存量房贷利率下调呼声再起！专家称不降低可能会引发新一轮提前还款潮，历史先例支撑降息一刀切
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5月17日，中国人民银行宣布取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的全国下限。此举引发了包括上海、广州、深圳在内的多个城市的迅速响应，纷纷调整了房贷利率政策，部分城市首套房贷利率降至3.1%起。不过随着存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距进一步扩大，存量房贷利率下调呼声再起。
存量房贷利率下调呼声再起
目前，多数城市的首套房贷利率已经降至3.1%至3.5%之间，这一水平远低于过去的市场平均水平。然而，与去年相比，当时如北京、深圳、上海、厦门等城市的存量首套住房贷款利率调整至贷款市场报价利率（LPR）上加30至50个基点，即4.8%至5.2%之间，其他城市则调整至LPR或LPR减20个基点，即4%至4.3%之间。
这一差距意味着什么？以北京为例，假设4.5%的存量贷款利率与当前新增贷款者相比高出55个基点，那么对于一笔30年期、100万元的贷款，累积利息将多出约11.5万元。若以上海等城市现行的3.5%房贷利率来比较，100个基点的差距将导致100万元30年贷款的利息差额高达20.7万元。
面对这一现状，全国各地的购房者开始呼吁降低存量贷款利率。例如，深圳的购房者强烈要求调整存量房贷商业贷款利率，以与新增贷款保持一致。杭州已经下调了存量房贷利率，与新增贷款持平。
历史先例支撑降息一刀切
值得注意的是，目前，一些不规范的操作已经出现，部分存量房贷已经置换成了利率更低的经营贷。此外，一些银行开始采取违规操作，如“先息后本”的还款方式。张大伟指出，这实际上是一种变相的气球贷，可能会放大金融风险。
中指研究院的首席市场分析师陈文静表示，虽然目前银行主动降低现有房贷利率的可能性不大，但在政府努力扩大国内需求和促进消费的宏观环境下，未来监管机构有可能出台相关政策来引导降低现有房贷利率。陈文静还指出，降低现有房贷利率能够带来双重好处：一方面减轻每月还款的压力，有助于改善通货紧缩的状况；另一方面，也能减少人们提前还款的动机。
广东省城市规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉也认为，对现有房贷利率进行调整是有必要的。他警告说，如果不降低现有房贷利率，可能会引发新一波的提前还款潮，或者促使人们通过经营贷款、普惠贷款等其他途径来替代房贷，这将不利于实现稳定房贷规模和房地产市场金融加速器效应的政策目标。
中原地产首席分析师张大伟认为，历史先例支撑降息一刀切，回顾2008年全球金融危机期间，央行就曾出台过类似措施。2008年10月22日，央行公告决定自当月27日起，将个人住房贷款利率下限放宽至基准利率的0.7倍，首付比例最低降至20%。尽管当时明确优惠主要针对新增房贷，但随后，多家银行开始主动对存量房贷提供七折优惠，尤其是一些中小银行通过转按揭服务吸引了大量客户从大型银行转出。最终，在2009年1月，四大国有银行也加入了这一行列，为符合条件的优质客户提供七折优惠利率。
易居研究院的研究总监严跃进建议，监管机构应从防范和解决金融风险的角度出发，将降低现有房贷利率的问题纳入未来的研究范围。李宇嘉还建议，未来的房地产金融政策应考虑税费政策的调整，例如减少或取消契税、个人所得税和增值税，以促进库存的消化和稳定价格预期。
张大伟表示，在当前的市场环境下，房地产行业面临的最大挑战之一是信心缺失。稳定房地产市场，本质上是为了助力经济复苏，而拉动消费是经济回暖的关键。降低存量房贷利率，意味着普通居民每月可用于消费的资金将相应增多，这无疑是对消费市场的直接刺激。因此，如同2009年那样，对存量和新增房贷利率实施统一的大幅下调，将对市场产生积极且深远的影响，不仅有助于减轻民众负担，更能够有效提振市场信心。