT报2.838元，涨跌幅0.35%。
从上述数字来看，仓储物流REITs二级市场整体表现平平，中金普洛斯REIT二级市场的报价接近首发当日价格3.589元，红土创新盐田港REIT超过首发价2.206元，但嘉实京东仓储REIT报价低于首发价3.773元。
以区间表现来观察，2023年1月1日至2024年4月2日三只仓储物流REITs的区间涨跌幅均为负值，这也表明市场的整体波动幅度较大。
其中，中金普洛斯REIT的区间涨跌幅最大，为-30.69%；红土创新盐田港REIT及嘉实京东仓储REIT的区间涨跌幅分别为-21.69%和-25.05%。
在公募REITs进入常态化发行阶段后，二级市场对REITs的估值逐渐理性，其市场表现更多依赖于底层资产的运营情况，而底层资产的经营收益一般通过可供分配金额、现金分派率等指标体现。
先从底层资产的运营情况来看，截至2023年12月31日中金普洛斯REIT的有效市场化租户合计为78个，时点平均出租率89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为91.83%。
观点指数了解到，2023年贡献租金及物管费收入占比超10%的租户为为江苏京迅递供应链管理有限公司，占租金及物管费总收入的14.06%，此租户的原租约在中金普洛斯REIT首次公开发行前已经签约，并于2023年续约。
但据其年报披露，仍有约占全部基础设施项目合计可供出租面积3.08%的租赁面积将于2024年到期，如若该部分未及时续租，可能会影响其二级市场的股价。
红土盐田港REIT方面，截至2023年12月31日，其现代物流中心项目期末出租率为95.11%。租赁期限1-14.83年不等；世纪物流园项目的出租率为100%，租赁期限为4.75年，租赁期限到期日为2027年5月31日。
此外，其现代物流中心租赁面积占比最大的是深圳市深圳港集团有限公司，租赁面积11.63万㎡，占仓储及配套部分总可租赁面积的44%；世纪物流园租赁面积占比最大的为深圳市通捷利物流有限公司，租赁面积5.24万㎡，占仓储及配套部分总可租赁面积的100%。
嘉实京东仓储因为背靠京东系，其实际出租面积为34.13万㎡，出租率维持在100%，主要承租人为京东物流旗下子公司，租金收缴率为100%，主要承租人加权平均剩余租期为738天（以租赁面积加权），且期内并未发生变动，整体租约较为稳定。
从可供分配金额和现金分派率观察，中金普洛斯REIT的该项为3.50亿元，完成扩募招募说明书预测的113.26%；新老资产合并和新购入基础设施项目按公允价值参考净值计算的年化分派率分别为4.54%和7.40%。
红土创新盐田港REIT的可供分配金额为0.97亿元，完成扩募招募说明书预测的106%；按可参考公允价值净值的年化现金分派率为4.70%，高于扩募招募说明书预测的现金分派率0.28个百分点。
而嘉实京东仓储REIT的可供分配金额为0.74亿元，完成可供分配金额测算报告预测值的107.88%；按本年度跟踪评估报告中目标不动产评估净值计算的年化现金流分派率为5.25%，高于招募说明书预测的现金流分派率0.96个百分点。
目前中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT均于2023年6月扩募，嘉实京东仓储REIT尚未进行扩募。
分红方面，待2024年第一次分红完成后，中金普洛斯REIT自上市以来已进行了7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%；红土创新盐田港REIT同样将进行2024年度第一次分红，待完成后，其将合计完成分红4次。据观点指数统计，累计分配金额约达2.28亿元。嘉实京东仓储REIT自上市以来已完成2次分红，累计分配金额为0.58亿元。