【固收&房地产-池光胜】房地产需要什么样的政策？
■限价政策导致楼市“量价加速机制”受限，从而降低楼市复苏的可持续性。随着越来越多城市通过限价政策控制房价，“量价加速机制”被大幅削弱。在楼市复苏初期，新房价格难涨不仅会阻碍成交量进一步放大，还易引发二手房挂牌量激增，进而加大新房价格下行压力，中高能级城市房价承压还会对三四线楼市带来负面冲击。价格机制受限会降低全国楼市复苏的可持续性。
■当前房地产政策放松尺度没有突破2014-2016年，让房价充分发挥市场机制的作用是“稳楼市”的基础要件。若楼市不能尽快有效复苏，则产能过剩与需求不足可能会共振，居民与企业资产负债表交互不畅可能会延续，这将对经济动能、物价水平和央行宽信用带来压力。当前，限购限贷基本不再是多数二线城市刚需改善购房需求的主要障碍，非限购区首套20%和二套30%符合2016年初央行和银监会的规定，当前房地产政策放松尺度没有突破2014-2016年。虽然一线调控普遍严于2014-2015年，但“价格机制受限”是降低本地楼市复苏可持续性和导致不同能级城市房地产市场分割化、内生化的重要原因。因此，让房价充分发挥市场机制的作用，允许地方政府提高主观能动性，可能是“稳楼市”的基础要件。
■风险提示：政策不及预期、房企风险超预期等。
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